正文

  一、项目概述：北辰三角洲位于开福区湘江与浏阳河交汇处，离五一广场4.7km，总价234万入住主城区大社区。

  二、适合人群：主城区大楼盘，居住密度较高，适合喜爱江景，向往市区繁华生活，预算充足的中轻年客群。

  三、地段位置

  1.地段描述：开福主城区 新河三角洲

  2.区域概述：北辰三角洲D4区·瀚江府位于开福区，长沙主城区北部，距离市中心五一广场4.7公里，毗邻城市CBD芙蓉区，是文创先锋湖南广电的所在地。开福区，总面积188平方公里，截至2020年11月，常住人口约为82万人。

  根据相关规划，开福区是国家长株潭城市群“两型社会”建设试点的重要区域；拥有医药、能源、粮食三大百亿物流产业集群；聚集70余家金融总部和300多家分支机构；拥有丰富滨水资源，是省内唯一集铁路、公路、水运、航空和管道五种物流元素于一体的开放高地。

  早年开福区的房地产开发，主要位于浏阳河以南，东二环以西，多为占地面积有限，容积率较高的小高层、高层项目。随着城区不断向外扩展，湘江世纪城板块、广电板块、青竹湖板块等板块住宅项目逐渐增多，多为容积率较低，绿化率较高的舒适性大社区。而像北辰三角洲这样户型涵盖丰富，商业、医疗、学校配套齐全的超大组团社区，在开福主城区，****。

  3.板块概述：项目所在的新河三角洲，是长沙市政府投资120亿元打造的“长沙文化曼哈顿地区”，坐拥湘江、浏阳河两条风光带，是以商务办公、高档居住、文化休闲为主的城市滨水区。板块内拥有市政核心配套三馆一厅，是长沙市民周末带小朋友游玩的主要场馆之一。

  以新河三角洲右侧芙蓉中路为主轴构建的8平方公里金融商务区，汇聚了54家全国性和省级金融总部以及300余家分支机构和新型金融机构，涵盖银行、保险、证券、期货、基金、小贷、资产管理、企业集团财务，覆盖了长沙90%以上的金融业态。金融行业的发展为板块经济发展注入动力，同时也会去对人力与产生聚集效应。

  四、产品特色

  1. 特色描述：配套成熟的稀缺江景住宅

  2.产品特色概述：2007年北辰联合城开集团以92亿元的价格拍下长沙新河三角洲地块，2010年开工至今已有11年，如今迎来了项目最后住宅组团北辰三角洲D4区·瀚江府，该组团占用面积4.16万㎡，总建筑建面33.47万㎡，容积率约6.36，由7栋高层组成。

  此前由于其成熟的配套和地理位置，以及新房定价与周边二手房均价倒挂情况（新房售价低于二手房均价），项目很多批次开盘出现了“热抢”现象，最热时曾出现低于10%的摇号中签率。

  本次D4区·瀚江府第二批次开盘，5#栋共推416套商品住房，其中可公开预售住房为358套。分别为：144㎡以下刚需房源183套，144㎡非刚需房源175套，为精装修交付。

  此外，项目的学校配套是其它周边项目所羡慕的，目前拥有3所公立幼儿园，以及北辰长雅中学，清水塘北辰小学，清水塘北辰实验小学三所名校。对学校资源比较看重的朋友可以着重关注下。

