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  楼盘评测：公望府

  楼盘名称：公望府

  开发商：长沙爱之山房地产开发有限公司

  产品价格：12731元/平

  产品总价：137万起

  产品户型：108-173平

  总户数：1364户

  楼栋数：21栋

  容积率：2.4

  绿化率：38%

  楼盘地址：万家丽北路5号线水渡河地铁口、师大附中旁

  楼盘亮点

  亮点一：享半小时城市生活圈

  东边为城市主干道万家丽路、距地铁5号线约100米，近临BRT快速公交站湘龙站，可快速实现全城地上公共交通的无缝对接；

  亮点二：低密度外围式墅区生活

  项目叠墅占比近85%，整体容积约2.35，绿化率约38.39%，且南北高层楼距达约270米，实现了美景与美宅结合的综合体

  亮点三：户型得房率高舒适度极佳

  下叠中叠户户带花园、上叠赠送露台；洋房4面朝南，13.8-15米南向超大面宽；高层超百米楼间距、纯板式布局，空间感更强。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目地处万家丽北路与星沙联络线两大主干道交汇处，出营销中心及可上万家丽北路，与开福区无缝对接，近马栏山、苏托垸、松雅湖等利好片区；北至梨坡路，西至大华路，路网通达。

  万家丽路，是长沙一条贯通南北的黄金轴线，BRT+地铁5号线，都沿其铺设，但道路中段早晚高峰期常年拥堵，需提前规划路线。

  公交：项目1公里范围内覆盖有5个公交站点，途经有X212路、X205路、X213路、X214路、X225路、142路、280路、281路、267等10余条线路，约5-10分钟有一趟靠站，可快速通往星沙市区或开福区。

  其最近的站点为万家丽路蟠龙路口，约56米。另有水渡河市场（312米）、师大附中星沙实验学校（455米）、蟠龙欣苑（620米）、荣盛花语城体育公园（671米）、工程职院（967米）。

  地铁：项目属于正地铁口物业，距离地铁5号线水渡河站5#号出口约100米。近临BRT快速公交站湘龙站（主体已完工，暂未开通），可实现全城地上公共交通的无缝对接。

  地铁5号线是长沙南北拓展、主城区对外辐射的骨干线路，起于毛竹塘站，由南往北依次穿过长沙市雨花区、芙蓉区、开福区、长沙县，止于水渡河站，设有3个换乘站可转地铁4 快速畅达全城。

  周边教育：项目自建有幼儿园，与湖南师大附中星沙实验学校仅一路之隔（约20m）。另建有地下通道通往，安全方便。（具体学区划分以教育部门文件为准）

  该校为九年一贯制公办学校，其中小学42班、中学30班。由长沙县人民政府与长沙四大名校的湖南师大附中联合打造，是一所高起点、高标准的九年一贯制公办学校。

  此外，距湘龙小学约1.7公里。且根据规划，公望府东侧，隔着万家丽北路，新规划一所9年制学校。

  周边医疗：项目周边医疗配套有限，板块内规划有蟠龙医院。距离爱健兴综合门诊（1.3公里）、湘雅博爱康复医院（1.8公里）、星沙医院（3.3公里）、解放军163医院（7.9公里）；

  距离综合性三甲医院长沙市八医院（7公里）、解放军163医院（7.9公里）、妇幼保健二甲医院长沙县妇幼保健院（9.1公里）。

  周边公园：项目最近的公园为荣盛花语城体育公园，约563米，为社区公园，资源共享，体量不大。

  6公里范围内覆盖有徐特立公园（3.1公里）、星沙文化公园（5.2公里）、松雅湖湿地公园（4.6公里）、月湖公园（5.7公里），距离适中，需依托公共交通出行。

  测评2  小区品质

  项目规划：整个项目占地133亩，总建筑面积约27万方，由苏家路分成南北地块，呈大间距和外围合式布局。其中北地块规划有11栋叠墅、3栋洋房和3栋高层；南地块规划有3栋高层、1栋公寓和3栋商业，地块内叠墅占比近85%产品搭配，错落有致，共约1364户，1899个停车位，配比1:1.39。

