楼市展望:2017拼过了大牛行情,2018又要怎么拼?

2017-12-30 16:14:30|来源:新浪乐居|作者:杨旭颜
摘要| 拼完了2017的大牛行情,2018年转眼即到,新一年的楼市究竟要用怎么个拼法?

  (乐居 杨旭颜 发自长沙)

  2017年房地产政策坚持“房子是用来住,不是用来炒的”的基调,开启“多限”时代。回顾过去的一年,楼市经历了狂欢、惊险、失落、迷茫……市场在调控手段下也逐渐回归稳定和理性。拼完了2017的大牛行情,2018年转眼即到,新一年的楼市究竟要用怎么个拼法?


  年度词汇:谁知道明天会发生什么?

  年度数据:心有多大,舞台就有多大。


  “拼爹”时代!中小企业如何“上岸”?

  强者恒强,为进一步巩固规模优势,今年房企纷纷积极攻城略地。2017年,品牌房企的市场占有率不断攀升,销售业绩持续增长,而这些房企除了在公开招拍挂市场积极拿地外,大规模的并购也是规模迅速扩大的重要原因。

  不可否认的是,面对大品牌的无情碾压,中小房企想要在群雄环伺的格局下突围确实并非一件易事。在调控越发严格的2017年,全国多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地以来,“囊中羞涩”的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。

  房企也进入了一个“拼爹”时代,对于没有强大股东背景的中小房企,未来前景堪忧。拿地门槛极速抬高,中小房企库存结构隐忧未解,好卖的已经销售一空,难卖的仍然积压在库存。

  与此同时,对于还走在规模化道路上的房企而言,规模化扩张时间窗口也已经正在进入关闭的倒计时阶段。在经济下行的大预期背景之下,房企融资难度增大。如今的房地产市场,一线品牌房企若想突破瓶颈、跨越新的平台,多种形式的并购、合作或将成为更多开发商的选择。特别要提醒的是,更多的并购收购将从长沙开始向省内的三四线城市蔓延。

(数据来源于湖南中原研究中心)(数据来源于湖南中原研究中心)

  那么这会是众多的中小房企“上岸”的最后机会吗? 这个问题的一个可以预期的答案是,2018年,房企“并购潮”或将进入暗潮涌动的又一波高峰。

  拼抢位:高价地利润低“长租即长住”战略转型全面提速

  2017年最激烈的“抢位”比拼的应当属土地市场。地价节节攀升,但开发商拿地的决心却丝毫不减。

  但回顾今年来看,有机构测算,曾经被称为“地王消化年”的2017的地王入市项目似乎并不够理想。在2016年全国多城土地出让收入创新高,共计诞生了340多个“地王”。而2017年仅有约14%的地王项目入市。

  而且,近两年成功出让的高价地块按照目前限价政策来看未来利润空间并不大,特别是今年开始,长沙推出的限房价、限地价的土地,在调控政策不会放松的前提下,未来的利润空间也极其有限。因此,房企战略转型,和开发方式的变革,将再度提速。

  “长租即长住”。长租房将是2018年第一大热点,万科、龙湖、碧桂园等房企都已经纷纷表态,将长租房领域作为重点发展的方向之一。政府政策强力推动之下,万亿规模的租赁市场的机会正在成为新的市场蛋糕。

(数据来源于湖南中原研究中心)(数据来源于湖南中原研究中心)


  长沙长租公 寓处于起步阶段,但在2018年,也将会有众多的新品相继入市,值得期待。

  除了长租公 寓,养老地产,文旅地产,产业地产等更多的开发方式也将有成为开发商们战略调整的主要方向。开发和经营方式的变革将会更加深入和多元化。在新的市场机遇面前,2018年的比拼卡位之争,很可将是房产商们未来在地产江湖重新排名的关键时点。

  拼人气:房票比钞票更难得供求关系进入逆转期

  历经2017年长沙楼市限购政策的三度升级,2018,“房票”将成为比钞票更为宝贵的资源。

  湖南中原研究中心依据户籍购房需求(原有)、流入购房需求(新增)、人才落户购房需求、棚改货补购房需求、缴纳社保购房需求等五个购房客户来源的计算结果是,2018年,长沙拥有房票即将入市的客户约在10万人左右。

  供应方面,受土地供应影响,后续两三年新房新增供应将难有爆发式增长。住宅供应端在积压一年后滞后放量,2018年整体新增供应预计同比上涨4成,经测算房源的预期上市供应量为12万套。

(数据来源于湖南中原研究中心)(数据来源于湖南中原研究中心)

  看起来,2018年,房源将比买房的人多一点,虽然仍在供需平衡的合理区间,但是市场从供不应求到供大于求的改变即将发生。

  客源稀释,购房成本提高,房价预期平衡,供需格局改变的潜在风险仍然值得开发商们审慎对待。


  2018,楼市并不会有如2017年的狂欢,甚至可以说还有些许艰难,但也并不需要太悲观。

  市场方面,购房需求一直存在。房价维稳,投 资客出场,在新房二手房价格倒挂的情况下,2018年拥有“房票”的购房者,将继续入市。就成交量而言,可能不会有太大的提升空间,部分可能会出现下滑的现象,但明年的市场热度并不会过于“冷清”。 文旅、长租房等市场机会将会成为新的热点。

  市场将更回归理性,2018没有那么悲观,楼市将在转型和探索中砥砺前行!


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