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总价100-140万之间 探秘河西院子系中式新品|长沙如院楼盘评测
来源:乐居买房2021-09-01 11:50:23
摘要
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   长沙如院总占地面积约13.2万方,总建筑面积约36.6万方,以银杏路为界分为东西2个地块,共分三期开发。

  一期为东面6栋高层住宅区;二期为西面8栋洋房+5栋小高层的低密洋房住区;三期为8万方商业区。住宅区整体容积率约为2.2,绿化率40%,共约1430户,停车位1596个,配比约1:1.04,属于低密度的舒适住区。

  园林方面,延续新中式造景风格,在传统江南园林的基础上,打造有超8万方的三重园林景观。廊、亭、榭与水、木、石等点景浑然一体,还种植有各类自然式组团,营造出步移景异,归家仪式感的“院落”情怀。

  目前项目主推一期建面约109-147㎡三房至五房,参考均价约8900-9200元/㎡,偏刚需,2梯3户,类板楼结构设计。整体建筑行列式布局,坐北朝南,最高楼间距达到约60米。


 亮点一:少有的院子系新中式园林社区

  长沙如院是长沙院子后又一“院系”产品,宜居属性更强。中央园林景观面积超大,新中式水榭台楼样样有,园林做得精致且富有仪式感,社区氛围充满诗情画意。

  亮点二:首付31万起,户型出众卖毛坯

  一期主推109、127、147㎡三种户型,单价8字头起,首付31万可上车。户型方面,方正舒适,较大限度压缩浪费面积,实用性高,加上整体承重墙较少,毛坯交付,改造性更强。

  亮点三:书香气息浓厚,三大教育资源环绕

  项目自建幼儿园,一条许龙路之隔配建一所民办学校,暂定名叫:湘郡高新实验学校,位于项目东侧。东边还规划了一所公办长郡麓谷中学。南边相隔仅一条杨梅塘路,规划了一所小学。根据高新区教育政策,小升初采取单校划片,对口直升的方式入学,也就是不需要派位,没有升学的焦虑。

  亮点四:携手万科物业 

  项目后期引进万科物业,物业费约2.5元/㎡,服务质量和业主口碑都信得过。

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  总体概述:项目位于麓谷高新片区,坐拥地铁、高铁双轨的规划路线,目前在售109-147㎡国风小高层

  适合人群:109㎡三房首付31万起,总价在100-140万之间,适合麓谷产业园区的工作群体及首改置业人群


 配套解析

       轨道交通:  营销中心距离规划中的地铁2号线延长线金州大道站约650米,日常通勤步行可达。

 公交线路:距离项目最近的泉塘站约288米,周边1公里范围内覆盖有天际汽车长沙新能源、李家湾、三益家园、黄桥大道口、华鑫科技、黄桥大道口金洲大道口等7个公交站点。途经有268、 n301、 n809、 w202、 w203、w217、高新通勤1号等多条公交线路,串联起梅溪湖、金星北、洋湖、市府、滨江甚至是宁乡等片区。工作日早晚高峰较少拥堵,平均班次约15-20分钟一趟。

  自驾出行:项目直面金洲大道,金洲大道为省内城市主干道,全长12.53公里,整体呈东西走向。双向6车道设计时速80公里,基本无拥堵时刻。

  教育配套:项目自带幼儿园,南边马路之隔规划建设有长沙高新区雷锋银杏小学(拟命名,原金洲小学,预计2022年开工);东侧约500米地块将配建48个班规模的全寄宿制民办中学——湘郡高新实验学校(规划中,预计2022年9月正式开学),将由长郡教育集团进行教育托管;

       直线距离1.7公里的汇智路东侧还规划一所公立性质的48个班制中学——“长郡麓谷中学”,计划2021年开工,预计2022年秋季开学。

      除此,项目距离长沙市雷锋学校约2.4公里,距离第一师范高新二小约3.1公里,距离师大附中高新实验中学约4.5公里,目前高新区采取单校划片、对口直升的政策,教育配套高地雏形已成,发展潜力可期。

