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　　2020年进入收尾阶段，回顾今年的长沙楼市，如果说土拍火热是一大特点，那么公寓频频优惠促销必然是另一大特点。

　　上半年，雨花区的五江天街限时85折特惠；长沙县的中建悦和城48平公寓产品清盘88折优惠；碧桂园印象分楼栋有91折到93折不同程度优惠；卓越中寰29平公寓首付5万起；绿地长沙城际空间站35-64平公寓首付4万起（剩余首付3个月付完）；佳兆业云顶都汇32平、42平左右非毛坯公寓首付3万起……

　　下半年，以金九银十为显著时间段，恒大率先掀起打折风，旗下公寓盘恒大珺悦府精装只要8字头；南山梅溪一方公寓推出一口价特惠房源，最高优惠5.2万元/套；天健城公园总价最高减4万；长房云西府向上公寓93折起；龙湖湘江星座公寓限时95折……

　　快一年下来，几乎家家户户的公寓都在打折，试图以价换量，降低客户投资门槛，因此成交均价明显下跌。克而瑞数据显示，2019年长沙公寓成交均价13111元/平，而2020年以来成交均价为11750元/平，降了1361元/平，跌幅达11%。然而一顿操作猛如虎，这样铆足劲儿促销下的长沙公寓，究竟卖得好吗？

　　克而瑞数据显示，2020年以来，长沙公寓月均成交8.8万方，而2019年月均成交13.7万方，同比下降35.8%。具体项目来看，在公寓产品难卖的事实面前，今年多数公寓项目都选择了平推，并未做集中开盘。3月楼市复工以来，市场监测到的9个集中开盘的公寓项目中，有6个去化率低于60%，占比66%。也就是说，近7成公寓盘去化率不及格。

　　在依旧低迷的成交面前，长沙公寓产品库存量日益增加，到2020年6月，长沙公寓存量达387万方，去化周期44个月，市场形势严峻。

　　不过万事无绝对，公寓难卖是事实，但也有一些公寓盘从众多叫难叫惨的项目中突围出来，销售走俏。

　　如上图所示的恒大珺悦府，9月开盘打折，精装8700元/平、毛坯7700元/平。项目位于芙蓉区，靠近地铁口，位置没的说，虽说产权只剩10多年，但精装都只要8字头的价格相比下来属实香，开盘时项目售楼处挤满了选房的长沙人，最终去化率达到了96%；

　　再如位于五一商圈的华润置地中心，公寓精装价格14000元/平，论地段，和华润置地中心地段差不多的华远华时代公寓22000元/平，相比下来，华润这个价格就明显美丽了很多，75%的开盘去化率在一票卖不动的公寓盘中也算得上亮眼。

　　这两个难得畅销的公寓盘有一个共同的特点，价格明显低于同类产品。毕竟在长沙，公寓价格高不是一天两天了，早已众所周知。一般来说，由于公寓年限是40年或者50年，而住宅年限是70年，所以一个城市的公寓价格普遍要低于住宅。而长沙是个特例，在调控政策下，住宅限购限售，公寓迎来契机，价量齐升，比住宅均价高出不少。克而瑞数据显示，今年10月长沙新建住宅成交均价10580元/平，而公寓成交均价11796元/平，这还是在住宅均价逐步上涨、公寓均价逐步下跌的情况下，公寓仍比住宅高出1216元/平。

　　在2017、2018年甚至2019年上半年，长沙公寓项目处于需求旺盛阶段，也引得各大开发商纷纷做公寓产品，市场上泛滥成灾。但需求是有限的，价格又居高不下，加上源源不断的供应端，一起造就了如今库存量庞大的现状，也就有了今年公寓产品频频降价促销的场景。

　　目前在长沙，称得上性价比高的公寓只是少数，并且性价比是相对来说的，公寓和公寓相比才能现高低，若同住宅相比，或许又是另一番处境了。对公寓项目来说，打价格战只是一时的策略，长期打价格战对楼盘自身、对行业而言是不利的。但长沙目前对于公寓产品的需求确实有限，在这庞大的库存面前、在公寓价格普遍偏高面前、在市场没有大的变动面前，公寓产品要突出重围，卖得好卖得快，怕是任重而道远了。