中国主流房企,不是在千亿,就是在去千亿的路上

  明天就要放假了,2017年就要ByeBye了!

  回首2017年这一年,房企都在最严调控中坚强生长!

  拼搏年,马上就要画上句号,12月底也将发布百强座次榜,老潘都跟着好紧张!因为这张座次表,将是地产江湖2017年的最终成绩单。

  所有拼搏的地产人,苦了,累了,痛了,都是为了那个座次榜能上升一点,自己的产品和客户口碑能更好一点。在此,老潘也为每一位奋斗了1年的地产人,也包含老潘自己说一声,辛苦了!

  一年到头,老潘总要写点什么吧,尤其在整个行业极速分化、企业十字路口时。

  2017年中国楼市的关键词是什么了?思来想去,老潘深感是“千亿”二字!千亿这2个字,应该代表了2017年主流房企,代表每一位地产老板内心深处一个“呼声”、一个企业的”安全门槛”和业绩里程碑!

  2017年,中国房企,似乎分为两类,即一类是走在去千亿的征途上,一类是跃过千亿龙门继续再生长的路上!

  老潘,2016年底的时候写过一篇文章,《未来房地产行业,1000亿将是房企的规模分水岭》。时至2017年底最后一个工作日,老潘再次即兴写作一篇《未来中国只有两类房企:千亿之上和千亿之下》,权当记录和盘点2017年的中国楼市,也是展望未来地产3到5年的格局。

  同时,也结合主流房企都在谈的“规模为王”,谈谈老潘对规模的看法。

  1,  2017年,千亿是地产圈最时髦的词汇。房企,不是在千亿,就是在去千亿的路上。

  2,  房企正在极速分化,大象比猴子跑得快,2015年千亿房企6家,2016年11家,2017年预计17家左右,2018年会更多。太多房企提出2018年、2019年、2020年冲千亿。

  3,  千亿是规模的分水岭,千亿的背后是对规模为王经营理念的一种落地战略。

  4,  旭辉总裁林峰先生说,规模不是万能的,但没规模是万万不能的。也特别恭喜旭辉,今天旭辉销售额突破千亿大关!

  5,  反过来,凡是说规模不重要的是,都有一种“吃不到葡萄、说葡萄酸”的嫌疑!

  6,  反过来,你说别人黑马很激进,很危险,这种评价太主观了。反过来,别人还说你业绩太慢,太保守,太不思进取。所以同样一件事,就看你看问题的角度。但无论如何,一个极速分化、快速洗牌的行业,房企起起落落,激进与保守都是一种阶段性手段,是一种阶段性战略,没必要盖棺定论去评价他的激进还是保守,一家房企根据市场和政策有快有慢,反而是常识。此刻评价房企太激进、太保守都太没意思。

  未来谁对谁错,还是市场说话,3年5年后我们再看,你敢为你今天对一家房企的激进评价负责任吗?

  7,  别曲解“规模为王”,今天说的规模为王,是有时间的,是有阶段的——因为今天房地产正处于规模“快速分化”的阶段,我们都要明白这个前提。

  8,  这几年,规模才是最大化体现房企差异的维度——今天,业内都说今天房企战略和战术都太同质化了,但也未必全是,至少规模就在光速分化——都说房地产一个样了,都说地产行业没啥秘密。据说某宇宙房企的跟投计划模板细则制度,很多房企都有成套的资料;都说产品同质化,比如你看全国各地都是“泰禾院子”,(此处泰禾沈力男总不知滋味如何?力男总调侃到,同行抄泰禾院子也是对我们的认可,但你们抄至少有所改变和升级啊,别原版复制啊?),今天同规模层级的房企城市布局也差不多同质化,基础数据参数大多来自克而瑞,亿翰、中指院他们的城市解读报告……但老潘要提醒的是,如今房企唯独没有同质化或最大的差别,差异就是“规模数”,就是“销售额”的巨大差距,这个差距是最显著,最直接的差异。

  9,  2017年百强榜,百强冠军碧桂园估计都6000亿了,而第100强大约150多亿了,落差是40倍。

  赤裸裸的40倍鸿沟啊。

  哪怕是百强之内,你也会发现百强的差距,也有一种超级恐龙与鳄鱼的差距感。

  10, 未来5年、10年了?郁亮还说住宅还有10年较好的发展期,郁亮还说住宅还是万科的主航道。

  虽然万科现在都玩城市配套商了。可见未来5到10年住宅还是瘦死的骆驼比马大。其他行业,蓝海也好,新兴行业也好,哪有住宅来钱快,业绩高,玩得痛快。

  11,为何说规模为王?

  首先,你得看未来房企的格局,要看行业趋势啊。离开这个就没法谈规模为王!其二,规模本身有客观的规模效应,有垄断效应,对房地产而言,规模优势大于规模不经济和大企业病的劣势。

  12,第一,未来5到10年房企百强榜格局是什么了?

