楼市调控进入博弈平衡期 多方政策平滑市场波动

2018-10-11 16:42:40|作者:21世纪经济报道
摘要| 刚刚过去的国庆长假,房地产市场一片冷清,降价现象在多个城市蔓延。另一方面,在不到一个月内,广州、厦门、杭州三个极具代表性的城市,依次释放出“放宽落户门槛”、“加大人才引进力度”的信号。

  刚刚过去的国庆长假,房地产市场一片冷清,降价现象在多个城市蔓延。

  另一方面,在不到一个月内,广州、厦门、杭州三个极具代表性的城市,依次释放出“放宽落户门槛”、“加大人才引进力度”的信号。

  这并非偶然。自三季度以来,这三个城市的房地产市场,已率先下跌,尤其是厦门,房价和地价都出现了实质性下跌。

  房地产商和中介机构纷纷裁员、降价,以备过冬。业内人士表示,部分城市的这一系列动作,意在刺激日益下滑的楼市,避免楼市过冷。

  整体上看,自去年3·17调控以来持续收紧的限制性政策,已经产生了明显的效果,在房地产调控因城施策的基调下,部分城市有平滑市场过度波动的政策冲动。

 楼市开始下行

  10月8日,杭州官方发布新落户政策,通过投靠迁移方式落户将被放宽。

  此前,广州落户政策也悄悄松动,缴纳社保时间缩短,入户申报简化;厦门将居住证年限从8年降至5年,8年来首次放宽落户岛内的条件。

  政策调整背后,是房地产市场的冷清。

  从市场数据来看,前述三个城市的共同特点是:近期楼市偏冷,甚至出现较大幅度下跌。

  通过放宽落户政策,增加人口的方式,可以刺激经济增长,尤其是稳定楼市。厦门是今年以来降温最快最猛的二线城市。9月,在缓慢下行了几个月后,厦门一手房的价格战一触即发。万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡,最新推出107套特价别墅,原来精装500万,现毛坯中间套一口价278万,降幅在30%以上。

  融创中国厦门大同府近期开盘,预售信息显示价格在28913-42449元/㎡之间,而开盘最低价在25000多元/㎡。

  杭州是另一个明显降温的准一线城市。9月二手房成交量环比8月大跌32%,创六个月来新低;二手房均价为33804元/平方米,环比微升0.04%。

  据房天下数据显示,9月广州二手房均价33651元/平方米,环比下跌1.06%;二手房成交量5310套,环比下跌28.42%,实现进入5月以来的4连跌。

(图片来源于网络)(图片来源于网络)

  广州中原研究发展部数据显示,国庆期间,广州有4成左右的楼盘出现价格让利,让利幅度在4-7%左右,项目大多采取“特价房”、“一口价”的形式进行让利。

  此外,即使是深圳这个房价最为坚挺的一线城市也不例外,出现了较为明显的价量齐跌。

  乐有家研究中心数据监测显示,9月单月深圳全市网签2248套一手住宅,环比下跌近4成。一手住宅网签均价三连跌,9月跌至近6月全市一手住宅网签均价最低谷,网签均价54080元/㎡,环比下跌0.02%。

  9月单月深圳二手住宅过户量也大幅下降,创近6月新低。据乐有家研究中心数据显示,9月深圳二手住宅过户4952套,环比下跌31.3%,成交均价54937元/㎡,环比下跌0.01%。

  整体来看,中金公司数据显示,9月,其监测的60个城市新房销售面积环比仅增长1%,显著低于历史环比增长8%的水平;同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。

  并且,这份“凉”度持续到十月仍没有回升的迹象,楼市“金九银十”落空。

  华创证券监测数据显示,9月29日至10月5日,49个重点城市新房合计成交322.8万平米,环比下降38.9%;10月截至上周一手房合计成交102.2万平米,较9月同期环比下降75.4%。

  华创证券分析师袁豪认为,综合考虑上个月楼市成交成色不足,以及三四线城市草根调研反馈,总体反映近期楼市成交正逐步走弱,其中一二线城市仍相对好于三四线。

  悲观的氛围开始弥漫。国庆长假前,万科内部会议主题为“活下去”,引发行业极大关注和讨论。在此前,部分房企如华夏幸福、绿地、泰禾等已纷纷进行裁员瘦身。

  防止大涨大跌

  中原地产首席分析师张大伟认为,一定程度上,市场的博弈就是情绪的博弈,一旦预期心态崩了,市场的变化速度可能非常快;过去几年的房地产市场是投资型市场,一旦出现拐点,便很难控速。未来市场有失速的风险。

  进入10月,多重因素正影响房价和房地产市场的走势,调控政策在防止上涨和大跌之间,寻找着平衡。

  从2016年的930新政至今,房地产市场经历了漫长的调控,在今年的8月份开始进入下行通道,房企降价和业主维权伴随出现,发出了明确的调整信号。

  国庆前,恒大推出国内全部楼盘8.9折,若将全部优惠叠加,最低可至7.4折,促销力度更胜于今年2月份的8.8折。此外,泰禾的合肥院子每平方米降价数千元促销,碧桂园部分项目也优惠8折。

  去库存的刺激政策也在逐渐退出。10月8日,国务院提出对商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

  与此同时,对楼市有利的政策和措施也在相继推出,与上述政策形成了对冲。

  10月7日,央行宣布降准。长江证券分析师申思聪认为,降准有助于改善市场流动性现状,对于房地产板块预期及基本面或产生积极作用。

  而广州、厦门、杭州三个热点城市相继放宽落户政策,有业内人士也将其视作是对过往严厉调控政策的平衡。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,各地对落户政策细节的修正后,起到变相打开限购缺口的效应,市场交易会有所反弹。

  多位业内人士表示,从中央到地方,政策正从多维度平衡市场,与持续严厉的措施相比,调控进入了一个博弈平衡期,防止房价过快上涨,也防止房价大幅下跌。

  东兴证券分析师郑闵钢认为,以往降准与楼市有较为明显的正相关性,但本次降准对房地产的影响不宜过分期待。原因是,以往货币放松多数有调控政策放松的影响,而本次货币放松的同时调控政策持续高压,对于地产的影响仍然有待观察。

  从现阶段来看,业内人士倾向于认为,房地产市场的资金端管控较为严格,土地市场降温明显,销售层面的去化率开始回落,短期内基本面或仍将趋于下行。

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