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  有关集中供地，似乎一直是热点不断，风波不断。

  早前在今年2月份，传出22城集中供地的消息，整个地产圈就炸开了锅。后来5月、6月22城的首批集中供地的土拍大战正式打响，各个城市也是一顿“好忙活”。如今8月份，第二批集中供地也要来了，楼市又开始“热闹”了起来。

  “夭折”？！多城第二批集中供地紧急叫停

  先是有杭州退地的消息爆出。

  首批集中供地中，宋都股份5月份在杭州近18亿元竞得的一块宅地。而7月20日，宋都股份则发布公告称，将放弃该宗地块的土地使用权。其原因是由于意向的合作方在其摘地之后临时变卦，迫于资金的压力，宋都股份不得不将地块退还。至此，宋都股份已缴纳的5000万元保证金也打了水漂。

  后又相继出现了全国多个城市暂停或中止第二批次集中拍地。

  自6月末首批集中拍地收官后，7月整月22城集中土拍集体缺席，土地市场被动“降温”。直至7月末，第二批集中供地方才迎来“井喷期”。但随后却“变故”不断。先是8月6日，深圳22宗地中止出让；8月10日晚，天津发布61宗地延迟拍卖且下调限价，溢价率不超过15%；8月11日，青岛第二批次集中出让的100宗地发布公告终止出让；杭州、南京、沈阳、重庆、长沙等城市土拍时间也官宣推迟；济南土拍也传言有调整……

  深圳、青岛紧急叫停第二批集中供地，后续是否还将有城市继续跟进？难道第二批集中供地要“夭折”了吗？

  两集中政策效果不如预期  多地开发商拿地不赚钱

  关于第二批集中供地多城叫停以及推迟的背后原因，市场上也议论纷纷。有人表示，在首批集中供地的探索后，两集中政策发现众多漏洞，部分城市供地撤回后是为了升级土拍规则，精准调控。也有部分人表示，两集中政策下房企利润空间薄弱，资金压力大，第二批集中供地仅少数房企报名，因此提前中止土地出让。这一点，或许从有的房企即使损失5000万也要退地中有迹可循。

  所谓22城两集中政策的出台，初衷是为了“稳地价、稳预期”。然而在首批集中供地的首次探索后，市场上的效果却远没有达到预期，反而还有朝着反方向发展的苗头。根据亿翰智库的数据显示，首批集中供地中22城共成交涉宅地850宗，成交建面10794万方，成交金额10552亿元。大部分城市成交楼面价有不同程度上升，还有部分热点城市土拍过程激烈，房企抢地的画面过于疯狂。

  众所周知，土地市场的变化与新房市场是密切相关的，地价的上扬直接影响到的将是房价。2021年上半年，中央多次在重要会议上强调坚持“房住不炒”定位，明确“三稳”目标。因此，在第二批集中供地中，多城针对其首轮拍地时暴露出的问题，出台了保障金门槛升级、“竞品质”试点、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多“打补丁”新规。

  第二批集中供地的规则再次升级，对于开发商而言，无疑是拿地压力巨增。爱德地产研究院统计了22城首批集中供地出让金及扣配建毛利率。数据显示，22集中供地城市扣配建平均毛利率为15.5%，净利润估计最多3%-6%。经过初步估算，扣配建平均毛利率低于10%，净利润将会小于0。从数据看，首轮集中供地南京、厦门、宁波、成都和杭州这几座城市项目基本很难赚到钱。

  这也就表示，在首批集中供地中，由于地价的上扬以及拿地条件的苛刻，导致众多房企实则是冒着极大风险拿地的，他们正在陷入“不拿地等死，拿地就是找死”进退两难的境界。而第二批集中供地中，许多城市升级的竞品质、现房销售等一系列的条件，对于房企而言更是难上加难。因此对于前面提到的房企不愿拿地的传闻或许也不是完全不可能。

  长沙第二批集中土拍推迟至8月

  长沙方面，目前也尚未公布第二批的集中供地信息。

  早前4月初，在首批集中供地之前，长沙发布公告称拟于今年4月、7月、10月份三次集中发布住宅用地出让公告，集中组织住宅用地公开出让。而整个7月份却迟迟未见土地市场有动作，直至7月底，长沙市自然资源和规划局发布公告称，长沙市第二批住宅（含商住）用地集中出让，由7月推迟至8月。但如今多城第二批集中供地发生“变数”，不知长沙8月份的集中供地是否真的能顺利来临呢？

  首批集中供地中，长沙多宗地块现不明“马甲”拿地，严重破坏了土拍的公正性。而第二轮集中拍地中，长沙或将在土拍规则中明确限制“马甲”。除此之外，关于其它城市所提到的竞品质、现房销售长沙是否也会跟进还尚不可知，但如果增加了这些条件，很有可能会削弱房企的拿地意愿。

  从上面提到的数据中可以看到，长沙首批集中供地中的扣配建毛利率约在17%-18%左右，净利润预计在6%-9%之间。虽然高于平均水平，但是长沙的房价水平并不高，利润额着实有限，且限价限购政策严格，成交情况也远不及部分热点城市，后续资金回款也有一定的压力。在首轮集中供地中，36宗地块中长沙就流拍了3宗，主要流拍原因在于土地交易条件过于严苛。如若第二批集中供地的土拍条件过于严苛，预计长沙第二轮集中供地的热度将有所下滑。

  长沙土地市场的上新“迫在眉睫”

  但另一方面，对于第二轮的集中供地的到来，无论是对于长沙楼市还是对于在长沙的开发商而言，都是非常渴望的。对于长沙楼市而言，新房市场的供不应求现状也在“催促”着土地市场的加快上新。根据湖南中原研究院7月月报数据显示，当前长沙新房供销比0.86，短期供不应求，且已经连续3个月维持这样的现状。6月首批集中供地的项目或许还将在年底才能面市，预计新房市场后续还将维持这样的现状一段时间。

  而对于长沙的开发商而言，长沙今年涉住用地的供应几乎都是集中在6月1日，但是在首轮的集中土拍中，还有很多开发商运气不好，没有拿到地，手里的库存已经快要见底了。如今眼看着就进入了下半年，12月也会马上到来，销售指标还差一大截，至今还没有拿到地，开发商也是心急如焚。即使在8月底拿到了地，今年年底之前推新也是有一定压力的，但是如果一直不供地，这样的情况还会再次加剧。

  对于长沙的第二批集中供地的到来，或许很多人都是抱着很“矛盾”的心情，既希望它快点来，又希望它慢点来。市场需要土地市场的供应，但等它来了之后，又害怕无法达到预期想要的结果，或者是反向而行之。总而言之，两集中政策这条“摸着石头过河”的道路，或许我们还需要更多的时间去实践。