  其一,未来30强会占据市场70%的蛋糕。更遥远的是20强可能会占据到80%的市场蛋糕,最终洗牌后行业差不多符合28定律。

  、其二,未来行业12万亿到15万亿的盘子(销售面积很难涨后,但核心一二线城市房价还会合理上涨,因为未来10年中国GDP还有5%到6%左右),市占率8%也有1万亿到1.2万亿;按照目前最大房企5000多亿规模,巨无霸还有成长空间。

  其三,未来30强的门槛是1000亿,10强可能是4000亿。

  13,第二,规模到底有何规模优势了?客观来说有几大好处:

  其一,规模会有成本优势,集中采购,战略采购,会让房企的各种材料、设备、原材料采购成本更低。未来行业利润低,每年降1个百分点,省下的钱就等于利润啊。

  其二,规模是现有资本市场、国际投行、金融评级机构的第一参考数据。银行就盯着50强,100强名单给低利率的放贷,未来大型规模房企,不仅能拿到钱,而且拿到便宜的钱。现在银行6个点,信贷12到15个点,未来大型房企综合融资成本是5个点,百强以后的房企是12到15个点,你想想融资的成本差异有多大。

  其三,规模是话语权,是号召力,是入场券。未来中长期土地价格依然会适当增长,因为中国经济在中高速增长,那么一块地动辄几十亿,甚至几百亿,试问一个一年才卖几十亿、100亿的中小房企你还怎么玩?而且,未来城市产业建设标准更高,拿地条件直接都是偏向大型房企,也就是说中小房企你连拿地的入场券都没有。地都拿不到,中小房企你还怎么玩?

  其四,未来行业洗牌,企业从1万家减少到5000家,3000家,甚至更少,地产人才是过剩的。那么,他们肯定都希望进入大房企,品牌房企。你看看如今985、211大学,眼睛瞄的都是大企业。所以未来规模房企,平台房企更能找到更牛逼的人才。中小房企可能要便宜的钱没有,要牛逼的人才没有,要地没有……所以你还怎么玩?

  其五,未来地产在地产之外,未来地产附加值可能比房子本身更重要,所以房企需要整合越来越多资源和附加值。而在资源整合商,大型房企有规模有品牌有号召力有项目基数有几十万上百万客户群,与资源方,品牌方更有议价博弈的资本,所以未来大型房企更有资源整合力。更能为客户创造更多附加值和权益。

  14, 一家企业不同阶段有不同的战略侧重点,未来大型房企的战略都会走向趋同。

  但在成长路径上,有的房企先求规模,后求利润,比如恒大过去业绩连连冲,而在拿下全国销冠后2017年开始提出效益管理年,强调利润,降负债,找来1300亿战投,去永续债,一下股价和市值被国际资本市场从质疑到赏识。所以,我们千万不要把一家房企的阶段性战略当做全部,这是不专业的。企业发展,永远是动态的。

  15,房地产这个行业一个怪相是,产品做的最好,服务口碑最好的都不是规模TOP3的,而且都被质疑规模过慢,成本过高,业绩过于保守,而规模做得最大的房企,明明业绩销售额都全球全国名列前茅了,结果又被诟病产品品质,服务有瑕疵。(不好意思老潘又说真话了。)

  事实上,一个理性的地产评论人应该认知到,人无完人,企业也无法所有完美。就好比女人找男朋友,你希望他人品正,道德好,颜值高,专业强,财产多,最好爸爸是李刚……我只能说,你做梦了!

  就好比我们今天看到绿城、仁恒产品、服务口碑做的很好,就别反复抨击他这个阶段业绩保守。你要给这些企业一个时间窗口期,阶段窗口期。你看看融创,以前都说融创投资强,营销强,规模快,但这两年融创产品力、服务力不就起来了吗?未来走向1000亿,3000亿规模的房企,大企业将走向能力均好,没有显著短板,否则他也做不大啊。

  16, 规模,利润,产品力,服务力,客户口碑、负债杠杆,强激励,发疯的高周转……这些房企做大做强的关键KPI,都是一个企业所需要的。

  但房企在不同阶段,在自身禀赋和历史问题的前提下,会有不同策略的选择和侧重。

  有些房企积重难返,有的房企被自己绑定,有的房企没有历史包袱反而容易好风凭借力,搭乘政策风口和自身内功爆发力,一跃而起,比如祥生,中梁、新力、福晟等这些以前都名不见经传,但如今不是二三年就名扬地产江湖。但问题是,成为黑马如何之后,突破千亿后,如何持续,如何稳健,如何补短板……都需要给他们反思,调整,内功提升的时间窗口期。每一批黑马都不容易,请给他们多谢理解和支撑,而不是一位的挑刺和质疑!

