正文

  楼盘评测：江悦和鸣

  楼盘名称：江悦和鸣

  开发商：长沙悦梦置业有限公司

  产品均价：15315元/㎡

  产品总价：196万起

  产品户型：128-143m²

  总户数：932

  楼栋数：19

  容积率：2.85

  绿化率：35%

  楼盘地址：长沙市天心区新开铺路与志清路交汇处

  楼盘亮点

  毗邻湘江风光带

  江悦和鸣与湘江直线距离约600多米，距离天心区滨江公园约460米，日常散步休闲方便。

  紧邻长郡，教育配套突出

  天心区教育局回复，梦想天悦（江悦和鸣）小区完成长郡外国语实验中学扩建之后可以享受配套入学政策。

  产品规划优秀

  项目大部分为17层纯板式小高层，户型设计多阳台、飘窗、赠送面积多。

  周边规划有地铁8、9号线

  地铁8、9号线在项目附近规划有站点，未来出行更加便利。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目周边有新开铺路、湘府路，还有湘府路高架连接万家丽高架，日常出行通畅，可快速通达全城。万家丽高架是贯穿长沙南北走向的交通大动脉，往南走可到万家丽广场、雨花区政府等地，无红绿灯畅通无阻。

  公交：项目1公里范围内设有新开铺路志清路口、黑石铺火车站、黑石铺、黑石安置小区、鸭笼子、湘府路大桥东、新开铺路湘府路口、黑石铺中南大市场、湘府路大桥东公交首末站、湘府路新联路口公交停靠站点，有20路、134路、287路、319路、389路、805路、139路区间车、145路、226路等多条公交线路途经。

  距离项目最近的公交站是新开铺路志清路口站，相距约48米，可以到达湖南省植物园、汽车南站、长沙生态动物园、南郊公园、长沙火车站等多元化场所。

  地铁：江悦和鸣周边有地铁8号线、地铁9号线经过。

  地铁8号线全长55.5km，共设置32座车站，城市轨道交通换乘站20座，长株潭城际换乘站2座。途经金星路、西二环、湘府路、花侯路、双杨路、锦绣路、福元路、长望路，先后串联市政府、河西王府井、岳麓山西大门、大学科技城、洋湖新城、省政府、天心区政府、长沙南站、汽车东站、湖南广电、湖南金融中心等重点片区和功能节点。

  周边教育：江悦和鸣距离长郡外国语实验中学约380米，长郡外国语实验中学第一附属小学约640米，天心区实验小学约1.4公里，明德中学约1.5公里。

  周边医疗：项目距离湖南省妇女儿童医院约2.9公里，长沙市中心医院约5.2公里，湖南省第二人民医院约5.8公里。

  周边商业：小区自身规划有部分商业，距离御邦国际广场约1.8公里，龙湖长沙新姚天街（规划中）约2.5公里，天城商业广场约2.9公里，未来可就近满足日常逛街消费需求。

  测评2 小区品质

  项目规划：江悦和鸣总建面约23万方，容积率约2.85，绿化率约35%，共规划16栋板式高层住宅，2栋公寓，1栋商业，楼间距约36米，住宅总户数约932户，停车位约1291，车位配比1:1.4。4、5#为两梯三户，其余均为两梯两户，均为17层，层高2.9米。

  项目特色：项目以自然艺术、情景化主题营造五重叠境艺术园林。内部还规划了主题活动区，有泡泡儿童乐园、银河户外剧场、时空健身区、启蒙植物乐园等，集休闲、游憩、活动、艺术、观赏于一体。小区内还配置有约460米的健康环跑道，跳绳、引体向上、排球垫球、篮球运球等运动健身场地，兼顾成人健身及中小学体测锻炼。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。江悦和鸣梯户比为2梯3户，基本能满足用户出行需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。江悦和鸣停车位约1291个，配比约1：1.4，停车位较为充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。江悦和鸣容积率2.85，居住较为舒适。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。江悦和鸣绿化率为35%，居住环境尚可。

  测评3 主力户型分析

  江悦和鸣建面约128㎡，3+1房两厅两卫户型。约7米南向宽景阳台横跨客厅和次卧，增加室内通风和采光面。北向半赠送阳台可以根据家庭需要，打造成次卧、书房、儿童房等，打造成4房，让户型具备更好的适用性和成长性。

  卧室呈“四叶草”分布，让每位家庭成员的个人空间都能相对独立，互不打扰，私密性很强，非常适合三代同堂家庭居住，另一方面可以减少过道面积的浪费，提高得房率。南向主卧带有全赠送的飘窗、步入式衣帽间，对女主人十分友好。

  整体上看，128㎡户型灵活性大，三房四房皆适宜，没有过道的浪费，得房率相对更高些，不过进深偏大，影响北向房间的通风和采光。

  测评4 价格分析

  江悦和鸣在售建面约128-143㎡非毛坯住宅，均价15500元/㎡。周边在售新房有弘阳昕悦府（相距790米）、北辰中央公园（相距2.1公里）、龙湖春江天曜（相距2.7公里）、中建钰和城（相距3公里）。

  新房方面：弘阳昕悦府在售建面112-135㎡住宅，非毛坯均价13700元/㎡；北辰中央公园在售131-263㎡洋房，毛坯均价12500元/㎡；龙湖春江天曜在售建面约112、166㎡非毛坯住宅，均价14700元/㎡；中建钰和城目前暂无房源在售，往期毛坯住宅均价13000元/㎡，毛坯大平层均价14500元/㎡。

  二手房方面，距离江悦和鸣较近的小区，保利花园毛坯挂牌均价10200元/㎡，龙湖春江悦茗带装修挂牌均价12200元/㎡。

  总的来说，非毛坯楼盘上车压力相对大一些，江悦和鸣毛坯限价12800元/㎡，是2020年省府最高限价地，再加上装修标准2500元/㎡左右，均价已经突破了1.5万/㎡，比周边房源更贵些。

  价格潜力：此项目具有一定的价格潜力。江悦和鸣所处片区的城市更新进程已经开启，地铁8、9号线在附近规划有站点，随着周边地块的出让，更多房企的入驻，也会增加区域整体居住氛围。

  从项目本身而言，据天心区教育局回复，江悦和鸣楼盘完成长郡外国语实验中学扩建之后，可以享受配套入学政策，教育优势突出。另外项目与湘江直线距离约600多米，居住舒适度尚可。

  在2021年长沙市第二次集中供地，省府北板块的【2021】长沙市112号地块住宅毛坯限价为13500元/㎡，刷新板块限价，未来省府的房价走势明显，潜力可期。

  温馨提示：周边钢材市场很多，目前城市面貌一般。