正文

  招商雍山湖总占地约11.1万㎡，建筑面积约27万㎡，容积率仅有2.02，绿化率超40%，共规划有14栋洋房+16栋小高层。洋房层高在7-8层左右，小高层也定格在17-18层，共计1430户。另外，项目商业面积占比仅约0.89%，机动车停车位数量约1589个，配比约1:1.1，是个非常纯粹和舒服的品质住区。

  整个项目位于谷山南面，呈坡地状，依附于原生地势差异，建筑整体呈南低北高排列布局，楼间距保持在37-52米之间。在社区中轴景观带的打造上，创新性引谷山上的清泉流经社区，另有长约440米南北绿轴上园林景观。

  项目仅洋房和小高层两种产品，纯板式设计，两梯两户，70年产权。户型面积大于150㎡的套数有554户，占比39%，小于150㎡的套数有876户，占比61%，最小面积124㎡起步。整体偏向首改的品质人群。

  目前在售18#建面124-143㎡小高层，参考均价14800元/㎡，在售8#，20#建143㎡、168㎡洋房，均价15800元/㎡。预计2023年月交付。

  亮点一：市府向北辐射的重要片区

  招商雍山湖位于市府北、谷山南，片区内教育、商业、环境等各方面样样拿得出手，未来还有"长沙教城融合示范区”的重点规划；

  亮点二：背靠原生环境的坡地式社区

  项目依山而建，背靠谷山森林公园，直面金星水库，容积率仅有2.02，绿化率超40%，拥有不可复制的原生环境。加上创新式的引原生清泉入社区的沉浸式园林景观轴规划，营造出”山水森居、渐进礼序"的优美意境；

  亮点三：宽间距的纯粹改善住区

  项目商业面积占比仅约0.89%，均为小高层+洋房的组合配置，楼间距保持在37-52米之间。且周边没有快速路、高架桥等不利因素，是个非常纯粹和舒服的改善住区；

  亮点四：得房率超84%的可改造户型

  高层基本为独门独户，四开间朝南的通透户型，均有双阳台+多飘窗的赠送，得房率超84%，且客厅和卧室之间均采用非承重墙设计，可以改造成大客厅，是市面上少见的的可变户型；

  亮点五：世博会指定物业

  项目由招商积余物业提供服务，它不仅是央企上市物管企业，更是上海世博会指定物管，服务质量和业主口碑信得过。

  总体概述：项目位于谷山之下，容积率仅2.02的纯居住社区，由30栋洋房和小高层组成。

  适合人群：项目定位偏改善，户型面积较大，首付在60万以上，适合滨江及市府板块外溢的改善客群。

  配套解析

  轨道交通:项目距离长株潭城铁谷山站约1.7公里，距离地铁4号线观沙岭站约4.2公里，均要搭乘公交才能转乘，稍有不便。未来，期待周边地铁8/10号线的规划，改善此困扰。

  地铁4号线首次实现望城区与主城区全面对接，是城市客运枢纽重要的集疏通道，可串联起汉王陵遗址公园、岳麓山、月亮岛等三大风景区、三大高校和岳麓山国际大学科技城等热门景点，早晚高峰行车间在7分钟内，其余时段间隔约9分钟以上，客流量仅次于地铁1、2号线。

  公共交通：项目距离山水新城小区站约385米，有215路、穿梭巴士3号线途径于此。

  周边1公里范围内覆盖有西二环含光路口、西二环杜鹃路口、窑塘村、杜鹃路杜容路口、杜鹃路雷锋大道口等5个站点，有382路、X213路、132路、217路、366路、372路等近10条公交线路可打通望城区、开福区的出行问题。每个站点均有2条以上的线路覆盖，平均班次约10-15分钟一趟，且工作日早晚高峰较少拥堵。

  自驾出行：招商雍山湖营销中心门口即是青山路，目前正在施工建设中，预计2021年通车。

  青山路及快速路二环线宽36米，拉通环节全长约1300米，时速设计50公里，途径滨江、市区政府、西二环、雷锋大道、尖山湖、龙虎岭、黄桥大道、高铁西站等重要区域。

  教育配套：项目自身配建有9班制幼儿园， 最近距离奥克斯实验小学约764米，距离博才金峰小学、麓山国际实验小学1.1公里，周边另有金星小学、谷山小学的规划。

  其中，谷山中学位于望岳街道谷塘路与华安路交汇处，正在腾地拆迁中。谷山中学建成后由长郡双语实验中学托管，暂命名为长郡双语谷山中学，计划2022年秋季建成投入使用。（具体学区划分以教育局公示为准）