  17, 房企都5000亿,8000亿了?中小房企还有没有机会?或者说文豪的提问,规模是大房企的通行证,小房企的墓志铭吗? 

  老潘的答案是当然是NO。老潘的判断有三点。

  其一,未来中小房企还会有生存权,但很难有大行业的话语权。

  其二,未来活下来的房企,要么巨大,要么独特,要么区域市场。

  其三,不可能整个森林都是恐龙,碧桂园,万科,恒大、融创四大天王不可能吃掉整个地产森林。很多细分市场,很多大恐龙看不上的战场,很多局部市场,依旧还有中小房企的生存空间。

  其四,房地产还是地域性很强,很难出现互联网企业一家房企占据行业80%蛋糕,一家独大的格局。美国说最大房企占全国8%,香港就是一个“城市”,香港四大天王占据70%的市场不能作为中国的未来意义(况且目前中央有不想让中国房企过于垄断的考虑迹象),美国楼市和中国楼市有很大相似度。

  阐述这一点地域性、难全国垄断性的目的,老潘是说明未来区域性深耕房企,区域有特色的房企还是有生存空间的,至少未来5到10年还能活。

  18,  虽然现阶段规模为王,但老潘强调的是,规模,终究不是房企的终极目标,打造客户需要的好房子,优秀的产品力,更丰富贴心的物业服务,更好的增值服务和权益,打造美好的人居,美好生活,打造更有情调,温度,幸福的生活方式,才是一家房企真正的追求。

  19, 所有的房企别太情怀,或者别只剩下情怀。

  房地产行业本身竞争那么激烈,作为一家企业,不增长,没业绩,没利润,你如何保证你自己能活下来,没有利润你如何保证能有更多的产品研发的投入,更好的服务?老潘最怕一家房企空谈情怀。一家房企,无论你有什么情怀、梦想和使命,请你先活着,先有利润。

  20,什么是优秀的房企?就是更多可能的做到极致,均好,有宗教般的文化和使命,然后顺带赚钱。

  大道相通,优秀的企业,优秀的人,都有一个“共性”。他们做人做企业不是为了赚钱,而是有伟大梦想,是梦想在激励自己前行,他们是太阳,照耀着自己也照耀着他所在的行业,赋予自己和行业正能量的企业经营观,价值观。然后,然后,顺带挣了钱。

  乔布斯的伟大之处,在于他打造了苹果,实现了业绩,规模、利润,产品、口碑、产品价值观,企业价值观的集体大丰收,他死磕自己,做出极致产品,然后不小心、不经意间颠覆了、打败了诺基亚所引领的整个行业。老潘想问的是,未来地产圈,有苹果这样的公司吗?有乔布斯这样的人物吗?

  21, 一个10万亿的超级行业,除了规模、业绩、利润之外,我们能不能为这个行业输出价值观,输出经营哲学,输出对得起城市未来,稀缺土地和客户导向、让人欲罢不能的爆款房子了?

  22,无论如何,老潘还是对中国房地产看多。

  其一,要对中国经济未来有信心,中国未来3到5年GDP5%、6%的中高速增长依旧是走在世界前列。要知道,欧美西方发达国家GDP平均都在2%左右,而发展中国国家GDP也在平均4%,对比之下,中国经济体量大的前提下,5%、6%已经是非常巨大的经济势能了。

  其二,要对中国城镇化有信心,中国目前57.4%,每年以1%个点在增长,意味着农村人口,低能级城市人口向城市,高能级城市人口转移,而且城市化,城镇化的公共配套正在加强,未来房地产还有机会。

  其三,中国消费升级,中国人口多,中国人爱买房子,中国房子材料很多都是30年、40年寿命,中国老房子户型和配套等在未来只会被淘汰,中国人对美好生活尤其是美好人居需求、改善需求、度假需求等依旧巨大。尤其是未来智能,物联,高科技、新材料,新工艺等,好房子正在升级换代。

  其四,现在的确房子过剩,但一二线是不足的,但局部过剩的,也过剩的都是差房子。对于好房子而言,中国一直是稀缺的。

  23,小心房企成为追求规模的疯子!

  劲酒虽好,请不要过分贪杯,老潘也希望在规模为王的这个短期阶段,开发商在追求规模第一性战略时,也请注意现金流安全的生命线。因为房企,更需要做的是寿星,而不是昙花一现的明星。

  24,2017年,优秀房企在最严调控下创下辉煌业绩,实属不易;2018年,中国房企迎来偿债高峰期,政策与市场都显现2018年是中国楼市小小年的概率很大,因此,老潘也在这里,2018年,中国房企,唯有强化内功,以不变应万变,最终能穿越周期。如同马云说的,今天不好,明天更不好,但坚持到后天,就会很美好!

  中国房地产,进入“剩者为王”的时代!

  如果你对现阶段规模为王有不同看法,欢迎加老潘微信dczcpyt交流(请注明城市公司姓名)