正文

　　二、适合人群：在售141㎡户型为四房两厅两卫布局，整体价位偏高，适合有5、6名人口且经济实力较好的家庭。

　　三、地段位置

　　1.地段描述：长沙热门板块洋湖片区

　　2.区域概述：卓越洋湖晴翠位于岳麓区的洋湖板块，岳麓区位于“一带一部”关键区域，是长沙转型创新发展的“西引擎”“西高地”。近年来，岳麓区的新房供应量与成交量，一直领先于其它片区，是长沙房地产主要开发片区之一。

　　岳麓区城区有“七桥二隧三地铁一城铁”的过江通道，湘江新区综合交通枢纽和“六横四纵”的路网，长株潭城际铁路和渝长厦高速铁路在此设立多个站点。拥有岳麓山、洋湖湿地、梅溪湖、西湖、后湖、橘子洲、巴溪洲等生态景观，是“山水洲城”和谐共生的典型代表。且区域生态优势独特， 森林覆盖率达52%，空气质量优良率达90%，居住环境优越。拥有岳麓书院、爱晚亭等国家、省、市级文物保护单位共89处；中南大学、湖南大学、湖南师范大学等16所高等院校坐落于此。

　　不仅如此，片区更是长沙转型创新发展的“西引擎”，汇集***湖南湘江新区、全国两型社会综合配套改革试验区、国家自主创新示范区三大战略平台，并在“2020年度全国综合实力百强区”榜单中，取得排名第61位的名次。

　　3.板块概述：卓越洋湖晴翠隶属于洋湖板块，洋湖板块位于岳麓山以南、北依岳麓山、东临湘江，南抵三环线，西至靳江河，北至二环线，总规划面积约19平方公里，整体定位集于：总部经济区、生态湿地区、绿色宜居区等三大功能于一体的“城市副中心”。近几年来，洋湖的发展突飞猛进，片区内交通四通八达，已形成“四纵六横”的道路网状格局，其中地铁3号线可以直达片区，另区域还规划有地铁8号线、11号线。

　　目前片区已有30余家全国总部企业进驻，四大商业综合体（宜家购物中心、洋湖之心（龙湖天街）、洋湖水街、与卓伯根中国区总部）汇聚，商业集群总计约70万方。教育方面，片区已经引入了雅礼、长郡、麓山、长沙市一中、博才等集团教育资源。

　　该板块是岳麓区南面房地产主要开发板块，开发项目主要为宜居性楼盘，随着板块发展的逐渐成熟，楼面地价以及销售房价均有所上涨。

　　四、产品特色

　　1.特色描述：商业配套丰富的刚需刚改住宅

　　2.产品特色概述：卓越洋湖晴翠由卓越地产和京东联合打造，总占地面积21433㎡，总建筑面积421633㎡，规划有27栋住宅，共958户，容积率2.4，绿化率53.9%。项目配备了1055个车位，车位配比1:1.11，物业费2.9元/㎡/月，为70年产权。项目规划有京东体验店，自带大型商超，业主今后购物较为便利。

　　项目最大的亮点是容积率较低，而绿化率高达40.6%，在洋湖片区住宅密集开发的情况下，属于片区少有的低密度高绿化率产品。且片区直接俯瞰洋湖湿地公园的新房只有卓越洋湖晴翠一个，景观视野较好。

　　项目高层住宅进入销售尾声，仅剩少量约113㎡、141㎡非毛坯户型在售，都为一梯两户和两梯四户的纯板楼结构，公共资源分配合理，业主的居住舒适度较高，销售均价16000元/平。

　　五、户型分析

　　1.户型亮点：动静分区划分明显

　　2.户型描述：卓越洋湖晴翠建面约113㎡刚需户型，三房两厅两卫布局。整个空间以南北为轴线，公共区域与卧室分割，动静分区，互补干扰。动线客厅餐厅一体连接厨房和景观阳台，视野空间看起来格外开阔。除此，阳台横跨客厅和卧室，可以担当生活阳台+景观阳台的双重角色，晾晒、观景、休闲一步到位。静线方面，北向多功能房间带飘窗，三开间朝南。南向主卧+次卧+客厅皆朝南，全明通透，使得整个户型方正合理，空间利用率高。

　　其中主卧设置有独立卫生间、大飘窗、衣帽间，空间利用合理，私密性较好。次卧和儿童房分别有阳台和飘窗，保证了光线，房间门错开相对，保证了活动区域。客厅餐厅和过厅空间较大，分布合理。

　　卓越洋湖晴翠建面约143㎡改善户型，四房两厅两卫布局。可针对年轻伴侣、三口之家或者三代同堂灵活打造。空间布局方正，阳台链接客厅与书房，实现宽阔空间感。厨房配备有景观阳台，并与餐厅一体连接，空间开阔，视野较好。更重要的是，所有房间都为南北朝向，配备了飘窗，全明通透，舒适度较高。