 医疗配套:距离雷锋医院约3.7公里,需车行抵达,项目近梅溪湖二期,除去规划中的长沙妇幼保健院,还有大量的医疗配套规划,落成后可与麓谷片区共享。

  公园配套:项目正对面马路之隔规划为银杏公园,距离雷锋文化主题公园约3.7公里,自然及人文环境均覆盖。

 雷锋文化主题公园占地7.3万方,与雷锋纪念馆、雷锋小学联系隔路相望。主题公园在传承雷锋文化的过程中,通过构筑小品、景观雕塑、标识、设施等形式,增强场地的叙事性和故事性,打造出连贯的大片区雷锋文化环境,满足周边现代居民休闲、游憩等需求的同时实现雷锋文化的现代创新与发展。

 商业配套:项目自带约8万方商业,平时休闲、娱乐、吃饭都不是问题,后期售楼部也会改作业主会所,可能会引入高端业态。距离河西商业巨无霸商业综合体步步高梅溪新天地约6.8公里,休闲娱乐均可满足。


 产品解析

  目前小高层在售建面约109、127、147㎡三种户型,涵盖三-五房,满足刚需改善群体需求。

 户型一:建面约127㎡为少见的四开间朝南设计,在空间利用上做足了文章。 餐客厅同宽的大横厅布局,开间大、进深短,过道被最大限度压缩,基本没有面积浪费。

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  面积可达33.5㎡,同时连接约6.9米景观阳台,舒适度极高。此类横厅设计一般为大平层或大户型产品的标配,在同面积户型中非常少见。看来,长沙人又多了一个较低门槛享受“宽厅奢居”的机会。

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       值得一提的是,四房两厅两卫格局,且整体承重墙较少,后期可改造性较大。三间次卧联排分布,公卫在中间,方便日常使用;主卧带步入式衣帽间及独立卫浴,位于户型左侧,面积近25㎡;整体呈半包围式分布。既满足了空间的实用性,也带来了更高的居住舒适度。

 户型二:建面约147㎡的户型,同样承重墙较少,偏改善,可根据家庭不同成长时期进行改造拓展。最大可做到5房,满足生命周期住房需求,免去置换痛点。

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  全屋达到10个采光面,四开间朝南,通风采光效果佳,有助于保持室内干燥。客厅约4.5米开间,连接南向景观阳台,北向生活阳台近厨房及餐厅,实用性高,方便晾晒衣物储物收纳,居室更整洁舒适。

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  所有房间均为全明空间,尺度适中,面积在10-23㎡之间,主卧套房与两间儿童房紧靠,客卧空间两边排开,将满足从二人世界到二孩家庭的空间需求。

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  而且,北向书房可根据孩子的成长,可改造为储物间、玩具室、琴房、书房等,实用性超强。即使与父母同住,右侧次卧也可做老人房,整体动静分区,互不干扰。

 

价格现状

      长沙如院目前主推一期建面约109㎡三房,参考均价约9200元/㎡,127㎡四房参考均价约9000元/㎡,147㎡五房参考均价约8900元/㎡,总价100-140万之间,首付三成约31万起,刚需上车压力不大。

 新房方面:同片区在售汉唐世家高层带装修参考均价10800元/㎡,毛坯洋房约10200元/㎡,阳光城·翡丽云邸在售高层带装修约10600元/㎡,带装修洋房约12000元/㎡,阳光城溪山悦带装修高层约12000-12500元/㎡。

  且600米范围之内新拍出的麓谷新区038号地块,限价已达到10500元/㎡。长沙如院为少有的毛坯在售房源,购房压力更小,改造空间更大。

  二手房方面:项目属于开发阶段,挂牌二手房房源较少,同片区的中冶中央公园挂牌约12000元/㎡,临近的梅溪湖片区梅西峰汇挂牌约12000元/㎡,均为刚需高层楼栋,项目低密的小高层的配置更显舒适宜居。

 价格潜力:长沙如院处于麓谷金洲大道沿线的软件智慧城区,目前该片区集聚了天际汽车长沙制造基地、中联重科、中国中冶、易能生物、湖南三安半导体、九芝堂国家健康产业园、艾盛智能等著名产业,产业丰沛,人口流量大,居住需求旺盛。

  目前配套的地铁延长线已正式施工,湖南师大附属雷锋阳光实验小学(拟命名)、高师大附中高新凌云等7所优质学校已先后亮相施工,长沙如院容积率约为2.2均为板式住区,居住属性更强,保值空间更大。

     项目不足:项目周边还在大规模开发中,发展成熟预计需要5年以上,兑现时间较长。

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