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  楼盘评测：碧桂园御园

  楼盘名称：碧桂园御园

  开发商：长沙互恒房地产开发有限公司

  产品均价：8300-8500元/㎡

  产品总价：157万起

  产品户型：190-260㎡

  总户数：220

  楼栋数：10

  容积率：2.2

  绿化率：40%以上

  楼盘地址：望城雷锋大道与月亮岛路交汇处

  楼盘亮点  

  依山而建 坐拥万亩原山

  项目依山而建，背靠旁边万亩原山，在家门口就能感受到原生态的自然生活。

  空间利用率高，得房率达85%

  项目户型南北通透，四开间朝南，南北双阳台、双套间设计，采光充足，空间利用率高，得房率达85%。

  临近主干道 自驾出行便利

  项目周边有月亮岛路，雷锋大道、普瑞大道等多条主干道，出行便捷，可通达全城。

  教育资源配套齐全

  项目自建幼儿园，与星城实验二小仅一路之隔仅296米，还有长沙市一中金山桥学校。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目周边有月亮岛路，雷锋大道、普瑞大道等多条主干道，出行便捷。沿月亮岛路途经雷高路8.2公里，可到达高铁西站。

  沿雷锋大道途经西二环11.8公里，可到达汽车西站，不过早晚高峰期雷锋大道黄金路口，往汽车西站方向会比较拥堵，可提前规划路线，避开拥堵路段。

  公交：项目周边2公里内有5个公交车站，距离项目最近的为洗心禅寺站仅510米，途经公交车357路。谢家坪站（1.1公里），金坪站（1.2公里）、红家坡路沿河路口（1.2公里）、百果园站（1.3公里），途经公交车 918路、 W111路、 W204路、 W207路、 W208路、 W227路、 W228路。

  地铁：项目周边规划有地铁12号线和13号线，目前项目周边没有地铁，距离最近的地铁站是6公里外的地铁4号线罐子岭站。

  周边教育：项目自带幼儿园，与星城实验二小仅一路之隔仅296米；还有长沙市一中金山桥学校（2.7公里）、长沙华中涉外职业高中（1.3公里），附近还有博雅学校（建设中）。项目与碧桂园培文府之间是一块教育用地，未来新学建成后，就学更方便。

  周边医疗：距离项目最近的医院为长沙医学院仅1.7公里。距离湖南省最大的康复医院——康乃馨医院4公里，距离长沙市第四医院滨水新城院区7.3公里（目前在建中，预计年底前即可投入使用）。

  周边商业：项目自带少量社区底商，距离项目最近的商业为吾悦广场约2.9公里，还有环球奥特莱斯购物公园（5.9公里）、润和彩虹MALL（4.6公里）、砂之船奥特莱斯（6.2公里）等大型商业。目前项目周边生活配套不太齐全，周边的大型商业都需驱车和乘坐公交前往。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目总占地面积约为4万方，总建筑面积约为11万方，共规划10栋瞰山大平层，均不超过17层，容积率2.2，绿化率达到约40%以上，总规划220户，车位配比1:1.4，一梯一户板楼设计，楼间距约36-100米，是河西片区少有的低密度生态住宅社区。

  项目特色：项目自带幼儿园，且园林景观丰富，背靠旁边万亩原山，小区里设有一条栈可道直通后山，在家门口就能感受到原生态的自然生活。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。碧桂园御园梯户比为1梯1户，能满足用户出行需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。碧桂园御园车位配比1:1.4，停车位较为充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。碧桂园御园容积率2.2，居住密环境较为舒适。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。碧桂园御园绿化率为40%，居住环境尚可。

  测评3 主力户型分析

  建面约220㎡5居室，户型方正，南北双向阳台，双套间设计，四开间朝南，南向整体采光面约18.1米，客厅面宽约5.1米，连接南向景观阳台，景观阳台约10.1米，整体空间更宽阔，实现良好的采光及通风效果。客餐厅相连，又相对独立，餐厅临近入口与厨房，家务动线较短，方便就餐，北向生活阳台临近餐厅，得房率达85%。

  厨房设置有中厨和西厨的空间，能满足不同的家庭用餐需求，厨房最里面有一个面宽约2.25米的储藏室，方便收纳厨房用品。

  南向主卧为套间设计，面积约18.45㎡，带独立卫浴和衣帽间，保证了居住的舒适性，主卫带明窗，便于通风避免潮湿。两间次卫面积均超过10㎡，书房约7.5米。入户处的父母房也是南向套间设计，面积约18㎡，带独立卫浴，方便老人起夜。

  测评4 价格分析

  项目位于观音岩板块，自然景观资源丰富，空气清新宜居，且价格属于长沙房价洼地，因高铁西站带来的交通便利，区域发展潜力大。碧桂园御园是片区内少有的全大平层小区，项目在售190-260㎡毛坯大平层，均价8300-8500元/㎡。

  对比周边新房：项目周边在售新盘，例如碧桂园培文府，均价7600-7700元/㎡，从户型图来看更偏向刚需；大汉汉府现推产品为复式住宅，均价8500元/㎡，碧桂园御园均价8300-8500元/㎡，价格方面没有什么优势，但看户型和园区环境，碧桂园御园依山而建，居住更为舒适。

  对比周边二手房：项目周边纯大平层楼盘较少，现有二手房基本为刚需住宅，如新城国际花都，目前挂牌二手房102套，均价8141元/㎡，金地自在城目前挂牌二手房9套，均价8636元/㎡，与新房价格基本持平，综合来看保值空间大。

  价格潜力：碧桂园御园所处片区内有约6400亩的谷山森林公园、约1100亩百果园和约2000亩国际高尔夫球场，自然景观丰富，空气质量高，目前属于长沙房价价格洼地，片区目前的在售的整体均价，均低于金星北板块，且随着高铁西站的建成，未来还有一定的溢价空间。

  温馨提示：项目周边商业配套尚不完善，地铁等交通规划相对滞后，出行需以自驾为主，且目前项目前面有工地施工，会有一定的噪音存在。