  五、户型分析

  1. 户型亮点：活动空间开阔 南北通透性差

  户型描述：

  A1户型优点：

  1.户型设计方正，餐客厅相连，有一定动静分离，活动区域较为开阔。

  2.三个次卧都带有赠送飘窗，厨房外部的设备空间似乎也有改造空间。

  3.两个南向大阳台，分别连接主卧与客厅，使主卧和客厅有很好的空间延展，且具有较好的观景效果。

  缺点：

  1.进门处巧妙的设计了一个玄关，但有点浪费面积。

  2.三个次卧都是北朝向，如果设计合理，是可以增加南朝向的卧室。

  3.客餐厅空间北面与卧室相连，未能做到南北通透。

  C2户型优点：

  1、开放式厨房设计，使厨房、客餐厅、阳台连为一体，空间开阔。

  2、功能分区明确，左侧为共同区域，右侧为卧房。

  3、次卧带飘窗，有良好的通风和采光。

  缺点：

  1、户型太过紧凑，130平的三房空间感不足。

  2、南北不通透，北向缺少风。

  3、北面生活阳台过小，晾晒衣物不方便阳光与通。

  六、交通出行

  1. 出行描述：优选地铁 公交四通八达

  2.轨道交通：项目距离最近的地铁1号线北辰三角洲站，直线距离约1.1公里。乘坐地铁1号线，仅4站即可到达市中心五一广场站，最南边可达尚双塘站，最北目前可到开福区政府站。未来1号线北沿线将经过丁字镇，到达彩霞路站。由于项目早期组团入住率较高，北辰三角洲站上下班期间人流量较高。

  城铁开福寺站与项目的距离约为1.4公里，乘坐城轨可便捷到达株洲、湘潭、常德、张家界等地。该城轨站人流量较少，便于出行。

  2.公共交通：项目周边1.5km内有5个公交站： 新河站、长雅中学站、新河北站、开福寺地铁站和开福寺东站。其中距离最近的是新河北站（距离项目0.1km），可乘坐168、321、804、11、106、237路，捷到达太平街，坡子街，湖南大学，汽车东站，长沙火车站，长沙火车南站等重要站点，乘客流量适中。

  3.自驾：项目环绕黄兴北路，芙蓉中路，湘江北路三条城市主干道，可前往市区各片区。工作日早晚高峰期，与银盆岭大桥相连的岳麓大道和三一大道等路稍显拥堵，其他时段通达度较好。

  七、周边配套

  1. 配套描述：繁华主城区 配套齐全

  2.教育配套：项目5km里内配有3所公立幼儿园和一所待开学幼儿园。周边有清水塘北辰实验小学（0.4km）、清水塘北辰小学（1.3km）和北辰长雅中学（1.4km），三所品牌中小学校。由于项目体量大，入住人口较多，目前学位比较紧张。

  3.医疗配套：项目距离中南大学湘雅医院驾车约3.2km、湖南省妇幼保健院驾车约3.5km、长沙市第一医院驾车约4.6km、湖南省人民医院驾车约6.4km。其中，中南大学湘雅医院和湖南省人民医院都是***三级甲等大型综合医院，可享受优质就医环境。

  4.公园配套：项目距北辰滨江公园约342m，距紫凤体育公园约429m，距施家港水上公园驾车约4.3km，其中滨江公园就在马路对面，拥有漂亮的沿江风光带平时家庭休闲娱乐的好去处。

  5.其他配套：项目距超五星级酒店北辰洲际酒店约924m，距四星级酒店华悦大酒店约1.4km。距三馆一厅约1.1km，三馆一厅集图书阅览、文物馆藏、规划展示、音乐汇演于一体，是长沙城市的新名片。

  八、价格分析

  1. 价格描述：新房与二手房价格倒挂

  2.价格现状：北辰三角洲D4区·瀚江府为项目11年开发周期的最后住宅组团，目前推出的5#户型，建面约130-185㎡，精装修均价约为17500元/㎡，其中精装标准为2450元/㎡左右。在湘江两岸江景住宅中性价比较高，具有一定竞争力。

  周边目前无其它新房在售，二手房源也主要为该项目其它组团早期房源，目前二手售价约为19000元/㎡左右，与本次5#房源售价（带装修价格）相比，倒挂约1500元/左右。

  3.价格潜力：主城区成熟配套，交通便利，质量尚可，怎么看都像是个“三好学生”。而D4区·瀚江府作为北辰三角洲最后批次的新房住宅组团，将是最后的入手新房机会，如果错过，就只能购买同板块内价格更高的二手房源。由于新房源与二手房源倒挂现象明显，该项目价格潜力睁眼可见。

  九、项目亮点

  1.大组团大社区

  550万㎡城市综合体社区，业态丰富，生活氛围浓厚。

  2.地理位置优越

  距五一广场车程仅4.7km，享受市中心成熟商业配套。

  3.毗邻三馆一厅

  距离三馆一厅仅1.1km，方便借阅图书，周末亦可带小孩休闲游玩。

  4.售价倒挂明显

  新房定价明显低于二手房源，市场认可项目价值，未来可期。