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  楼盘评测：紫鑫中央广场

  楼盘名称：紫鑫中央广场

  开发商：长沙紫鑫福中置业有限责任公司

  产品均价：6888元/m² 起

  产品总价：23.4万起

  产品户型：81m²复式住宅、34-61㎡复式公寓、199-228平合院

  总户数：1600户

  容积率：2.44

  绿化率：30%

  楼盘地址：黄兴大道与梨江大道交会处

  楼盘亮点

  亮点一：低总价的不限购产品

      项目首期主推34-61㎡的公寓，单价低至6字头，总价23.4万起，可住可商可租，且不限购，适应人群较广。

  亮点二：高得房率的宜居户型

  4.5米层高，买一层享双层空间，加之燃气、民用水电入户的居住条件，生活成本及空间基本可与住宅所媲美。

  亮点三：发展中的下一个风口

  项目所处区域有三大经济板块自贸区的后花园的定位，左手高铁、右手国际机场，享交通、政策、配套的红利辐射，未来可期。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目距离高速公路榔梨收费站（S40机场高速）出入口约552米，上高速后可直转京港澳高速，南北通达城际之间。另有黄兴大道、劳动路两大城市主干道临近，可快速拉通城区之间的距离。

  公交：项目1公里范围覆盖有9个公交站点，途经有约x105路（螺斯塘-国际会展中心东门）、x116路（高桥大市场-海吉星市场）、星通13（榔梨街道——座寺岭）、星通15（东一路-海吉星）等多趟县区公交车，可快速穿梭于区域内部，到达主城区需转车换乘。 

  地铁：项目周边暂无地铁通往，距离磁浮快线（已开通）榔梨站约800米，高峰时段（10:00-20:00）行车间隔约9分20秒，其余时段为11分整，可直达高铁南站、黄花机场两大交通枢纽，换乘2、4、6号线通达市区。 

  周边教育：目前长沙县招生原则是按照片区，就近分配。项目规划有3000㎡幼儿园。距离大同花园小学约680米、长沙县第七中学约830米，周边另有花园中学的规划，路程不远，基本步行能到。

  周边医疗：项目距离康胜门诊部约171米，基本可解决跌打扭伤、头痛发热等基本问题。距离长沙县第二人民医院约2.6公里，湘之雅贵宾医院约3.5公里、长沙韶光医院约3.8公里。

  周边商业：项目自持运营约4.7万方购物中心，拟引进大型商超、健身机构、IMAX电影院等生活配套，另有5万方紫鑫戴斯大酒店的规划，涵盖千人宴会厅、星级酒店套房、云顶自助餐等多重商务服务配套，购物、休闲、会客等需求均可满足。

  测评2 小区品质

  项目规划：紫鑫中央广场为花园新城板块内全新的商业引擎，由具备一定商业运营、开发经验的紫鑫集团操盘，总占地约8.5万㎡，总建面约30万㎡，商业商务比为8：2，为片区内的地标性综合体。整体建筑采用板式布局，建筑密度约37%，呈有序的一字排布，部分楼栋采用公建化立面，极具辨识度。其住区主要为商业别墅、云端大平层、复式公馆等产品，人车分流，共约1600户，约1852个停车位，配比超1:1。另带部分园林景观，容积率仅2.44，绿化约30%，宜居指数较高。

  项目特色：项目共规划有3.3万㎡的酒店，近3万㎡的购物中心，7337㎡的商铺，4745㎡的地下超市，3014㎡的影剧院，4643㎡的创业产业办公商业，以及下沉式商业和下沉式广场商业，业态丰富，加上部分自持，能对片区的商业经济发展迅速的赋能。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率2.44，建筑密度较低，居住舒适度高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率30%，环境比较优美。

  测评3 主力户型分析

    1#栋主打约建面约62㎡三房、约60㎡三房、约44㎡两房、约34㎡一房，4.5米层高，4梯18户，酒店式公寓布局。

      建面约34㎡户型，面宽约3.4米，进深则达到了7.1米，带景观飘窗，空间较为通透。从改造方案上来看，首层可设置为完全开放的活动空间，餐厅、玄关、厨房操作空间直接合一，卫生间藏于楼道之下，入口处基本可解决对外功能。中间设置有多功能的公共活动区域，另将4.5米挑空的奢阔客厅最大限度的保留，大窗取景，空间更具开阔感。

      通过边侧的楼梯划分，二楼打造为套房空间，面积约22㎡。可配备卧室、书房、衣帽间、卫生间等生活场景，自住、办公的均可。

  测评4 价格分析

  紫鑫中央广场目前主推复式公寓，4.5米层高，主力户型面积区间为：约83㎡四房、约62㎡三房、约60㎡三房、约44㎡两房、约34㎡一房等五种产品，均价7500元/㎡，基本和周边的新房住宅持平，改善方面有建面约199-228平合院在售，均价20000元/平，总价350万起，产品较为稀缺。

  对比周边新房，片区内商业公寓等产品较少，基本无同类产品可对标，具有一定的稀缺性，但周边新房较为集中，新城·朗隽大都会三房均价7100元/m²，长沙中梁信宇拾光印三房住宅均价7200元/m²，北控浩瀚三房均价8300元/m²。

      对比周边二手房，周边挂牌二手房多集中于榔梨工业园区附近，城市面貌较为混杂，其中波隆城市花园两房挂牌约7200元/m²，江城豪庭挂牌均价约7600元/m²。

      虽然说项目为商业产品，但燃气、民用水电入户，基本是住宅的生活成本，且4.5米层高可改造为双层空间，功能和舒适度上有所提高，值得一提的是，项目不限购，不限贷，少量特价房源6888元/㎡起，极具性价比。

  价格潜力：紫鑫中央广场所处区域定位为承载长沙开放战略的重要片区，是城市的未来，属于临空经济示范区、长沙县经开区、高铁会展板块三大经济板块红利叠加的花园新城板块，可享受三大板块发展所带来的发展红利。加之现阶段城市发展仍在初期阶段，新房价格还处于6-7000元/㎡的洼地之中，蕴藏着下一个风口。另一方面，项目定位为30万方城市综合体，对周边经济发展、甚至是商圈形式均有一定的经济促进作用，后期而随着消费客群的聚集，未来将助推商业的价值。

  温馨提示：项目所处片区仍处于发展的初期阶段，发展周期达5年以上，有一定的等待期。另外，据置业顾问透露，项目后期推售楼栋有商改住的意向，社区中流动人口可能较多，物管上可能存在一定的压力。