  医疗配套：距离400米处有岳麓区山水新城门诊部，距离湖南省肿瘤医院3.4公里，距离中南大学湘雅三医院、长沙市岳麓区人民医院3.5公里，车程较为合理。

  公园配套：项目背靠谷山森林公园，面积约6400亩，海拔约362米，高度超过岳麓山，是长沙第二大城市绿肺，空气中负氧离子高。

  商业配套：项目居住氛围浓厚，除了社区底商基本无其他商业配套，最近的商业为奥克斯缤纷广场，距离约1公里。距离麦德龙约4.3公里、距离王府井（盒马生鲜）、长房24品生活中心（沃尔玛）约4.4公里，步行有一段距离，建议自驾或乘车。

  产品解析

  目前在售18#建面124-143㎡小高层，和8#，20#建面143㎡、168㎡洋房，适合改善群体需求。

  户型一：建面约142㎡小高层产品，纯板式布局，两梯两户，可做到专梯入户的仪式感。户型方正，四房两厅两卫的布局，进深开间比适中，且过道浪费面积较少，有三飘窗的全赠送和双阳台的半赠送，得房率超84%。

  动线空间，餐客厅一体连通约6.4米宽的景观阳台，有效的增加了室内的外延空间的同时，可引原生山体景色入户。全明厨房靠近北向生活阳台，拓展了更多家务工作空间。加上南北向的对流，采光和通风比一般的高层强太多。

  静线空间，四开间朝南，呈三叶草格局，客卧置于入户门口，主卧置于内侧，套房开间约3.7米，带约4.5㎡独立卫浴，还预留有独立衣帽间空间，对于二胎家庭都十分友好。

  项目装修标准约2400元/㎡，配置了美的全屋中央空调、水槽式洗碗机、前置净水装置。方太柏厨柜蒙娜丽莎品牌瓷砖/老板中央吸油烟机/奥普厨房凉霸/方太智能洗碗机/亚太天能电子门锁/科勒卫浴系统/TOTO智能马桶一应俱全。

  除此，样板间细节之处更为动人，吊柜上安装了隐形抽纸盒与感应线灯，墙面上安装的是厨房专用的一开五孔带开关面板插座；洗浴室配备的也是专用防水面板插座。

 卧室里留了自动感应小夜灯，保证起夜的安全。

  价格现状

  招商雍山湖2021年5月首开10#、12#栋建面约142㎡和168㎡小高层，后续每月定期加推，17#、8#、20#、18#栋产品先后上架，目前少量房源在售，预计2023年6月交付。其中142㎡户型均价14800元/㎡，168㎡户型均价15800元/㎡，总价180万起，满足二胎及三胎的家庭需求，更适合首改及改善群体。

  新房方面：对标同片区在售的同类型新房，新城观山印高层毛坯约13000元/㎡，洋房约15800元/㎡，招商雍山湖的带装修房源价格优势更大，少了装修的烦恼。

  二手房方面：片区内基本为小户型学区房为为主，口密度较大，户型空间更偏刚需，对于改善一族来说几乎没有太多选择。周边钰龙天下二手房挂牌均价约29000元/㎡，恒大华府约19000元/㎡，项目低密、宜居的环境，更具有溢价空间。

  价格潜力：项目坐落于西二环边，属于市府向北外溢的范围，有谷山的原生环境做支撑，片区内奥克斯缤纷广场、麦德龙等大牌商业云集，长郡双语、麓山国际实验小学、市实验小学等学校名声在外。

  因市府周边地段比较饱和，相关新楼不多，像周边的钰龙天下、八方小区等2手市场房价早已经破2万，法拍房甚至超过3万，而招商雍山湖，正在谷山南，距离岳麓区政府约1.2公里，距离市政府约2公里，加上不可复制的自然环境，未来保值空间更大。

  项目不足：片区内安置小区较多，城市风貌较旧，无论是道路修建还是绿化设施，开发起来都需要一定的时间。