  社区综合容积率2.35，绿化可达38.39%，采用新中式园林府院风格，带约560㎡海洋世界主题儿童乐园、以及阳光草坪、健身跑道、艺术水景等全龄化休闲设施。

  产品方面，高层主推建面约106-136㎡板式3房至4房， 2梯3户，参考均价9500-10000元/㎡；洋房主推建面约134㎡、146㎡的纯板楼式3+1房，1T2户，参考均价12500-13000元/㎡；叠墅主推建面约160-173㎡一院一墅的院墅产品，户户带花园，参考均价17000-20000元/㎡；目前均有房源在售，毛坯交付。

  项目特色：公望府为片区内为数不多的在售"高低配"全业态楼盘，叠墅占比近85%，中型体量，价格略高于同片区产品，主要针对地缘性首改、再改客群。

  值得一提的是，南北高层之间楼间距宽达270米，叠墅楼间距宽达26米，如此设置长沙少有。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。公望府为2梯3户，基本能满足住户需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。公望府共约1364户，1899个停车位，配比1:1.39，可满足住户需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。公望府的容积率为2.35，居住密度较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。公望府的绿化率为38.39%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  高层户型主推建面约108㎡、124㎡、136㎡三房至四房， 2梯3户，板式布局，分布于社区南北外侧，楼间距200百米，视野前后无遮挡。

  建面约108㎡户型，三房两厅两卫配置，经典的“三叶草”户型，这种设计，该设计不仅保障了各个私人空间互不干扰，更以一体化客餐厅为家庭社交核心，促进家人之间的情感交流。

  入户、餐厅、客厅及景观阳台一字布局，紧贴L型厨房，可水槽和灶台放两端，中间留空的地方作为操作台，形成洗菜-切菜-炒菜的合理动线布局，同时还有南向窗户引光而入。

  少有的小面积段五开间朝南（带厨房），南向面宽约12.2米，双开间景观阳台，带套内花园，可与主卧连通，空间灵活多变。

  整体来说，小户型采光面多但没有做到全通透户型，略为可惜。

  测评4  价格分析

  公望府为2020年度长沙溢价最高的项目，楼面价5640元每平，溢价88%。面粉买的就比别人贵，面包自然也会比别人贵上许多。目前高层均价9500-10000元/㎡、洋房均价12500-13000元/㎡、叠墅均价17000-20000元/㎡，毛坯交付，对标周围楼盘，项目价格并不占优势。

  新房方面：马路之隔的荣盛锦绣学府高层均价9300元/平（非毛坯）、星城春晓高层均价9300元/平（毛坯）、合能枫丹新里别墅均价13000-17000万元/平（毛坯）、保利金香槟洋房均价9600-9700元/平（毛坯）。

  二手房方面：片区内挂牌二手房较多，多为30层以上的高层住宅，居住密度较大，舒适度较低。同类高层三房产品荣盛花语城挂牌约9700元/平（毛坯）、山水湾挂牌约10500元/平（非毛坯）、盛地春天里挂牌约8800元/平（毛坯）。

  价格潜力：项目处于城市内区紧密衔接板块之一，享马栏山、苏托垸、松雅湖等利好片区的辐射，另有政府政策加持下，交通、商业、教育配图日趋完善，区域价值正在稳步提升。

  当前板块内在售新盘有限，多集中于万家丽路周边，以纯高层住区为主，且板块存量较小，市场处于供不应求状态。而深入到星沙腹地松雅湖片区，改善住区单价已破万。公望府高低配的低密产品，城市资源更丰富，洋房最小面积仅134平，总价约167万起，未来仍存有一定的溢价空间。

  温馨提示：1.项目作为爱情地产首入长沙的住宅产品，规划虽美但品质无产品对标，未来交付存在一定的不确定性；

  2.紧邻正在建设的高架，目前该路段尘土飞扬，有很多大型渣土车经过，噪音较大。后期部分临近楼栋必然存在噪音干扰。