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       楼盘名称：长房岭秀时代

  开发商：长沙长房地铁置业有限公司

  产品均价：10300-13000元/㎡

  产品总价：116万起

  产品户型：113-230m²

  总户数：3866户

  楼栋数：40栋

  容积率：2.83

  绿化率：40%

  楼盘地址：雨花区荷叶冲路与林科路的交汇处

  楼盘亮点

  4A级自然生态景观盘

  项目北面无缝衔接天际岭国家森林公园，社区内部有山体步道直通。推窗即见景的城区生活，舒适度极高。

  自带十二年制教育资源

  项目自建两所幼儿园，配建小学+初中九年制公办学校，且已引进雅礼系品牌资源，是孩子教育上的一颗定心丸。

  多开间朝南方正户型

  高层产品均为多空间朝南，带飘窗、宽景阳台的高赠送户型，布局方正科学。加上室内承重墙不多，毛坯交付，为后期改造留有自由拓展空间。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目西侧紧邻林科路，该路正在建设中，预计2022年底正式拉通。

  林科路是通往天际岭国家森林公园重要的景观大道，也是连通湘府路与时代阳光大道、快速通达高铁南站的重要通道，通车后能极大的改善出行受限的交通问题。

  公交：由于项目深入天际岭国家森林公园内部，1公里范围内仅覆盖有3个公交站点。分别为京港澳跨线桥（828米）、高速出口（938米）及杨罗公路口（1公里）站，途经有20路、21路、290路公交，候车时间较久，约10-15分钟一趟，可快速穿梭于红星、喜盈门范城等商圈。

  地铁：项目最近的地铁站点为5号线的毛竹塘站，约2.3公里，距离板塘冲站约2.6公里，由南往北可通往雨花区、芙蓉区、开福区、长沙县。但项目距离地铁站点均超2公里，需搭乘约4个站点的公交，略为不便。

  周边教育：项目自建两所幼儿园，东侧还配套建设有九年一贯制公办教育学校。规划净用地102亩，总建筑面积约6.72万㎡，拟按照初中60个班、小学24个班建设（以最终规划批准方案为准）。基本上是十二年教育在家门口解决，上下学出行安全省时。

  2021年7月8日，该校已正式签约引入长沙市雅礼实验中学品牌，学校暂定名“长沙市雅礼实验雨花中学”（最终名称以政府部门批准为准），在合作期限内由雨花区政府委托长沙市雅礼实验中学进行统一办学及管理。

  除此，项目距离长沙市中航城枫树山小学1.2公里，新湘小学1.1公里，砂子塘嘉和小学1.4公里，雨花区明德洞井中学约1.6公里，教育资源丰富。

  周边医疗：项目周边医疗资源有限，距离臻和门诊部约1.4公里，社区卫生服务站约2.3公里，长沙永济医院约2.6公里，长沙市中心医院约7.5公里。  周边商业：项目自带1.7万方的风情商业街，位于南地块南侧和西侧，基本能够满足全家人生活所需。

  2公里范围内覆盖有金科集美天辰带3.5万方的商业、中航城带超3万方社区商业、及中建嘉和城自带14万方主题购物中心，吃喝玩乐可一步到位。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目总占地约212360㎡，建面约681388㎡，属于配套齐全的大体量楼盘。项目整体分南北两个地块开发，洋房、小高层、高层、商业多种业态依次落位，楼间距在39-45米之间，共计40栋住宅。总规划有3866户，另有4084个停车位，配比约1:1.06，基本满足社区停车需求。

  项目特色：小区整个场地南低北高，最大高差约50m，总容积率约2.83，绿化约40%。通过分级台地的处理，建筑均依山势向上延展，并设有约1000㎡儿童活动区、约7000㎡公共会客廊厅、约4000㎡林间活动区（篮球场、羽毛球场、乒乓球场、户外瑜伽）、特色山地运动场地(林间瑜伽、滑板攀岩场)、以及南北两条1km夜航跑道，和1000m登山漫步道，可从小区直接进入天际岭国家森林公园。有效的将现代建筑与原生地貌自然融合。

  同时高层住宅首层部分架空层，打造了艺术涂鸦、小型书屋、文创集市等多个互动空间，为邻里之间提供了更多的交流学习场所。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率2.83，舒适度较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率为40%，环境比较优美。

  测评3 主力户型分析

       项目高层主打建面约113-180㎡三房至五房，大面积户型为边户，小面积户型为中间户，两梯三户或两梯四户类板楼分布，刚需，改善均有选择空间。

  建面约113㎡刚需起步户型，三房两厅两卫布局，带双飘窗双阳台赠送，公摊在19%-23%之间。

  动线设计巧妙，餐厅、客厅、阳台同宽，一体朝南，另有北向多功能房间+生活阳台的配置，不仅有效的将过道空间纳入公共活动空间之中，还能在小户型中做到南北通透的格局，舒适度较高。超10㎡南向景观阳台，毛坯交付，可打通直接扩展为大厅，北向阳台可承载起晾晒等功能。

  另外，公卫及厨房置房间中央，动线紧凑合理，各房间使用均方便。若冰箱外置，厨房可打造为U型工作台面，两人可同时完成洗、炒、切等分工。

  居住空间上，主卧、次卧两端分布，均带飘窗，尺度较为富足。约15㎡主卧套间，带独立采光卫浴，后期布置梳妆台、儿童床均有富足的空间，居家舒适度强。

  该户型虽然面积小，但所有房间均有采光面（包括厨房、主卫），对比同面积段产品，整体舒适度更高，加上承重墙不多，有一定的改造空间，自然受欢迎。

  测评4 价格分析

  长房岭秀时代建面约113-180㎡高层，毛坯低至10300元/㎡起，建面约134-230㎡洋房，毛坯均价12500-13000元/㎡，属于片区内较高价位的品质楼盘。

  新房方面：一街之隔的金科集美天辰高层均价10200元/㎡（带装修）；中建嘉和城|凤凰台高层均价9800-10200元/㎡（带装修）；弘阳·阳光城·天宸府洋房约均价14500元/㎡（带装修）。

  二手房方面：1公里范围之内的中航城高层挂牌约12000元/㎡（毛坯），改善房源美村丽园挂牌均价16000元/㎡。

  纵观之下，项目自带教育资源，对标周边在售高层舒适度更高，居住的实用属性更强，而对于改善性房源，项目毛坯交付，自主改造性更强，加之目前雨花区住宅最高限价已达13800元/㎡，仍有一定的溢价空间。

  价格潜力：在优质教育资源环绕的雨花区，配建九年制名校的楼盘并不多，在售项目更是有限，基本一只手能数过来。像万科魅力之城、阳光城尚东湾、明昇壹城均为开盘即热销的综合配套大盘，性价比较高。

  项目规划十二年制教育地块，且已牵手雅礼系教育资源。从目前长沙就学的政策来看，入学更有保障。高层10300元/㎡起的均价，与同样带教育资源的中建钰和城、福天藏郡院子相比，存有千元以上的差价。加之不可复制的城市山居资源，可满足改善群体的宜居生活体验。房子的保值性更强。

  温馨提示：项目距离地铁较远，公交覆盖不多，主要依靠自驾出行。