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  楼盘评测：中海麓山境

  楼盘名称：中海麓山境

  开放商：长沙润湖置业开发有限公司

  产品均价：13800元一平（带装修价）

  产品总价：140-200万

  产品户型：102-142平米三房至四房

  总户数：1802

  楼栋数：20栋

  容积率：2.27

  绿化率：35%

  楼盘地址：红枫路与松柏路交会处西南角，隶属于梅溪湖二期

  楼盘亮点

  亮点一：低容积率，高得房率的舒适住宅区

  中海麓山境2.2的容积率使其在梅溪湖片区脱颖而出，加上88%以上的得房率，打造出了高低配的舒适住宅区。

  亮点二：自带15年制的教育资源

  项目有幼儿园+中小学的教育地块，且片区规划达27所学校，处于教育的高地，即算是微机派位，资源均优良。

  亮点三：梅溪湖二期红利发展板块，价格倒挂，首付43万起

  梅二为梅一的产能延伸，整体发展处于起步阶段，极具潜力，而梅一期新房约14000-16500元/㎡，二手房约16000-20000元/㎡，项目带装修仅13800元/㎡，倒挂明显。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目处于红枫路与松柏路交会处，松柏路（红枫路—雪松路）北起红枫路，南至雪松路，为梅溪湖西片区的主要干道，路幅宽度48米，时速50km/h，同行能力较强，但早晚高峰期和雨天会出现部分路段拥堵的情况。

  公交：项目最近的公交站点为看云路星星大道口站（105米），有社区巴士6号线可直通梅溪湖西地铁站及湘江西交通枢纽。1公里范围之内还覆盖有7个公交站点，途径有多条城区间巴士，覆盖线路较广，但早晚高峰会出现拥堵的情况。

  地铁：项目距离建设中的地铁2号线延长线百合路站约300米，而离建设中的地铁6号线省图书馆新馆站约600米。项目距离地铁口均在1公里之内，步行可到，属于地铁口物业，公共出行便捷。

  周边教育：周边约500米范围内教育配套有高新麓谷凌云小学（在建）、1公里范围内在建有湖南师大附中高新凌云中学、麓山国际梅溪湖中学。同时，项目自建有幼儿园，预留有双语民办学校的教育用地。

  周边医疗：项目一街之隔有前海人寿的地块在建。除此，片区内还在建有长沙口腔医院、妇幼保健院河西分院等医疗配套，距离已开业的宁儿妇产医院约2.3公里。

  周边商业：距离目前河西最大的一站式购物中心梅溪湖步步高新天地约2.6公里。另外，距离省图书馆新馆（在建）1公里范围之内，距离梅溪湖文化艺术中心约5.9公里，有一定的人文服务。

  周边公园：项目多公园环绕，不愁平日休闲无去处。距离杨梅公园1.5公里，距离梅岭公园约2.5公里，距离象鼻窝森林公园约2.9公里，距离桃花岭公园8.8公里。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目位于红枫路与松柏路交会处西南角，隶属于梅溪湖二期。目前，洋房产品已售完，还有3栋，4栋，14-18栋少量建面103-142㎡高层可以直接认购，带装修均价约13800元/㎡。另有19#栋建面104㎡、126㎡高层预计下半年将推。

中海麓山境

  项目特色：小区自建有15年制民办双语学校，居住环境较为纯粹，舒适度明显高于纯高层社区。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。中海麓山境的梯户比为两梯四户，可以满足用户电梯出行且不至于拥堵。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。中海麓山境总规划1802户，车位比为1:1.2，即一户1.2个车位，基本可以满足住户的停车需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。中海麓山境的小区综合容积率为2.27，居住体验会较为舒适。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。中海麓山境的绿化率为35%，整体而言是比较宜居的生态规划。

  测评3 主力户型分析

  建面约126㎡户型，双飘窗设计，三阳台半赠送，四开间朝南，使用率约89%，对于追求舒适居住环境的刚需而言是更好的选择。

样板间

  该户型坐北朝南。动线、进线两边排布，功能区间集中，无浪费空间，生活起居使用时将更得心应手。室内餐、客厅同宽近3.8米，连通双向阳台。其中南向阳台面宽约5.6米，北向生活阳台面积不大贴近餐厅及厨房，可放置生活或餐厨用品。

样板间—阳台

  三卧室均朝南，儿童房连通景观阳台，可打通直接扩展为南向活动空间。次卧、主卧均带飘窗，北向多功能房半赠送，可打造为书房或小型工作室，三代同堂均能拥有各自独立的空间。超20㎡主卧，套房式设计，置于右端，私密且独立，带主卫、衣帽间、向阳飘窗，舒适度较高。

样板间—卧室

  值得注意的是，建面约126和约142㎡户型整体结构类似，各房间面积都有一个升级，预算充足的首改群体可以一步到位直接入手该户型。

  测评4 价格分析

  中海麓山境属于梅溪湖少量在售的新盘，目前仅3栋，4栋，14-18栋少量建面约103-142㎡高层在售，带装修参考均价13800元/㎡，溢价空间较大。

  新房方面：梅溪湖二期正处于起步阶段。高层住宅仅2盘在售，其中，越秀·亲爱里尾盘在售，高层参考均价12000元/㎡，洋房14000元/㎡；招商华发依云曦城在售100-149㎡高层，带装修参考均价13300-13600元/㎡。相对来说中海容积率更低，户型得房率和舒适度更高，更具性价比。

  二手房方面：梅溪湖二期暂无二手房挂牌，对标梅溪湖一期高层产品，南岸挂牌二手房房整体均价约20000元/㎡，北岸挂牌二手房均价16000元/㎡，根据产品的业态及相关配套，约有4000-8000元/㎡的价格悬殊。而中海麓山境13800元/㎡的价格，倒挂明显。

  价格潜力：梅溪湖二期第一批楼盘仅于2020年才开始正式对外出售，不论是从土地的成本价格，还是目前的在售的整体均价，均略低于洋湖/滨江等热门板块，算是阶段性抄底的时机。且随着片区内地铁延长线/医疗产业/省图书馆等综合配套的动工建设，规划基本已落于实处，未来还有一定的溢价空间。

  温馨提示：周边学校地块分布较多，会有声噪的干扰。早晚高峰期梅溪湖部分路段拥堵，尽量错峰出行。此外，该项目自建的15制民办双语学校可能会受到教育局“民转公”及“民办指标到校”政策的影响，具有不稳定性。