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  楼盘评测：江河花楸与光

  楼盘名称：江河花楸与光

  开发商：长沙旺江房地产开发有限公司

  产品均价：10500-11500元/㎡

  产品总价：39.9万起

  产品户型：38-78平公寓

  总户数：2946

  楼栋数：6栋

  容积率：5.0

  绿化率：30%

  楼盘地址：长沙市雨花区合丰路

  楼盘亮点

  地理位置较好

  项目处于自贸区和高铁枢纽区域，有一定的溢价空间。

  周边交通便利

  项目2KM内有2个地铁站，直线1KM内有12个公交站，能够满足日常出行。

  教育资源丰富

  项目直线3KM范围内有108个幼儿园; 15个小学， 3个中学，能够满足全年龄阶段教育。

  生活配套齐全

  项目直线3KM范围内有2个一级及以上医院，为医疗需求提供了保障。周边3KM范围内有5个商场，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目紧邻长沙大道，拥有三横三纵的城市主干道路，往西自驾9.1KM直达东塘商圈，12KM到达五一广场，往东途径机场高速行驶17KM直达黄国际机场。因涉及多条城市主干道，早晚高峰可能会出现交通拥挤的情况，需提前做好规划。

  公交：项目周边直线1KM内有12个公交站，距离最近的新华都站仅有300M。途径的公交车有215路、321路、912路、212路、148路、143路、210路、社区巴士23号线、273路、机场快线等。

  地铁：项目2KM内有2个地铁站，分别距离2号线长沙大道地铁站1.3KM，4号线粟塘地铁站1.7KM，规划中的地铁 8 号线合丰站距项目约 400 M距离。

  周边教育：项目周边学校有长沙市一中雨花新华都学校（1.1KM）、花侯小学(210M)、黎托合丰小学(546M)、育才第二小学(2.3KM)、湖南广益实验中学(2.4KM)、湖南小橡树幼儿园(229M)、阳光幼儿园(124M)、湖南:农业大学(2.7KM）。

  周边医疗：项目3KM内有湖南旺旺医院（2.7KM）,湖南农业大学医院（2.7KM）。

  周边公园：项目被浏阳河和圭塘合环绕，距离花侯新市民公园（595M），长沙沙湾公园（2.6KM），浏阳河婚庆公园（2.2KM）。

  周边商业：项目周边3KM内5个商业中心，运达汇（1.4KM），吾悦广场（1.8KM），旭辉 MALL（2.8KM），保利MALL（2.1KM），天虹 ccMALL（2.2KM），能满足日常购物逛街。

  测评2 小区品质

  项目规划：整个项目占地面积32155.31平，建筑面积约为247703.37平，由 5 栋公寓和 1 栋星级酒店组成，采用封闭式管理，围合式的独立园林小区，纯公寓住区，能够保障了业主的私密性和舒适度采用，停车位共1322个，总共2946户，车位配比约为1：0.45。容积率约为5.0，绿化率约为30%，园林规划约2.4万平，整体以花楸、樱花、玉兰、梅花、桃花、紫藤等为主，结合 20 余种乔木，做到四季有景赏，月月有花看。项目内的设计有夜光跑道和图书馆、健身房、咖啡吧。

  项目特色：2.4万方园林 时尚青年社区

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。江河花楸与光积率为5.0，人口密度较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。江河花楸与光绿化率30%。

  测评3 主力户型分析

  建面约62平四室两厅两卫loft公寓，户型周正，跃层设计，能够满足一家三口甚至二胎家庭的需求，实用性较高。

  客餐厅一体，约7.25M的面宽，使用面积约21平，就餐活动空间大，连接卧室、厨房，在充分保证室内采光同时，也是居住舒适度增加。赠送的两个超宽的飘窗，约6.15M面宽，有利于室内通风透气，也有较高的得房率。7.8平u型独立厨房，创新式接通燃气，是其他loft公寓不具备的，能够在这里享受做菜的美好时光。

  二层有两间卧室，带有独立卫生间，这也是区别于其他loft公寓的。开放书房的空间，让房屋主人在工作之余也能读书充电，也可以根据个人需求改造成电竞区或棋牌室，发挥主人个性。

  测评4 价格分析

  项目在售2#4#建面约38-78平公寓，2#为毛坯公寓，4#为非毛坯公寓，均价10500-11500元/㎡，预计2023年9月30日交房。

  新房方面：项目周围为普通住宅，均价基本约为11000元/平，德奥悦东方13500元/平，润和星河玥10600元/平，阳光城尚东湾11500元/平，江河花楸与光价格略低于同区域新房。

  二手房方面：周边在售二手房以2016年以前楼盘为主，江河东澜湾13000元/平，江河中央洋房20000元/平，嘉宇中央13000元/平，嘉宇盛世华章12000元/平，远达中央广场28000元/平，相比于在售二手房，该项目价格上差距较少也有一两千，大的能到达上万。

  价格潜力：该项目位于长沙雨花合丰路，项目1KM内有12个公交站，2KM内有2个地铁站，3KM内有37个商场。出行交通方便，也能满足日常的购物逛街，加上处于高铁新城板块，再加上湖南自贸区，区域价值难以估量，地段价值高。

  但是项目本身是loft公寓，加上最近长沙公寓价格下跌，所以价格方面值得观望。