(乐居 杨旭颜 发自长沙)

  2017年上半年土地一直都是长沙楼市备受关注的话题。尤其在6月份,长沙内六区多宗热门地块土地出让,几乎有了每周的“土拍”栏目。但说起今年上半年长沙的土地市场,也是给我们带来了“惊喜连连”。个人拿地、中止出让、商业用地流拍、高地价、房企抢地激烈等等,都给长沙楼市加了一把“熊熊烈火”。

  首先我们来回顾一下今年上半年长沙土地市场的一个概况。

  上半年内六区土地市场量跌价涨  楼面价相比去年全年上涨92%

  2017年上半年(1-6月),长沙内六区土地市场量跌价涨。据长沙克而瑞研究机构分析,2017年上半年长沙内六区土地市场供应52宗土地,总面积为236.61万方,环比下降38.6%,同比下降7.9%。从成交方面来看,内六区总计成交49宗土地,总面积达225.64万方,环比下降39.5%,同比下降12.2%,总成交金额为91.21亿元。

  另外据监测,上半年长沙内五区商住用地平均楼面价为4446元/㎡,相比2016年全年上涨92%。其中上半年长沙内六区土地出让“大头”为望城区,共有20宗土地出让,面积也为最高,楼面价成交均价为2324元/㎡。而岳麓区列于上半年土地成交量级的第二位,但是成交金额居首,其平均楼面价达6890元/㎡。

  盘点上半年长沙土地市场的三大“怪象”

  怪象一:预加大土地供应 但上半年土地供应不增反减

  从前面的数据我们可以发现今年上半年长沙内六区的土地供应量相比去年是减少的。

  而在年初,政府从近年住宅用地供应量变化趋势和城镇人口变化趋势综合考虑,根据长沙市国土资源局公布的数据,长沙市本级(即内五区)住宅用地供应量计划为300公顷左右,将同比上年增加100公顷。但从今年上半年的土地数据来看,整个内六区(加供地量最多的望城区)相比去年仍是减少的,由此今年上半年长沙内五区的土地供应量并没有增加反而有所减少。

  这时不免有人会发出疑问:或许下半年会有大批供地?但至少在7月份来看还没有看到土地供应迎“井喷”现象。在整个7月份,长沙内五区仅1宗商住用地竞拍即昨日的洋湖G组团地块。

  怪象二:土地市场降温?!“洋湖之心”地价还赶不上望城地价

  昨日,长沙“洋湖之心”组团地块出让。在此之前,大家都对该宗地非常期待。可谁料整个竞价过程都不愠不火,出价龟速,就在大家要以为可能是场持久战时,它却悄然结束。最后被龙湖以楼面价4159元/平摘得“洋湖之心”。而此前位于望城区的05号地楼面价为4422元/平。同时在05号地后竞拍的望城区04号地(毗邻05号地)也最后仅以3861元/平的楼面价成交。

  另外,还有位于长沙芙蓉区的编号[2017]长土网024号土地的一宗商业用地出现流拍结果。据悉该宗地位于芙蓉区马坡岭街道张公岭,毗邻京港澳高速,交通便利。周围分布有较多的学校以及大量已交付使用的小区。车流量、人流量都较大。综合来看地理位置相对较好,但却发生流拍现象。

  怪象三:土地市场外溢?宁乡土拍火热 频现个人拿地

  就在我们上述说到的芙蓉区商业用地流拍的当天,位于宁乡的三宗商业用地却拍得激烈!其中最为激烈的为编号为宁土(2017)网挂023号,经历了78笔竞价。最终由2位个人买家竞得,分别是雷淼和周丹。这宗地最后的总价为1.5亿元,折合成楼面价1263元/平。

  说到个人拿地,就不免说到大家熟悉的“石利娥”女士了。就在6月27日才现个人拿地,时隔不久后的7月4日,雨花区的长土网[2017]026号商业用地也被一位名叫“石利娥”的个人竞得。对此小编只想问,难道现在买地比买房便宜了吗?!能买得起地的还是土豪啊!

  下半年土地市场“面粉比面包贵”的现象或频现

  综合以上三大现象来看,小编都要看不懂这土地市场了。土地供应量减少、土地购买力外溢、频现个人拿地,就在我们以为是土地市场太过热时。突又现洋湖之心地价比不过望城的怪象。似乎土地市场位于“冰火两重天”,那下半年长沙土地市场又将何去何从呢?

  对此,我们就要再次回归到前面所说到的土地供应问题。如果下半年长沙土地供应量跟不上,一方面直接导致的就是市场上住房供应不足的现象,由而住宅供不应求的关系将更加紧张。

  另一方面则是土地“僧多粥少”的情况加剧,导致溢价成主旋律。上半年大牌房企在长沙土地市场的竞争激烈。恒大、碧桂园、龙湖、华润等等高溢价拿地频繁。据统计,上半年在长沙拿地宗数最多的为恒大集团,共4宗,其中3宗纯住宅用地以底价成交。华润置地年初拿下的雨花区韶山路056号商住用地,楼面价8154元/平方米,溢价率171.8%,成为上半年溢价率最高的地块。龙湖地产年初14.53亿摘获芙蓉区浏阳河东岸057号纯住宅用地,楼面价8602元/平方米,溢价率168.4%,成为上半年楼面价最高的地块。

  房企疯狂拿地、地价快速上涨,如果土地供应计划跟不上,未来“面粉比面包贵”的现象可能也会越来越多。而随着之前滨江019号地块中止出让以及“洋湖之心”的低价出让,如果下半年土地市场溢价旋律太过“高调”,也不排除长沙政府酝酿出台新土地政策的可能性,则长沙土地市场或将回归理性。