长沙市的首场土拍中,一块雨花区的优质地块[2017]长土网062号以“流拍”的结局吸引了不少“围观群众”的眼球。事后,业内人士对其无人问津的原因进行了诸多猜测。其中最一致的说法便是该宗地块的起始楼面价过高而限定销售价过低,开发商无利可图。经计算,这两者间的差价为3190元/㎡,利润空间看上去的确较少。

但再看2017年底的[2017]长土网053号,不光争抢激烈,最终该地块的成交楼面价和住宅限定价的差价仅仅2882元/㎡。为什么3000多差价开发商觉得干不了,2000多的差价还抢着要?楼面价又是什么?楼面价和房价又有着怎样千丝万缕的联系呢?

 

一个公式看懂楼面价

在平时的土拍和后台留言中,乐居君经常看到有网友问什么是楼面价以及如何计算。其实简单说来,楼面价就是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面价是可以经过计算得出的,计算公式如下:

楼面价=土地总价÷规划可售面积(规划可售面积=规划建筑面积-配建经适房面积)

规划建筑面积=土地出让面积x容积率

配建经适房面积:有的地块在拍卖时,会搭配保障性住房。

举个例子,之前提到的[2017]长土网053号:

出让面积:18278.14㎡;土地总价:91987万元;容积率:7.1

那么规划建筑面积=18278.14㎡x7.1=129774.794㎡

楼面价=919870000元÷129774.794㎡≈7088.2元/㎡

 

除了地价,房价的成本还有很多

不少“小白”会有这样的误解:房屋的成本就是楼面价和建安成本,其余都是开发商的利润。在这样的“偏见”下,开发商成了十足的资本家,利润空间十分巨大。

其实,房价的成本包括了很多方方面面,大致分为以下方面:

地价:前文提到的楼面价并不是最终的地价,开发商还需缴纳土地契税(成交价的3%)、市政配套费(长沙的标准是按总建筑量的150元/㎡)。

建安成本:简单讲就是盖房子的成本。毛坯大约2000~3000元/㎡。

财政管理费用:主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用,包括各种税费、财务费用(贷款的利息)、管理费用(员工薪资等)、营销推广费用等,这部分费用为售价的12~17%左右

企业所得税:税前利润的25%

考虑到如此多种的费用,开发商的利润空间真的不像许多人眼里的如此“暴利”。此外,2017年12月,长沙市发改委也出台了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,其中说明限价商品住房的平均利润率为 6-8%。

 

决定房价的,还真不止是地价

如果开发商低价拿地,在开发周期过后,土地价值可能随着时间的增加而升高,水涨船高之下,房价也会对应拉高。尤其是有的地块经过了较长的开发周期,这期间市场、周边房价以及购房者的心理预期已经发生变化,开发商自然是“能多赚就多赚”。

即便开发商高价拿地,如果市场降温,开发商为了降低风险迅速回本,可能会根据自身和周边情况做出合理调整。也就是说,开发商如果“见机不妙”,就会想着只要能赚钱,哪怕少点无所谓。

决定房价的因素是多样的,其中重要的就是供求关系。简单点讲就是“物以稀为贵”,供的是开发商在区域中盖的房屋,求的自然是在区域中需求买房的人。买房的人多,可卖的房子少,房价自然就会高;相反,房价则低。

此外,货币的政策、房贷的首付比例和利率、限购政策等外部因素也能影响到房价的波动。

所以说,房价是个比较复杂的问题。不同的地产大咖对于房价的看房也各有不同,例如任泽平曾说“(房价涨跌)短期看金融,中期看土地,长期看人口”,任志强则说“房地产领域是非市场化的,决定房屋价格的是政策”。

 

看了这么多,是不是觉得开发商的钱也没这么好挣?房价还真不是开发商凭着自己的意愿可以“漫天要价”的!你觉得长沙的房价又将怎么走?2018会涨还是会跌?赶快投出你的一票!或者也可以在留言区发表你的看法哦!