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  楼盘评测：新城观山印

  楼盘名称：新城观山印

  开放商：长沙鸿尚房地产开发有限公司

  产品均价：约15500元一平（毛坯）

  产品总价：190万起

  产品户型：126-139平米四房

  总户数：2000

  楼栋数：22栋（一期二期总和）

  容积率：1.9

  绿化率：40.05%

  楼盘地址：金星路与藕塘路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：三面环山而建，环境宜居

  项目三面环山，依山而建，被谷山环抱，东边为汉长沙国考古遗址公园，足不出户可拥抱天然氧吧。

  亮点二：纯板楼社区，容积率低于2.0

  项目均为纯板楼设计，住宅清一色为小高层+洋房+叠墅产品，楼间距够宽，综合容积率约1.97，舒适度较高。

  亮点三：自身综合配套完善 

  自建幼儿园，西面地块规划建设有周南中小学 9 年一贯制义务教育资源，另有13万方综合性商业规划，生活所需基本能在小区解决。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：新城观山印近二环，出营销中心即可上河西的重要干道金星路，路段较为拥堵，由北往南分别与20余条城市主次干道相交。

  公交：新城观山印周边1公里范围内设有4四个公交站点，途径有多条公交线路，周边车次较多，可串联起月亮岛、金星北、梅溪湖、麓谷、开福北等板块。

  地铁：新城观山印距离4号线湘江新城站大约2.4公里，距离规划的8号线大约2公里，均要搭乘公交才能转乘，稍有不便。

  周边教育：新城观山印配建有1所幼儿园+1所九年制学校。目前项目已与长沙周南中学的教育资源签约，具体学区划分以教育局公布为准。除此，项目距离麓山国际实验小学约2.6公里，距离长郡双语实验中学约3公里,周边还有长郡双语谷山实验中学的规划。

  周边医疗：项目6公里距离内有湖南中医药大学第二附属医院门诊部、中南大学湘雅三医院、湖南省肿瘤医院和建设中的长沙市第四医院（滨水新城院区）。

  周边商业：项目除自建约13万㎡商业街外，6公里距离内还有麦德龙、凯德壹中心、砂之船奥莱等商业配套。

  另外，距离省图书馆新馆（在建）1公里范围之内，距离梅溪湖文化艺术中心约5.9公里，有一定的人文服务。

  周边公园：项目依谷山森林公园走势而建，坐拥6400亩长沙第二大城市绿肺的秀丽自然景观，距离汉长沙国考古遗址公园约3公里、距离谷山体育公园约3.5公里。

  测评2 小区品质

  项目规划：新城观山印位于长沙市岳麓区金星路北与藕塘路交汇处，隶属于市府谷山板块。首开的一期地块总建面10万方，综合容积率1.9，绿地率40.05%，共建设有9栋2梯2户高层及洋房，楼间距约40-50米，可直面山体公园。产品主打建面约107-143㎡三房至四房，共计588户，另有停车位605个，配比超1.1。

  二期总建面约3.8万方，共规划有8栋建面约160-210㎡叠墅和5栋建面约143、185㎡小高层/高层产品。

  目前项目一期售卖进入尾声，仅6#栋少量见面约139㎡洋房在售，毛坯均价14000元/㎡，预计2023年3月底整体交房。8月底有望新推二期建面约143和185㎡两梯两户的高层产品，带装修交付，预计2024年交付。

  项目特色：新城观山印总占地面积约21.5万方，总建面超55万方，整体分四期开发。小区整体依谷山而建，三面环山，保留有大量的原生山体、林木等多重景观，可直观感受大自然的四季变幻。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。新城观山印的梯户比为两梯两户，可以给住户带来良好的出行体验，避免等待拥堵。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。新城观山印规划2000户，车位比为1:1.1，即一户1.1个车位，基本可以满足住户的停车需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。新城观山印的小区综合容积率为1.97，居住体验会较为舒适。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。新城观山印的绿化率为40.05%，能让住户被绿水青山环绕，感受到大自然的四季变幻。

  测评3 主力户型分析

  建面约129㎡户型，纯板式结构，每一层仅两户，可做3+1房。

  室内分布科学，三开间朝南，有飘窗、设备平台的全赠送及阳台、室内花园的半赠送，得房率较高。

  入户玄关连通南北向餐客厅，餐厅与厨房相接并直通南向阳台，让小面积户型也能有南北通透的生活空间。

  外加约4米开间的客厅和长约6.9米的功能性阳台，动线活动空间更显富足。

  静线空间，北向衣帽间+套内花园可以改一个房间。主卧套房设计，面积高达约23㎡，可随心改造，私密且舒适。

  测评4 价格分析

  新城·观山印2021年3月首开1#、2#栋建面约118-143㎡非毛坯住宅，均价15000元/㎡，整体去化速度较慢，随后改为毛坯，陆续3#、5#—8#栋、10#、11#栋小高层及洋房产品，高层参考均价12000-13300元/㎡，6#栋建面约139㎡洋房约14000元/㎡，对标同片区的招商雍山湖，高层带装修房源约14800元/㎡，洋房约15800元/㎡，观山印的毛坯房源改造性更大，性价比更高。

  二手房方面，片区内基本为高层产品在售，人口密度较大，舒适度受限。周边钰龙天下二手房挂牌均价约29000元/㎡，恒大华府约19000元/㎡，新城观山印新房倒挂明显。随着项目整体配套的完善，项目低密、宜居的改善环境，更具溢价空间。

  价格潜力：新城观山印位于岳麓区长望路发展轴，属于2.5环内，整体区位不错，加上幼儿园和九年制学校及商业产品的加持，距离新城·观山印不远的钰龙天下，当年新房才卖5000多，现在二手房已经20000+，增值了4倍以上。因此，配建九年制学校的新城·观山印，是个实在的潜力股。

  温馨提示：距离最近的地铁站约2.4公里，公共出行受限。