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  楼盘评测：世茂璀璨风华

  楼盘名称：世茂璀璨风华

  开发商：长沙世茂瑞盈置业有限公司

  产品均价：16500元/㎡

  产品总价：207万起

  产品户型：建面约126-192㎡

  总户数：住宅324户

  容积率：5

  绿化率：30%

  楼盘地址：芙蓉区远大一路95号

  楼盘亮点

  交通出行便利

  项目往西100米是长沙地铁2号线、3号线长沙火车站，门口50米是正在建设中的7号线五里碑站，周边有五一大道、八一路、远大路、车站路、东二环等多条城市主干道，出行便捷。

  生活配套丰富

  教育资源密集，周围300米以内有好润佳，步步高，大润发等各大超市，还有阿波罗商业广场，可满足各种购物需求。

  装修标准较高

  项目选材均为科勒、博世、东芝、爱迪士、博洛尼、方太、欧派等国内外一线品牌，后期入住比较省心。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目周边路网四通八达，五一大道、八一路、远大路、车站路、东二环等诸多主干道在此交汇，自驾可以通达全城。由于处于火车站旁，假节日和上下班高峰期易出现堵车现象。

  公交：项目1公里范围内设有五里牌、三湘大市场、五里牌北、竹园路口、蓉园路口、长沙火车站（北坪）、长沙火车站公交停靠站点，有10路、114路、126路、112路、127路、139路、142路、158路、301路、311路、405路、101路、148路、202路、263路、408路、501路、602路、701路、805路等多条公交线路途经。

  地铁：往西100米是长沙地铁2号线、3号线长沙火车站，门口50米是正在建设中的7号线五里碑站。长沙火车站是长沙重要的交通枢纽，地铁站人流量较大，尤其是节假日的时候，出行可能会拥挤。

  周边教育：小区自建一所幼儿园，3公里范围内分布有蓉园小学（809米）、燕山小学（958米）、长郡芙蓉中学（1.2公里）、长沙铁路第一中学（1.2公里）、湘一芙蓉第二中学（1.3公里）、长沙市实验中学（1.4公里）、长沙市第一中学（2.6公里）等，周边教育资源分布密集，孩子上学方便。

  周边医疗：周边医疗配套也十分完善，3公里范围内有长沙市八医院（705米）、湖南省人民医院（1.8公里）、中南大学湘雅二医院（2.3公里）、湖南旺旺医院（2.5公里）。

  周边商业：周围300米以内就有好润佳，步步高，大润发等各大超市，距离项目300米处有阿波罗商业广场，建筑面积10万平方米，集购物、休闲娱乐、餐饮、商务、电信、泊车于一体的一家大型综合性购物中心。

  另有长沙火车站商圈、人民路商圈、五一商圈汇聚于此，可满足业主各种购物需求。五一广场商圈涵盖九龙仓国金IFS中心，以及友阿春天、王府井百货、新世界百货、悦方IDMALL等。

  测评2 小区品质

  项目规划：世茂璀璨风华总占地面积约2.3万方，建面约14万方，总容积率5，绿化率30%，由3栋住宅、2栋公寓、幼儿园及部分商业组成。规划住宅324套、平层公寓703套、LOFT公寓699套，车位651个，车位配比1:0.4。住宅均为26层，层高3米，户型建面为126-192㎡，其中192㎡为两梯两户，126-149㎡为三梯五户，预计2024年下半年交房入住。

  项目特色：外立面采用现代简约风格设计，小区内部规划打造了八重归家礼序，容纳引巷入盛、归家门仪、公园会客厅、高台登门、口袋公园、艺术林荫轴、礼仪大堂、高门入户等。以公园式度假生活场景为园林主题，取意湘江、麓山，利用城市露台、泛会所。自建了城市街心公园、商业公园，以景观渗透的街区空间打造近2000㎡街心广场。

  项目打造智慧住宅，引入“3联+5智”智慧人居系统，实现社区、家庭、物业的三大智慧联动，让业主能享受智安无忧、智享服务、智通畅行、智家有方、智康关爱五大人居体系。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位比1:0.4，后期停车会紧张。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率5，居住舒适度一般。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率30%，居住环境尚可。

  测评3 主力户型分析

  世茂璀璨风华建面约126㎡三室两厅两卫户型。入户玄关，可以放置收纳柜，还有遮挡作用，兼具隐私性和实用性。三开间朝南，厨房、餐厅、客厅在一条直线上，空气流通没有阻挡。

  南北双阳台设计，南向阳台横跨客厅和次卧，增加室内采光面，北向阳台连接厨房，可将其纳入厨房，扩大厨房的使用面积，从而改善拥挤紧凑的状态。

  三间卧室分布在右侧，动静分区明显，其中主卧和一间次卧朝南，主卧带有步入式衣帽间和独立卫浴，对男女主人十分友好，另外有全赠送的飘窗，是主卧更开宽敞。

  整体上看，126㎡的户型比较中规中矩，亮点是做到了双阳台，另外只做成了三房，使次卧面积不至于太小，不过具体尺寸需要验资去样板间体验下。

  测评4 价格分析

  世茂璀璨风华4#建面126平、142平、149平非毛坯住宅已获证，暂定11月13日开盘，预计均价16500元/平左右。

  价格现状：周边楼盘多写字楼和公寓，在售住宅产品的有壹廷中央府院（735米）、长房国际广场（1.2公里）。壹廷中央府院在售建面181.67-261.12㎡毛坯住宅，均价18000元/㎡；长房国际广场在售建面183-289㎡毛坯住宅，均价13800元/㎡。二手房方面，周边二手房较多且价格差异较大，10000-17000元/㎡不等，以单位房、老师小区、楼梯房为主。

  整体上看，世茂璀璨风华价格要高于周边二手房，在新房中处于中间水平，不过项目选材均为科勒、博世、东芝、爱迪士、博洛尼、方太、欧派等国内外一线品牌，装修标准较高，且涵盖中心板块比较稀缺的刚需户型，价格也算合理。

  价格潜力：此项目价格潜力较大。长沙市中心城区随着开发进入尾声以及拆迁的减少，可开发地块愈加稀少，住宅供应量极少，且普遍是180㎡起步的大平层，寸土寸金下，中心城区房地产市场热度居高不下。世茂璀璨风华涵盖刚需和改善户型，在市场上具有稀缺性，拥有较高的竞争力。

  从项目本身而言，整体配套已经发展成熟，生活便利程度高，而且为装修交付，后期入住比较省心。不过由于还没入市，市场接受度有待进一步考验。

  温馨提示：项目处于老城区中心，外部城市面貌一般，且高峰期会有堵车现象。