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  楼盘评测：弘阳·阳光城·天宸府

  楼盘名称：弘阳·阳光城·天宸府

  开发商：长沙弘澈房地产开发有限公司

  产品价格：14500元/平

  产品总价：195万起

  产品户型：135-151平

  总户数：270户

  楼栋数：11栋

  容积率：1.2

  绿化率：35%

  楼盘地址：雨花区省植物园东北角约100米/雨花区洞井街道万家丽路与湘府路交界处

  楼盘亮点

  亮点一：舒适度高，适合改善人群

  容积率仅为1.2的洋房，适合对品质要求较高的改善人群。

  亮点二：周边生态环境较佳

  离省植物园仅3.9公里，圭塘河生态公园车程约4.9公里。

  亮点三：商业配套丰富

  德思勤城市广场、喜盈门范城、通程商业广场、步步高均在项目5公里范围内。

  亮点四：科技住宅产品

  交付标准采用全屋新风系统，配备地暖和中央空调。

  亮点五：交通出行方便

  距离地铁5号线约1公里，附近有湘府路和万家丽路主干道，交通便捷。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目北面约800米为湘府路高架，连接德思勤商圈、洋湖、高铁站等地。万家丽高架可以直达星沙。周边自驾方便，但是车流量大，早晚高峰期周边的主干道拥堵，交通畅通性差是其项目出行的不足之处。

  公交：项目周边公交车分布不多，周边公交车站有天际岭隧道北公交站（距离90米）、板塘村公交站（距离359米），公交线路有212路、370路、810路，可直达长沙南站、地铁4号线站点、南门口、马栏山等地。离项目最新的公交站台是天际岭隧道北站，可乘810站前往劳动东路、万家丽广场、马王堆。

  地铁：距离项目最近的地铁线路为地铁5号线，目前已通车，相距约1公里。从板塘冲站乘坐该线路地铁可达喜盈门范城（1站）、万家丽广场（8站）等大型商场，可直达圭塘河生态公园（1站）。目前板塘冲站上下班期间人流不拥堵，日常出行较为通常。

  周边教育：周边分布有泰禹三小（距离约1.3公里）、枫树山南屏锦源小学（距离约1.6公里）、雨花实验小学（距离约3公里）、南雅中学（距离约3.5公里）等学校。此外，片区还规划了一所9年制学校、4所小学、2所中学，具体学区划分以教育部门文件为准。其中泰禹三小是由泰禹小学托管，而泰禹小学此前是长沙四大教育集团砂子塘集团旗下的一个分校，虽然2019年开始脱离了砂子塘教育体系，但是由于其出色的教学理念和管理，泰禹小学目前依然在长沙市场上热度不减。

  周边医疗：项目离长沙市中心医院约5.6公里。长沙中心医院是一所集医疗、急救、保健、康复、科研、教学为一体的三级甲等综合医院。距离湖南旺旺医院约8.5公里。湖南旺旺医院是经国家卫生部、商务部批准的首家中外合资大型综合性医院。距离长沙市妇幼保健院约9公里。长沙市妇幼保健院是一所集预防、保健、医疗、康复、科研和教学为一体三级甲等妇幼保健院。

  周边公园：项目离湖南省植物园3.9公里，距离圭塘河生态公园自驾约4.9公里。

  测评2  小区品质

  项目规划：弘阳·阳光城·天宸府是由弘阳地产、阳光城集团两大上市房企联合开发，项目占地60亩，规划11栋洋房，皆为5-8层的板楼结构，总共274套房源，仅135㎡和151㎡两个户型，其中151㎡户型占比约70%，一梯两户纯板楼结构。小区绿化率35%，容积率1.2，车位比是1:1.1，为70年产权。另外楼盘采用带装修交付，全屋采用新风系统，配备地暖和中央空调。

  项目总共274套房源，目前仅剩5#、12#两栋房源，约72套房源待售，售完即无。

  项目特色：与周边产品相比，弘阳·阳光城·天宸府的1.2低容积率非常少见，舒适度较高。随着长沙楼市改善人群的不断壮大，洋房类型的产品一直处于供不应求，而目前市面上还存在较多的“伪洋房”，楼层一个比一个更高。弘阳·阳光城·天宸府5-8楼的纯板楼洋房是其最大的亮点，是市场上少有的纯洋房产品。  

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。弘阳·阳光城·天宸府为1梯2户，基本能满足住户需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。弘阳·阳光城·天宸府配比1:1.1，基本可满足住户需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。弘阳·阳光城·天宸府的容积率为1.2，居住密度低。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。弘阳·阳光城·天宸府的绿化率为35%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  项目仅开放了建面约151㎡的样板间，该户型四房两厅两卫，约15米大面宽，整体空间感较强。

       户型周正，南北通透，装修设计上无需再做较大改动。配套约7.9米长的大阳台，连接客厅和右侧次卧，增加房间内的空间互动，适合老人居住。主卧采用套房设计，占据面积较大，可设计衣帽间，私密性和舒适性都较好。

       主卧与左侧次卧均带赠送飘窗，增加了户型整体得房率。北阳台与设备平台在装修时可以合理利用，增加整体面积，或可改造一个新的书房空间。

  测评4  价格分析

  项目毛坯定价12000元/㎡，带约2600元的装修交付标准。

  由于项目主要面向高品质需求的改善型客户，产品注重品质打造，因此均价相对其周边产品而言优势不大。目前周边附近在售新房长房明宸府毛坯均价9900元/㎡，二手房在售均价五矿万境园12000元/㎡。但是从周边产品来看，竞品中改善型产品较少，目前1.2的容积率产品在整个长沙市场上都较少，其12000元/㎡毛坯定价较为合理。再加上其采用全屋新风系统，配备地暖和中央空调，2600元/㎡的装修定价略高于长沙市面上主要采用的2500元/㎡的标准。

  总的来说，该楼盘适合在雨花区、天心区上班，有改善置业需求的购房群体。

  价格潜力：从整个片区而言，雨花区整体均价在11000-12000元/㎡左右，今年来房价走势波动不大。项目相对于片区整体新房均价而言，价格不太具备优势。但是项目的整体容积率仅1.2，整个占地面积不大，每栋都是洋房，是雨花片区甚至长沙市中少见的低密产品，非常适合有高居住品质要求的置业人群。而且随着长沙城市发展的不断推进，未来低密产品将会越来越少，从某方面而言，项目在未来很长一段时间都具备一定的保值空间。

  温馨提示：项目周边分布两大主干道，车流量大，未来产生的噪音或许会对生活质量产生一定的影响。另外，小区楼下或还将建垃圾站。