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  楼盘评测：融创会展上东区

  楼盘名称：融创会展上东区

  开发商：长沙环球世纪发展有限公司

  产品均价：10000-10500元/㎡

  产品总价：170万起

  产品户型：170m²

  总户数：2210户

  容积率：3.0

  绿化率：40%

  楼盘地址：长沙地铁2、4号线光达站4号出口

  楼盘亮点

  项目所处潜力片区，自身体量大

  依托会展+高铁+自贸区等多核利好联动，发展潜力大，自身涵盖商业、住宅、酒店等，约300万方。

  出门双地铁口，出行便利

  项目距地铁2/4号线光达站112m，可乘坐2/4号线。

  教育、医疗配套齐全

       项目自建一所师大附中品牌小学及3所幼儿园，周围规划有多块教育、医疗用地。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目周边城市主干道较多，北侧有劳动路，南边香樟东路，东侧是高塘坪路，向西过浏阳河就是长沙高铁南站，自驾距离五一广场15km，长沙黄花国际机场17km，周边道路宽敞，日常通行顺畅，可通过浏阳河大桥或者黄兴大桥即可到达主城区，出行较为便利

  公交：项目周边1km有6个公交站，分别是柞树塘站（小于100m）、会展中心公交首末站口（167m）、国展路学园西路口站（678m）、会展中心东门站（924m）、黄兴大桥东站（1.0km），可以乘坐220路，X105路，X112路，601路区间，公交线路较少，可通往长沙县黄兴镇，锦泰广场等多地。

  地铁：项目距地铁2/4号线光达站112m，出门即地铁口，但部分住宅距离地铁口将近1km左右，距离长沙火车南站1.8km。

  从光达站出发乘坐4号线，1站可到达长沙火车南站，6站到达万家丽广场可换乘5号线，8站到达长沙火车站可换乘3号线，12站可达到五一广场站可换乘1号线，该项目可以通过地铁出行快速到城市各区。

  周边教育：项目自建一所师大附中品牌小学及3所幼儿园，北侧规划使馆领区和多所国际学校，目前周边还有黄兴镇高塘坪小学（1.5km），砂子塘万科魅力之城小学（2.1km），长沙南雅双语实验中学在内的多所中小学。值得提的一点是长沙县不能读市区高中，但是会展片区例外，可以报考四大名校。

  周边医疗：项目周围5km内包括湖南农业大学医院（3.0km），长沙县第二人民医院（4.6km）等4所医院，以及多个卫生服务中心，总的来说，医疗资源上有所欠缺，但能够满足日常看病就医需求。但该片区内规划有9处医疗设施用地，总用地面积约69.86万方，川河、长托等6所医院，2宗康体医疗城，1处社区卫生服务中心，生活便利。

  周边商业：项目自带6万方购物中心，约8万方娱乐商街，约4900㎡星级酒店集群，但兑现需要一定时间，人流量也将是未知数，但周边还有保利mall（3.8km），高铁吾悦广场（2.6km），旭辉mall（5.0km）等多家商业中心，能够满足日常购物需求

  测评2 小区品质

  项目规划：融创会展上东区包括五星级及四星级酒店集群、SOHO、优质学校、大型购物中心、高端住宅。从规划上来看，该项目总占地面积约63万平方，总建筑面积300万方，现推出目前已规划地块中住宅的最后一块地二期A36#，规划18栋，容积率为3.0，绿化率40%，共有2210户，车位配比1:1.12。

  项目特色：项目打造两轴三环八景的臻心园林，以及根据不同年龄段分区设计的儿童活动空间，运动健身区、文化交流区、活力跑道等，项目楼下还规划了1.5万方商业街区，出门就能购物，能够满足全龄段休闲娱乐需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位配比1:1.12，可以满足业主停车需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率3.0，居住密度较为适宜。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率40%，舒适度较高。

  测评3 主力户型分析

  建面约170㎡3+1户型，入户即一间带有独卫的次卧，可作为老人房或者保姆房，厨房一体的设计，也让烹饪和美食上桌无缝连接，外接一个生活阳台，不仅保证了空气对流，也可作为日常堆放杂物、晾晒衣物的地方。横向大客厅，彰显主人身份，即使多人聚会，活动空间也绰绰有余。南向阔景阳台，能够一览窗外景色的同时，和北向阳台呼应，采光通气性好。

  南向套房式主卧，兼顾空间感和私密性，主卫的空间足以放下浴缸，加上衣帽间和飘窗，居住舒适度高。室内花园后期可改造空间大，打造出专属自己喜好的空间。

总的来说，该户型四开间朝南，南北双阳台，采光透气性极佳，几乎没有浪费面积，适合预算的改善人群。

  测评4 价格分析

  融创会展上东区在售10-12栋少量建面107-170平毛坯住宅，其中170平为大平层2梯2户，其余为2梯4户，均价为10000-10500元/平，16A17-4#在售建面约32-54平公寓均价7800元/平左右。

  对比周边新房：目前周边在售新房较少，仅新城明昱东方在售建面104-178平毛坯住宅，均价12000-13000元/平 ，相比于竞品，该项目远低于新城明昱东方的价格，隔壁雨花区毛坯1.2w左右。

  对比周边二手房：项目处于正在开发的片区，周边无挂牌的二手房。距离较近的长沙县的佳辉丽景鑫城挂牌价7200元/平，在周边配套方面，与该项目无可比性。

  价格潜力：融创会展上东区临近双地铁口，出行便利，周边又有国际会展中心，将带来巨大的人流量，拉动周边的经济。加上该项目自身体量大，教育、商业规划较为完善，依托高铁会展板块，能够享受到发展带来红利，预计在未来规划陆续兑现后，该项目有很大的上浮空间，但是目前还是一个字“等”。

  温馨提示：项目所处发展中的片区，预计要3-5年周边配套才逐渐成型，目前主要还是得依靠雨花区商业和教育配套。