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　　编者按：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

　　随着昨日“回归·迭代---2021长沙房地产年中市场研判会”的成功举办，上半年长沙楼市的各项数据也正式出炉。上半年，长沙的新房市场、土地市场等等各方面的表现究竟如何？一起来看数据分析。

　　新房：供销近4年同期最高 房价同比上涨10%

　　新房市场方面，上半年内六区商品住宅供销齐涨，总供应面积685万方，同比上涨10%；总销售面积821万方，同比上涨46%；与2019年同期相比供求分别上涨近3成、5成，达到了近4年同期最高值。成交均价12502元/平，同比上涨10%。

　　近四年商品住宅库存量波动上涨，2020年12月为峰值，随着今年供应放缓、成交加速，至2021年6月底，存量小幅减少至783万方，去化周期5.7个月，去化基本无压力。

　　置业：改善需求增加 大户型成交上涨近6成

　　内五区中商品住宅主力面积段成交集中在130-144㎡区间，价栺段成交集中在120-180w万区间，大于150万占比上升明显；仍侧面反映出产品总价不断上移，客户承压能力增强，改善型产品需求不断增加。大户型住宅供销量价齐涨，上半年供应上涨35%，成交上涨57%，市场需求旺盛。

　　市场客户需求跟主力产品相关，主力130-144㎡的四房两卫，其次是110-120㎡的三房两卫，目前市场整体依旧以刚需客群、刚需产品为主导，但居住空间追求一定舒适度，因受制于政策环境，纯改善型产品仅占比7%。

　　项目表现：精装被认可 占据热销榜单90%

　　近4年，内五区精装项目在新房市场上的占比不断扩大，竞争压力之下，房企提升品质，逐渐扭转了消费者“闻精装色变”的现状，认可度有所回升。内五区销售量****0项目来看，精装项目上榜的占比从2018年的10%升至2021年上半年的90%。

　　可以看出，在双限条件下，开发商依靠精装溢价；另一斱面，客户对精装抗性较小，楼盘地段、品质才是客户购房的决定性因素。

　　板块：成交主力外扩 麓谷谷山板块等表现亮眼

　　板块成交来看，上半年麓谷谷山、雅塘井湾等6大板块去化表现亮眼，成交均超50万方，省府红星、芙蓉马王堆等11大板块成交在10-30万方。去化方面，高铁会展、梅溪湖一/二期等12大板块去化无压，去化周期均在5个月以下，中心、大托暮云两个板块去化压力相对较大，周期均在15个月以上。

　　板块呈现分化，主力成交总价在80万以下的，多分布于边缘板块，180万以上高支付力集中在中心、滨江及大市府三大核心板块。

　　二手房：成交疲软 均价同比跌3.3%

　　此次湖南中原数据平台未发布二手房相关的数据，从诸葛找房公布的情况来看，今年7月，长沙二手房均价为11536元/平，同2020年7月相比下降3.3%。

　　下降幅度相对平稳，但整体成交依然表现疲软。数据显示，已经挂牌的二手房源，在今日有400套降价出售，另虽然有82套房源挂牌涨价，但多为学区房。多数二手房难逃降价的命运。

　　土地：供销热度高涨 楼面地价同比上涨13%

　　土地市场方面，上半年长沙内六区实行集中供地，房企拿地格外积极，土地供销热度高涨，总供应建面1207万方，同比2020年上涨78%；总成交建面1096万方，同比上涨90%；流拍率仅3%，同比下降5%，创下历史新低。

　　地价在上半年有了明显攀升，1-6月内六区经营性用地平均成交楼面价4523元/平，同比上涨13%。在2020年地价首次突破4000元/平后，今年继续刷新峰值。

　　集中供地中首次出现4宗竞自持地块，竞价轮数最高达83轮，房企为拿地不惜将成本拉高，还有3宗地块需建设第四代建筑，前期首个第四代建筑项目给到房企较大信心，两个新特征利于后期房企提升自身运营能力及产品打造能力。

　　限价：11大板块限价超1.25万元/平 7大板块限价创新高

　　上半年内六区共19个板块释放新地块，其中11大板块限价超1.25万元/平，7大板块住宅限价水平创新高。具体来看，月湖苏托垸住宅限价刷新至12500元/平、大王山住宅限价刷新至12200元/平、滨水新城住宅限价刷新至13000元/平。

　　高限价地块受体量影响，对整体限价水平拉动作用有限，今年整体限价水平与去年接近，而地价受多宗边缘区域低价地成交拉低，房地价差持续扩大，给到房企稳步增长的利润空间以稳定房企开发信心。

　　长沙占位：综合实力强劲 房地产发展前景好

　　长沙公布的2020年GDP数据为12143亿元，在全国排第15名；根据第7次人口普查数据显示，长沙目前常住人口达1004万，虹吸效应明显；在楼市严格调控下，“低房价”名扬远外……

　　不仅如此，长沙有着雄厚的产业基础，医疗、教育配套优越，更是连续十三年荣获“最具并福感城市”，城市宜居宜业，房地产发展前景好！（以上数据来源于湖南中原数据研究中心）

　　结语：2021上半年，在依旧从严的楼市调控下，长沙楼市整体发展平稳中有热度。新房市场供销两旺，且成交量超过供应量，短期供不应求。房价也有了一定水平的攀升，均价达12502元/平，同比上涨10%。

　　二手房市场依旧表现不佳，虽说价格波动下跌，但一二手房价格倒挂的局面仍然存在，除了一些学区房较受欢迎，整体二手房市场成交没有起色。

　　土地市场迎来两集中，首批集中供地顺利落幕。上半年供应的地块中，绝大多数为带条件出让，在集中供地背景之下，房企拿地需重视方法，预先与政府进行意向沟通，通过合作开发、带产业拿地等方式来增加拿地机会。