自3月26日晚,北京对“商 改 住”使出撒手锏。新政一出,“商 改 住”市场急速降温并面临冻结。二手“商 改 住”房源一定会“砸”手里吗?开发商又会如何处理在售“商 改 住”楼盘?

  对此,业内人士分析称,“商 改 住”限购令的出台,打击了一部分投资者,对于刚需自住人群来说影响不大,“商 改 住”楼盘的价格也未必会大跌。未来,“商 改 住”交易一旦难以抛售,或许会有金融机构提供服务,解决难题。而开发商也将对“商 改 住”产品进行修正,或将主要销售对象从个人转移到小微创业型企业。

  现状

  二手“商 改 住”房源全部下架

  3月26日晚,北京发布重磅消息:“商办类项目未经不得擅自改变为居住等用途;对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住;商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款”。受此影响,北京“商 改 住”市场急速降温。

  近日,中新经纬客户端搜索链家、我爱我家等中介网站发现,所有“商改住”房源均已下架。中弘北京像素小区此前曾是二手“商改住”的热门楼盘,如今已查询不到该小区的房源信息。据小区业主郑先生介绍:“以往进出小区,经常可以看到中介带客户看房。最近一段时间,带客户看房的中介少了很多,可能租房的还在看。”

  另据媒体报道,“商 改 住”限购令出台后第二天,北京市住建委执法部门已开始对商办类项目进行检查。卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店,涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途,被责令停业整顿。

  在售“商 改 住”楼盘停止网签

  原计划近期开盘的北京密码商办类住宅项目,目前已暂停楼盘宣传。网站上的宣传页面点击后也变成了一片空白。3月21日,北京密码项目的微信公众号还以“新政欲来风满楼,认房认贷我不愁”的标题宣传楼盘。新政出台后,该项目的公众号再没有更新过。

  新政出台后,不仅北京密码停止销售,林肯公园、万科天地、恒 大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个在售项目,皆因涉嫌“商 改 住”用途对外宣传并销售被停止网签。

  分析

  或有灵活政策解决抛售难题

  “商 改 住”限购令的出台,打击了一部分投资人群。但也让已购买“商住房”的刚需家庭感到忧虑。二手“商 改 住”房源全部下架,这是不是意味着购买“商 住 房”的家庭,房子全部“砸”手里了呢?

  对此,亚豪机构市场研究部总监郭毅对中新经纬客户端分析,该政策对于刚需家庭并没有太大影响,新政出台后,“商 改 住”房源下架也并不一定导致价格下跌。“新政出台后,大家都处于一个懵懂的状态,无论是开发商还是业主,都没有找到一个合理的资产变现方式。未来,如果商改住交易出现很大的困难,很可能会有金融机构给业主提供各种各样的办法,解决这个难题。”

  某研究院智库中心研究总监严跃进向中新经纬客户端表示,对于已经认购的“商 改 住”业主,若是以自住为主,没有太多影响。“已购买的二手商办类住宅后续一旦无法抛售,预计还会有一些相对灵活的政策出现。”严跃进建议,持有“商 改 住”房子的业主,不要去寻找中介做各类处理。中介本身若继续违规处理此类房源,也是要被相关部门追责的。

  开发商将对产品进行修正

  目前,多数在售“商 改 住”楼盘已停止网签,未来开发商将如何处理这些在售项目呢?郭毅向中新经纬客户端介绍,3月30日,北京拍出了三块商业用地,从开发商竞争的激烈程度可以看出,即便政府对商办类项目进行了严格的调控限制,但房企拿地的热情依旧未减。

  郭毅说,北京的土地资源依然是极为稀缺的,房企需要在北京有一定的土地储备,无论政策如何调整,房企拿地的态势不会变。因此,如何处理这些在售项目,最终要看企业以怎样的方式回笼资金。“今后,开发商可能会对此类产品的商业模式做出调整,将按照目前政策的要求,对产品做出修正。”

  严进跃则称,商办类住宅的修改导向已经很明显,即销售有两个约束:一是不允许和居住属性挂钩,二是不允许销售给个人。“所以,房企后续处理需要遵循此类原则,同时将尽量抓住企业用户,尤其会抓住一些小小微创业型企业进行销售。”


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