降价、退房、房企改名、土地流拍...最近的房地产市场似乎一片萧条,这一系列的现象又仿佛似曾相识。

  回归10年前,今日场景仿佛旧日重新,难道房地产真逃不开“十年一轮回”的“诅咒”?

 楼市:万科也不是第一次高喊“活下去”

  今年万科“活下去”的口号,在地产界掀起了不小的波澜,但这并不是万科的第一次“悲观”。

  10年前,王石抛出“拐点论”,号称万科要轻资产,“先降价的吃肉,后降价的喝汤”。万科是10年前降价的带头老大哥,当年杭州万科推出“青年置业计划”,旗下4盘以8折出售,打响了杭州有史以来的降价第一枪。接着,全国各地的万科也开始跟上节奏。东莞七折上演“跳水秀”,北京万科打折促销...

  2008年的国内楼市一片黯淡,主因是金融风暴和房价调控。一线城市的房价跌三成。但可能连当年的人也想不到,十年后的今天,又会迎来历史的重演。

  前段时间厦门楼市的“崩盘”传言备受关注,而数据也显示相比2017年的高峰期,厦门二手房价已回落;而环北京区域的燕郊从2017年就开始降价,整体降幅超过30%;碧桂园在华东部分三四线的项目因为降价引发老业主维权退房...

  “降价只是开始”,这是一个房地产业界相对认同的共识,但对于后市的看法则出现分化。十年的轮回,如今的房企又是如何应对?

  房企:地产商纷纷告别“地产”的名头

  早在2008年万科提出拐点论的时候,就提出说要转型城市配套服务商。但直到2014年,万科才在年报中确定了白银时代的新三大业务:住宅地产、消费体验地产和产业地产,多元化的业务方向才逐渐浮出水面。此外,万科计划3年内成为全球最大的住房租赁企业,“万科计划”也是万科的长租公寓扩张的重要途径之一。

  别的地产商也逐渐开始多元发展道路。今年,龙湖地产有限公司更名为龙湖集团控股公司、保利地产更名为保利发展、时代地产更名为时代中国...中国开发商雷厉风行的更名速度,纷纷“不谋而合”地“去地产化”。

  在“造房子”之外,房企也开始更多地探索其他行业。恒大6月入主FF、融创在承认投资乐视失败后也仍然表示“投资乐视的逻辑是对的,是投资消费升级的板块”,直到近期全盘接手万达的文旅项目...

  今后,可能中国房子的开发商,名字都不叫“地产公司”了,房地产从他们的主业或许都转变成副业了。

  土地:前三季度流拍面积是去年1.8倍

  2007年,苏宁全球以6.7万元的单价斩获上海单价王,成为十足“地王”。一年后的2008年,苏宁全球就以“友好方式”退掉了这块地。在下行周期时,黯然失色的不光是楼市,还有土地。

  今年,土地市场的情况更加明显。近日,易居房地产研究院公布的数据显示,截至今年9月30日,当月全国300城市建设用地共成交3674宗,比8月减少2391宗,比去年同期减少2347宗;成交金额达3591.43亿元,环比下降28.15%,同比下降33.60%;成交建面24379.15万平方米,环比下降26.10%,同比下降27.91%;平均成交楼板价1473.16元/平方米,环比下降2.77%,同比下降7.89%。全国各线城市成交面积和金额环同比皆有一定程度的下降,同时成交楼板价亦有所下滑。

  9月前20家上市房企土地成交金额集中度环同比下滑明显,远低于去年同期水平。当月20家房企土地成交金额707.26亿元,环比下滑49.23%,同比下滑69.79%。从成交建筑面积来看,当月20家房企土地成交建筑面积2229.69万平方米,环比和同比分别下滑39.92%、46.79%。也就是说,大型房企在土地市场的收储动作整体放缓。

  同时,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。在此背景下,今年前三季度全国300城市共流拍449宗住宅用地,总规划建筑面积5666万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍,流拍面积占总推出面积的比重在三季度达到峰值。同时,底价成交地块明显增多,土地市场降温明显。

  观点:这个周期变化,究竟看什么?

  各行各业,其实都有一个周期规律,而在所有的经济周期规律中,房地产周期称为“周期之母”。

  关于周期性的房地产行情,生在旋涡中的人也有各自不同的看法。

  任泽平的观点是:长期看人口,中期看土地,短期看金融。

  他曾经表示,“我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。”

  而更多的人则认为,在房地产呈周期性变化的时候,政策起了至关重要的作用。因为无论人口、土地还是金融,都关联着逃不开的政策。像政府计划土地的供应,政府审批房价,政府控制网签的数据,政治决定着利率和税收等,正说明房价逃不开政策。

  历史证明,10年前的楼市下行,只是虚惊一场。

  而十年后的今天,陷入同样的困境,又用什么来力挽狂澜?