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房企篇:大浪淘沙的2021,谁在“裸泳”?谁又“绝处逢生”?
来源:乐居买房2022-01-04 07:18:59

  乐居买房讯 编者按:2021年正式落幕。回顾这一年,长沙新房市场前半场升温、后半场降温,公寓依旧全年打折;多家房企暴雷,交房延期、项目停工屡见不鲜,购房者信心严重不足;土地市场迎来变革,内六区涉宅地全部集中供应,三轮集中土拍也已收官……

  那么2021年长沙楼市究竟表现如何?谁会是全年最大赢家?乐居湖南特别推出《2021年长沙楼市年终盘点——房企篇》,在2022年开端,一起回顾过去一年长沙的市场情况。

  大潮退去,方能知道谁在裸泳。2021年,无疑是地产行业史上“爆雷”最严重的一年。

  从华夏幸福到蓝光,再从恒大到宝能、到新力。爆雷房企越来越多,雷声也开始越来越大,人人自危,行业信心一度跌至冰点。

  事实上,关于房企爆雷,并不是今年才出现首例。近几年来,随着政策调控的不断加剧和行业红利的逐渐退却,地产行业由高光时刻掉入至暗时刻,房企也出现了接二连三的爆雷现象。但不同的是,过去,爆雷房企大多集中于地方性小房企,今年却扩散至百亿、千亿规模的大房企。

  “强者恒强” 铁律崩塌

  那么,今年房企集中爆雷究竟缘何?

  去年8月20日,央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。这对于长期依赖高周转模式的房企来说,影响颇大。

 (2021年末上市房企三道红线踩线情况。来源:中国房地产数据研究院)  

  而另一方面,据相关机构数据显示,2021年将达到房企历史偿债规模极值,偿债总额达12822亿元,成为近5年来房企债务最高还债年。

  政策方面,今年整体楼市的调控也并没有放松,部分热点城市甚至在调控加码,这对于市场销售回款形成了一定的阻力。四面楚歌下,这一年里,债务逾期、资金链断裂、停工停产、工人讨薪等轮番上演。

  上半年,房地产大潮退去一波,部分裸泳的房企就已经开始显形。2月初开始,华夏幸福、协信、蓝光等房企爆雷,拉开了本轮地产行业的爆雷序幕。但当时行业内并没有出现较大的波动。5-6月份,全国22城土地两集中政策正式实施,房企积极拿地,市场热度未减。

  进入到下半年,在行业持续退潮下,越来越多的房企开始“顶不住”了,爆雷企业有增无减。恒大以及宝能、花样年、新力也陆续爆出股价暴跌、违约。至此,房企信用危机爆发,“强者恒强”的铁律彻底崩塌。行业进入至暗时刻,房企开始回购债券、甩卖资产自救;土地流拍、成交暴跌;地产人被迫裁员、离职转行......

  长沙难以独善其身

  在全国的大环境里,今年的长沙也并没有独善其身。

  开年,1月份长沙多个纯新盘集中面市。在湖南中原和克而瑞湖南区域的数据监控中,1月份共监控到了18个楼盘的开盘数据,其中9个为纯新盘,占比50%。9个纯新盘中7个首开去化率在70%以上,市场热度较高;

  3月,为了加速资金回笼,长沙公寓第一轮降价潮开启。位于市中心板块的新力铂园打响了2021年公寓降价的第一枪,推出6888元/㎡起的工抵房;随后振业城梅溪寓、明昇壹城、碧桂园印象、保利天禧等特价公寓陆续上演,价格最高直减5500元/㎡;据不完全统计,长沙在这一轮降价中的公寓项目超过20个。与此同时,在以价换量、降价促销之下,3月份长沙公寓市场总成交达15.5万方,达今年以来的最高值。

  6月1日,长沙迎来首批集中供地,土拍热度居高不下,36宗地块供应,24宗成交,9宗熔断,3宗流拍;其中5宗地块在开拍前就提前熔断,有地块更是吸引了58位买家参与竞价。激烈竞价下,长沙有史以来楼面价最高的地块(14157元/平)出现,这也是长沙首宗楼面价破万的涉宅用地。

  8月,楼盘工地停工、工人欠薪、业主维权等消息在市场蔓延开来,先是恒大多盘、恒泰多盘,随后新力多盘、合能多盘、佳兆业城市广场、卓越洋湖晴翠等。在2021年即将结束的前一周,乐居现场探访7大房企下的12个楼盘的施工现场,发现依然有不少房企在停工状态,但欣慰的是,在政府相关部门的努力下,已经开始有楼盘陆续实现复工、交付。(相关阅读:乐居在现场|年关下,谁在停工?——长沙楼盘工地大调查

  9月,长沙公寓第二轮降价潮“卷土重来”。滨江新城北辰时光里公寓单价从1.5万元/平降价到5字头;金茂建发泊悦公寓从6月份的12700元—13000元/平方米降至均价7字头;卓越中寰公寓从1.6万元/平降至10800元/平;长沙县雅居乐新地公寓直接跌至3字头......

  行业信用危机爆发,市场信心不足。紧随其后的即是土地市场的大降温。10月19日,长沙第二轮集中供地,29宗地块供应,10宗底价成交,3宗流拍,16宗中止/终止;12月22日,长沙第三轮集中供地,26宗地块供应,23宗底价成交,3宗中止/终止。

  显而易见,受市场大环境和政策的影响,在这“魔幻”的一年里,长沙的每一家房企都活得不容易。

 暖流暗涌  绝处逢生

  但好在,寒冬困境里,依然有人绝处逢生。真正“活下去”的房企一直在不断努力强化自身,顺应时代变化而变革。

  前有中南、中骏等千亿级房企进行区域聚变,后有龙湖将总部进行轻量化设置,成立地产航道集团。几乎每个月都有房企进行组织架构调整,总数已达十余家,扁平化管理、预算管控等策略成为了这一年里房企的新常态。

  另一方面,冬去春来,政策暖风频吹,让房企迎来了短期的“救命稻草”。12月6日央行发布消息,中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准,将释放长期资金约1.2万亿元。同日,中共中央政治局召开会议,强调要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

  一边是信贷宽松有利于房企回笼资金,让很多房企有了喘息机会。一边是中央发声,传递稳楼市的积极信号。这两大利好消息,无疑是为行业的回暖注入了强大的信心。但经历过此轮危机后,不少房企也清晰地意识到,要想彻底走出至暗时刻唯有靠自身。

  未来的行业走向或许难以明确判断,但可以肯定的是当下的地产行业正在重组新生,行业会整合,会回归常态,赛道上只剩下最优质的玩家。未来财务健康、发展稳健、产品优秀的房企,方能赢得市场青睐,成为行业中的佼佼者。

       另外,2022年1月6日下午14:00,由天猫好房、湖南乐居、湖南中原联合举办,湖南省房地产业协会指导的“周期·破局——2021年度长沙房地产市场研判会”将在北辰洲际酒店举行。现场将举行2021年度长沙房地产市场颁奖典礼,并公布2021年度长沙房地产热销楼盘、2021年度长沙房地产人气楼盘、2021年度长沙房地产优秀品质楼盘、2021年度房地产品牌价值公寓楼盘以及2022年度长沙房地产值得期待楼盘名单。严谨的数据、专业的分析、权威的研判,干货满满,值得每一位地产人期待。


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