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　　昨日，国家统计局发布了最新70城房价数据，其中岳阳7月新房销售价格指数环比下跌0.7%，同比下跌0.9%——环比跌幅在70城中排第一，同比跌幅排第六。

　　这次岳阳房价领跌，不由得让人联想起了就在8月9日，岳阳出台了一份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中提到，岳阳市中心城区新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

　　今年以来，全国多个城市出台二手房指导价政策、严格新房交易年限政策等，一众都是房价“限涨令”，岳阳这项通知，则是今年首个房价“限跌令”——住宅销售价格不得低于备案价的85%，楼市维稳意图明显。

　　令人好奇的是，究竟经历了什么，让岳阳出台了这项政策呢？

　　国家统计局发布的每月70城房价数据显示，近1年，岳阳的新房销售价格指数涨跌幅并不大，最明显的一次变化是今年5月-6月，新房价格指数从环比上涨0.5%到了环比下跌0.6%。

　　克而瑞湖南的统计数据则让人更直观的了解到岳阳房价的走势情况。今年1-5月，岳阳的房价虽有涨跌起伏，但都维持在7000元/平以上。6月则来了个大跳水，房价跌至6558元/平，环比下跌13.8%，7月房价较6月继续下跌到了6492元/平。

　　岳阳此次房价大跌的最主要原因，来自恒大的降价潮。《中国经济周刊》的报道显示，今年6月，全国恒大楼盘的平均售价为7802元/平，为恒大系产品近60个月的***。岳阳市场上，岳阳恒大华府、岳阳恒大养生谷、恒大未来城这3个恒大系楼盘也在6月大幅降价，以促进销售。最终这3个项目当月累计网签8.09亿元，****各房企。数据显示，今年1-7月岳阳房企业绩排行榜上，恒大位列榜首；此外，每个月岳阳商品住宅成交面积TOP里，恒大系楼盘基本都有2-3个上榜，且成交面积占据的比重很大。

　　这并不是恒大在岳阳的第一次大降价行为，早在2019年，岳阳恒大未来城就宣布每平米降3000元，这一举动，让众多在降价前就买了房的恒大业主十分不满，纷纷维权，也有其他一些房企表示恒大这是“恶意竞争”。

　　一直以来，岳阳的房价在湖南除长沙以外的13个市州里，都是处于****的地位。追溯其房价的发展历程，可以发现，有机构的统计数据显示，岳阳的房价早在2018年2月就突破了7字头。彼时这一轮涨价要追溯到2016年下半年长沙开始的“炒房潮”：2016下半年，一大波外地炒房客蜂拥至长沙，开始“炒房之路”，长沙的房价因此迎来一波“补涨”。这一期间，湖南各地级市的房价也“水涨船高”，其中基本面较好的岳阳等城市领跑涨幅，房价率先突破7字头。

　　资料显示，2018年上半年，岳阳甚至不少楼盘价格突破了8000元/平甚至10000元/平，比如中建·湖山壹号当时均价8600元/平、当时宝德·东堤湾1号均价8500元/平。

　　此后，随着岳阳在2017年底为了调控市场所相继颁布的限价政策调控效应逐渐显现，2018下半年起，岳阳的房价逐渐稳定，基本处于7字头，未出现过大涨或大跌的情况。

　　直到今年6月的恒大降价潮，这一稳定的局面被打破。当前岳阳的房价甚至比3年前的同期水平更低。

　　以价换量的背后，是岳阳压力不小的新房库存。克而瑞湖南的数据显示，至今年5月底，岳阳的商品住宅库存面积约213万方，去化周期达10个月。这还是在岳阳多个楼盘不间断小幅度以价换量的情况下，市场仍有不小的去化压力。另一方面，在三道红线严格把控之下，房企资金压力大，为了快速回流资金，则开始了“内卷式”的降价行为。这种大幅度的降价，确实能一定程度上促进销售，这一点，从恒大3大盘的最终成交情况就能看出来。对此，业内人士分析，大幅降价一定程度上影响了岳阳房地产市场的平稳发展，这也是“限跌令”出台背后不可忽视的原因。

　　实际上，今年上半年湖南14个市州里，除了长沙外，岳阳的楼市表现相对较好，商品住宅成交建面基本位于领先地位，月成交处于16-28万方之间。若在相对表现较好的岳阳，房企都感觉到压力，那么那些基本面相对较弱、成交表现相对较差的市州，楼市又存在着怎样的压力呢？重要的是，无论是“限涨”还是“限跌”，目的都是一个，为了给大家一个更加健康、稳定的房地产市场。