正文

  楼盘评测：金科集美天辰

  楼盘名称：金科集美天辰

  开发商：湖南金科房地产开发有限公司

  产品均价：9500-10200元/㎡

  产品总价：106万起

  产品户型：建面约111-132㎡

  总户数：3420

  容积率：3

  绿化率：40%

  楼盘地址：雨花区荷叶冲路与林科路交汇处

  楼盘亮点

  配建名校 教育资源丰富

  项目自带幼儿园，配建砂子塘小学，业主交付后可配套入读，周边还有砂子塘嘉和小学、枫树山中航城小学（、雨花区圭白路小学、长沙同升湖实验学校、明德洞井中学。

  景观资源丰富 环境舒适宜居

  项目紧邻天际岭森林公园，占据得天独厚的资源景观资源优势，居住环境比较舒适

  户型方正  南北通透

  项目户型整体较为方正，南北通透，带南向大阳台，整体采光较好

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目临近时代阳光大道、荷叶冲路、京港澳高速，长沙绕城高速；目前项目附近正在建设一条新道路——林科路，林科路是通往天际岭国家森林公园重要的景观大道，同时是连通湘府路与时代阳光大道、快速通达高铁南站的重要通道，通车后能极大的改善出行受限的交通问题，预计2022年底正式拉通。

  公交：项目周边有20路，21路，290路等公交车经过，1公里范围内有4个公交车站，距离项目最近的是京港澳跨线桥站仅716米，其次是杨罗公路口站（810米）。途经项目的公交车不多，候车时间稍长。其中乘坐290路6站可到达毛竹塘地铁站。

  地铁：项目周边有5号地铁线，距离最近的地铁口是毛竹塘站，约2.4公里，地铁出行不是很便捷，需要转乘公交，步行距离稍远。

  周边教育：项目自带幼儿园，配建砂子塘小学，业主交付后可配套入读，周边还有砂子塘嘉和小学（2.7公里）、枫树山中航城小学（1.7公里）、雨花区圭白路小学（2.3公里）、长沙同升湖实验学校（4.8公里）、明德洞井中学（2.7公里）。

  周边医疗：项目周医院有，社区卫生服务站（2.6公里），长沙永济医院（2.7公里），长沙市中心医院（7.7公里），湖南省第二人民医院（9.6公里），湖南旺旺医院（9.7公里），项目周边医疗资源有限。

  周边商业：项目自带3.5万方商业，周边还有中航城带超3万方社区商业（1.8公里）、及中建嘉和城自带14万方主题购物中心（2.4公里），项目自带的商业以及周边商业完全可以满足业主日常生活需求。

  测评2 小区品质

  项目规划：占地面积13.17万㎡，建筑面积约49.66万㎡，分三期进行开发，一期和二期各5栋住宅，三期6栋住宅。容积率为3.0，绿化率40%，总户数3420户，停车位3400个，车位配比1:0.9，停车位略显紧张，2梯4户设计，楼间距约45-60米，舒适度较高。

  项目特色：园区内打造全龄段亲子游乐园以及慢跑道，周边自然景观丰富，临近天际岭森林公园，森林覆盖率为87%，负氧离子含量2000个/立方厘米，居住环境舒适。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位比1:0.9，停车位略显紧张。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率3，居住密度尚可。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率40%，舒适度较高。

  测评3 主力户型分析

  建面约111㎡三居室，南北通透，功能分区比较集中，布局科学，空间利用率高，且入户处可做小玄关，保证室内视野过渡。厨房有明窗，通风、采光好，以油烟为主的污浊空气易排除，难以在室内停留，利于身心健康；唯一不足，厨房门朝玄关处，不便于就餐。

  客餐厅一体相连，整体面积约27.36㎡，客厅朝南带大阳台，加大房屋采光面并可存放居家闲置物品，增加房屋使用率。

  两间南向卧室，主卧面积约11.88㎡，可摆放1.8*2米标准床位，主卧带独立卫浴，兼具私密性和舒适性，且主卧带南向飘窗，既保证了卧室采光也提高卧室使用率。大阳台连通了与客厅相邻的卧室，可作为儿童房，外面的阳台可改造为游戏区。

  测评4 价格分析

  项目所在板块天际岭板块是长沙限价地的发源地，金科集美天辰拿地较早，毛坯限价7700元/㎡，距离项目约3公里的地块，毛坯限价已到达10900元/㎡，目前项目在售111-132平非毛坯住宅，均价9500-10200元/㎡，属于性价比比较高的楼盘。

  价格现状：新房方面，紧邻项目的长房岭秀时代毛坯均价10300元/㎡起，中建嘉和城|凤凰台非毛坯均价9800-10200元/㎡，长房明宸府毛坯均价9900元/㎡，金科集美天辰非毛坯均价9900-10300元/㎡，项目均价基本与新房价格持平。

  二手房方面，与项目相邻的碧桂园南城首府，目前挂牌二手房11套，均价10478元/㎡，长沙恒大城目前挂牌二手房71套，均价11246元/㎡。综合来看，项目有一定的升值潜力。

  价格潜力：项目紧邻天际岭森林公园，占据得天独厚的资源景观资源优势，居住环境比较舒适，且教育资源方面有优势，周边教育资源较丰富，项目配建砂子塘小学，业主交付后可配套入读；项目带装修交付，均价9900-10300元/㎡，对于刚需人群来说比较友好，且周边毛坯限价已达到10900元/㎡，综合来看有一定的升值空间。

  温馨提示：项目位置离市中心较远，周边医疗资源不丰富，且距离地铁口有一定的距离，途经公交线路较少，公交出行不是很方便，需要自驾出行。