　　其中主卧设计上，配备步入式衣帽间，带有大飘窗，配备独立卫生间，干湿分离。次卧与阳台直通，满足室内采光通风效果。书房可灵活打造为独立工作室或儿童房，适合各年龄阶层需求居住。

　　3.样板间细节：卓越洋湖晴翠样板间的采用端庄的设计风格，地板、墙面、灯具等均主要采用灰白蓝色系搭配，看起来不累。室内装饰有华丽和大吊灯及分散的照明灯，墙上还设计了风格独特的壁灯，采用明暗分布的光线设计。家具选用的是布料及皮革材质，搭配较为精致，整体上看样板间略带奢华感，同时也有居家的温馨感。

　　六、交通出行

　　1.出行描述：公共交通便利，自驾道路通畅

　　2.轨道交通：项目距离地铁3号线洋湖新城站约600米。乘坐该线路前往洋湖湿地公园可在洋湖湿地公园站下（1站）、前往侯家塘商圈可在侯家塘站下（6站）、前往东塘商圈可在东塘站下（7站）。地铁3号线是长沙开通的第4条轨道交通路线，日均客流量约20万人次，途径的洋湖板块是其中重要站点，每年约有超50万人次观光洋湖湿地公园。

　　3.公共交通：周边261路、26路快线、380路、207路、377路、222路、318路、洋湖线路等公交可通往梅溪湖、市府、大王山、开福北、省府、汽车南站等热门板块。

　　4.自驾：卓越洋湖晴翠位于洋湖大道、潭州大道构建的主干道中轴旁，东西南北四面畅行。其洋湖大道上连含浦大道、隧道、麓景路、雷锋大道等主干道，快速贯穿大河西片区各个板块；下接湘府路高架，快速通达河东主城区。除湘府路高架逢上下班高峰期时较为拥堵外，剩余几条线路都较畅通。

　　七、周边配套

　　1.配套描述：周边配套整体成熟

　　2.教育配套：卓越洋湖晴翠周边的商业配套、教育配套、医疗配套和景观配套整体成熟。项目配建有一所六个班的幼儿园，项目2公里内有雅礼洋湖实验中学1.5公里，长郡郡维学校，麓山国际洋湖实验学校（在建）三所学校。

　　3.医疗配套：医疗配套上，项目离湖南妇女儿童医院约600米距离，该医院是依照三甲医疗机构规模、国际JCI标准创建的三级妇女儿童特色专科医院，拥有500余名医疗专业技术人才、60余名高级权威专家。

　　4.公园配套：项目北侧与洋湖湿地公园一路之隔。湿地综合体整体绿化率达40%以上，植物种类达到700余种，鸟类超过130种，水质达到景观三类水要求，负氧离子含量比中心市区高六倍以上。

　　5.其他配套：商业配套上，项目自带约11.8万㎡商业，其中京东将在此打造约6万㎡的电器超级体验店，与瑞典宜家荟聚中心仅一路之隔。所在的洋湖片区，周边3公里内有宜家家居、宜家荟聚、龙湖天街，以及在建中的卓伯根商业体。

　　八、价格分析

　　1.价格描述：略低于周边价格

　　2.价格现状：卓越洋湖晴翠毛坯定价13800元/㎡，目前项目大户型基本卖完，剩余小户型还有楼层可选，面积段在113-143㎡之间，均价15197-16200元/㎡。

　　相比之下，新房方面，同片区的保利天汇带装修均价15000-15500元/平，卓越洋湖晴翠售价约高出300-700元/平；华润凯旋门带装修均价14500-17500元/平，卓越洋湖晴翠的最低售价高出600元/平，但最高售价比华润低1300元/平。

　　二手房方面，目前洋湖片区可瞰洋湖景观且品质较高的二手房，售价在14500-17000元/㎡之间，如万科白鹭郡挂牌均价15700元/平，中海国际社区挂牌均价14500元/平。

　　3.价格潜力：项目主推113-168㎡刚需及刚改户型，比前期片区内主推的90-120㎡的紧凑户型来说，空间更舒适宜居。且目前洋湖在售大户型相对稀缺，对于140㎡以上的户型需求的改善群体来说，卓越洋湖晴翠产品价格抗性更高。

　　九、项目亮点

　　1. 跨界企业联合

　　项目由京东和卓越地产联合打造，京东跨界开发房地产。

　　2. 商业配套成熟

　　项目自带约11.8万㎡商业，3公里范围内有3家大型商业体。

　　3. 周边生态环境好

　　项目北侧与洋湖湿地公园仅一路之隔。

　　4. 低密住宅，舒适度高

　　项目容积率2.4，是洋湖片区少有的全配套低密住宅，舒适度较高。

　　5. 医疗配套成熟

　　距离湖南妇女儿童医院约600米距离，该医院为三甲医疗机构。

　　十、项目不足

　　卓越洋湖晴翠周边两条高架桥交汇，有北面靠近洋湖大道的1#、2#、8#、9#、10#栋或多或少受噪音影响。且项目西边设置沿石湖塘路有绿化慢行通道，24小时对市民开放，可能会对6、7#栋住户造成影响。