近日,长沙蓝光幸福满庭小区被爆出196个车位被两位业主一次性收入囊中,并且只卖不租,业主怀疑是物业和开发商合伙起来,抬高车位价格,侵害了大家的权益。这是本月内长沙曝光的第二起业主一次性购入大量车位的事件,也折射出业主与物业之间隐藏着大大小小的矛盾。

  拿近年来业主和物业矛盾较多的点来说,集中表现为车位之争、业主擅自占用公共区域以及小区内公共区域创收归属等问题,简单来说,就是在公共领域,物业有哪些权力,而业主又有哪些权益?

  车位之争、公共创收 物业“暗箱操作”

  10月中旬,有业主反映,长沙某小区业主一人购入133个车位,设地锁后向其他业主高价出售。时隔几天,长沙另一小区也被曝光196个车位被两位业主一次性收入囊中,并且提出只卖不租。两起车位之争事件的矛盾点就在于物业或者开发商到底有没有权力将小区的车位集中出售给一个业主,因为在广大业主看来,车位是大家的共有财产。

  像这样的车位之争在每个城市都有发生,那到底该如何评判呢?根据《中华人民共和国物权法》第74条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”简单来说,就是规划区域内的车位,虽不归业主所有,但无论开发商是出售还是出租,都应该优先满足小区内业主使用。

  对此,小编也咨询了湖南天地人律师事务所王欢律师,王律师表示,小区车位在出售以前属于开发商,出售之后属于业主。对于出售,有一定的限制,首先满足业主的需求,业主一次性购买大量车位不是以实际使用为目的,影响了其他业主的购买,上升到法律也是不会得到支持。

  除了车位之争,小区公共收益管理漏洞也是业主和物业较为常见的矛盾点。

  宁波一网友媒体反映,鄞州芭缇雅苑小区交付后,电梯内广告一日 比一日多。更有甚者,小广告直接发到了业主门上,插进门缝里。这笔巨大的收入,不知物业作何处理?

  除开电梯广告,小摊小贩交费即可进入小区摆摊,也成了小区公共收益的一个重要部分。

  10月23日,"集贸市场"场景出现在位于郑州晨旭路的恒升府地小区的南广场。6家摊位把偌大的广场摆的满满当当。那么,这些摊位是咋进入小区的呢?咨询卖零食的摊主得知,大家都是外来摊贩,向物业交了300-350元/天的摊位费,登记后就可以在小区摆摊。

  像这样小区里公共区域投放广告或是小贩进入小区摆摊的现象,基本上在每个小区都有。

  尽管有一些业主对这部分收益归属问题有所怀疑,但基于个人力量太小或是收益数额不清等多方原因,大多数选择了沉默,也有不少业主对“共有”概念十分模糊,物业公司正是钻此漏洞,暗箱操作,没有把属于业主那部分小区公共收益分给业主。

  根据《物权法》相关规定,小区内公共场地属于全体业主共有。如利用业主的公共空间进行经营,得到收益,首先需对经营内容、经营收入如何分配、使用等进行公示,然后召开业主大会,在征得符合法定数量的业主同意后,才能成为业主大会的决议。之后,经营行为才能展开。

  对此,王欢律师认为,小区能否打广告,摆摊应该由业主委员会确定,或者根据物业管理合同确定,收入由业主和物业公司约定,共同所有。

  “养鸡种菜”“割地为王” 业主也有占便宜之心

  和物业擅自利用公共区域创收相对应的,当然也有业主方独占公共资源的现象。很多法律意识淡薄的业主,又或是抱着占便宜的想法,总想在公共地方“做点什么”。最常见的,当然就是老大爷老大妈最喜欢的围起园子种菜了。

  重庆南岸万友七季城小区的住户曲先生反映,自家楼顶天台种菜养禽的现象严重,甚至还弄出了“有机肥料”,俨然把楼顶变成了自家“农场”。当地记者前去实地发现,曲先生爆料的7栋顶楼一走出门洞,满眼都是绿色。楼顶天台空地被人用砖头围出了几块菜地,除了各类蔬菜瓜果,还有人专门砌起了水池、架起了笼子,养鱼养鸡……

  养鸡种菜已经见怪不怪了,有业主更是大胆,直接“割地为王”,安装门将楼道占为己有。

  天津一小区的业主赵女士向物业投诉,表示自己邻居在装修时就私占了楼道的公共面积,在原本的大门外又安了一个门,将靠近自家的一侧楼道圈成了玄关,同时也将每层楼配备的电表和供暖的两个壁橱纳入自家屋内,这样一来,赵女士每次买电买暖气都要敲开邻居家的门才能进去插卡。

  像这样业主占用公共区域、擅自改动公共设施的现象很多,尽管我国《物权法》规定了“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,但为何这样的私自改动和占用还是屡禁不止呢?有物业工作人员告诉小编,现阶段出现这些违规改造、占用情况时候,通常采用的是口头劝阻这一方法,但有的业主就是不听劝阻,而物业公司没有执法权,就算上报了相关部门进行处理,也不会采取太严厉的措施,一般以责令整改为主,这样下来,对业主的震慑力很小。

  王欢律师表示,业主种菜,占用楼道都是侵犯了其他业主的共有权利,物业公司可以要求其停止侵权。

  综上来看,公共区域的边界比较“暧昧”,无论是物业还是业主,如果都是想办法占点便宜,那小区的矛盾只会无止无休。今后,物业需得透明操作,业主也要收起贪便宜之心,和谐共处才是王道。