大家一直有个疑问:为何每次楼市上涨,买房需求就会增加,而楼市不火的时候却一直很冷清?国土部和住建部官员最近回应了这一问题,翻译后是这2句话:

  1、供地数量和住房价格没有必然联系。

  2、目前的房子买来投 资的,相比于买来住的可能要更多。

  两位官员的原话,大家可以百度一下,自己揣摩揣摩。

  尽管国土部说了,供地数量与住房价格没有必然联系。但从实际行动来看,国土部还是要求各地根据当地的情况增加土地供应:

  此前,国土部、住建部联合出台的调控政策规定:

  各地消化周期在36个月以上的,应停止供地;

  36-18个月的,要减少供地;

  12-6个月的,要增加供地;

  6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  问题在于,如果目前买房子拿来投 资的人相对更多,那么是不是意味我们中国目前从居住的角度来说,已经不缺房子了?

  下面就让我们进入主题:

  中国到底缺不缺房子?

  中国楼市最大的疑问

  探讨这个问题,我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义,空置率指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

  ▲空置率多少是健康的呢?

  据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,即使美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%

  也就是说,根据发达国家的标准,空置率在10%以内都算,比较合适。老龄化越严重的地区,空置率相对越好,比如德国是8%,日本最新的数据超过13%。

  那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢?

  关于中国的空置率,有如下几个统计数据供大家参考:

  第一个是:中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据:

  2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看,三线城市住房空置率最高,为23.2%

  第二个是:《2015年5月全国城市住房市场调查报告》

  报告显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电 商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,目前一线城市空置率22%,二线城市24%

  第三个是:方正证券在一份研报中调查的结果


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  无论是哪一种分析或者调研结果,得出的结论都是:

  我国目前的房子不但是充足的,

  且就整体而言是过剩的。

  那么,如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给,这房价会如何?

  这时候有朋友会说了,整体过剩,不代表局部过剩,尤其是一二线热点城市,还是缺房子。对于这个问题我们的辩证地看,从居住的角度来说,一二线城市够不够其实很难说。因为从人均的角度出发,一线城市已经满足了,甚至超过了30平米的宜居面积。

  而未来除了新增的房屋和土地供给之外,在高速交通轨道的链接之下,一二线城市的半径早已超出了目前的覆盖范围。雄安新县的出现,正是在150公里半径之内,由政府强力推动的一个房地产解决方案之一。

  那存量人口博弈阶段,这些地方即使能够吸引人潮涌入,恐怕也难敌新增加的供给以及快速轨道覆盖下跨城市新增居住供给。

  这么一来,与刚性需求相比,

  我国房子的空置率可能会越来越高,

  如果没有投 资性、投机性需求的填入,

  这房子恐怕真的要在老龄化、少子化的未来里,

  成为像马云嘴里所说的,和大葱一样,随便买。

  中国房地产市场的独特之处

  中国房地产市场存在这几点独特性:

  1、中国独特的土地财政

  由于财税改革的滞后,中国并未推出房产税,土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看,政府通过限制供给,保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出,地方政府总是有意无意把房价往高推,源于卖地有收入。

  2、独特的户籍制度以及公共服务

  中国长期以来,通过户籍制度控制大城市规模,但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中,人力资本也源源不断的涌入,增加购房需求。同时,由于教育等公共服务与住房高度相关,学区房倍受追捧,成为房价上涨的领头者。

  3、中国独特的文化传统

  中日购房者在购房者结构、资金来源等方面存在明显的不同。例如,北京首次购房者年龄仅为27岁,而在东京却达到了41岁。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象,这在全球大多数国家很难想象。

  4、中国政府对房地产市场政策强有力的干预

  中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的,根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现,几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致,而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。

  5、乏成熟的住房租赁市场

  在中国即便是一线城市,购房者也大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场,大多情况下,租赁往往作为购房前期的过渡。这一情况的出现,在笔者看来,与租赁服务品质低下、租赁关系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有关。

  因为这些特性,

  所以导致了很多人尽管不住,

  但也是要去买房。

  住房新属性

  以目前的楼市情况来看,当越来越多的人把买房看作是投 资、看做是投机的时候,这本身就已经说明,刚性需求已经很难跟得上我们发展房地产的速度了,大量的房子被投 资者们占据。简而言之,房地产市场更多的可以看做是一个投 资市场,而非居住场所。

  空置率的另一面是自住房拥有率,这个数字大家要是查一查也不少,从你几年前开始,国内国外就已经在报道,中国的几乎可以说达到了每户一房,居者有其屋的水平

  下面是外媒在全球主要国家所统计的住房拥有率,可以看到(红框内)的中国住房拥有率已经超过90%。

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  空置率超过10%(甚至20%),住房拥有率同时超过90%,这意味着什么?还是说我国住房市场投 资属性和投机属性越来越强

  看看近期,在一二线城市通过行政手段强力制约下的楼市发展情况:

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  大家都知道现在市场钱比较紧,很多人都想着央行给点水喝,但是从今年的房贷数字来看,似乎钱从来不曾少过。  前四个月,住户部门的中长期贷款(基本上是房贷),平均涨幅超过35%,大量的三四线城市住房被购买。很多看多房地产的人可能都看不懂,目前这个楼市的发展。确实,相比于一二线城市,这些需求是哪里来的呢?

  靠人,房子或许填不满;

  靠钱确实绝对能填的满。

  因此,其实未来的房地产发展只要看钱多钱少,看银行的管控力度就足够了。

  其他的行政手段,可能更多的作用是,通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。


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