乐居买房  王盈盈 发自长沙 老盘接近尾声，新盘却遥遥无期，在依旧亮眼的业绩表现背后，中海在长沙却逐渐走向了青黄不接的尴尬境地。

　　业绩表现亮眼

　　入湘十年，中海早已成为长沙楼市上的“老面孔”，近两年更是发展迅速，2020年，中海凭借148%的业绩增速成为去年长沙楼市上的“黑马”，一举挺进长沙房企的第一梯队，位列去年克而瑞长沙房企操盘榜的第六名。2021年，中海又刷新了自己的业绩高度，以更加稳定亮眼的业绩表现刷了波存在感。

　　今年以来，凭借中海麓山境和中海阅溪府两个红盘的亮眼表现，中海销售额排名一直名列前茅，自2月份起，中海便一直排在克而瑞长沙商品房房企操盘榜前两名。根据克而瑞湖南区域数据，2021年1-10月中海位居操盘榜第2名，相比去年同期上涨了8名，业绩达到84.65亿元，相比去年同期上涨了86%。

　　与中海高业绩相对的，是仅4个的在售项目数量。回顾中海在长沙的发展历程，发现中海开发的项目数量一直较少，自2011年首入长沙以来，中海仅打造了10个项目，但体量都相对较大，其中6个项目的体量都在50万方以上，布局也更为慎重。

　　中海项目布局多为长沙重点发展区域，2011年洋湖湿地公园开放洋湖垸规划逐渐成型，这一年中海落子洋湖打造了中海国际社区项目；2012年梅溪湖一期房价翻番，中海地产进驻并开发了中海梅溪湖壹号；2016年长株潭“一卡通”一体化，中海地产收购了中信项目打造中海新城，进入大托板块。2020年梅溪湖二期“超级中轴”规划发布，中海地产接连推出梅溪湖双子项目。

　　近三年中海发展加速，推出的项目也多为高质量高流速项目，优质地段加上景观、教育等资源优势，项目热销也在情理之中。具体项目的销售表现来看，作为梅溪湖双子之一的中海阅溪府仅今年前三季度的累计成交额已达到了38.16亿元，占企业前三季度总成交金额的47.6%，高居九区县商品住宅榜榜首。

　　中海阅溪府于去年12月首开入市，仅今年上半年便开盘7次，每次开盘间隔时间最长也只有1个月，蓄客周期相对较短，但去化率均在60%以上，其中有2次去化达到了100%，可见项目热销程度。

　　此外，梅溪湖另一项目中海麓山境和洋湖垸项目中海阅麓山的表现同样亮眼，两个项目的前三季度累计成交额分别为22.23亿元和15.05亿元，位列商品住宅榜第8名和第18名。

　　青黄不接

　　不过纵使项目热销，也难以忽视中海即将面临的困境。目前中海在长沙的在售项目仅4个，即为中海麓山境、中海阅溪府、中海珑悦府和中海阅麓山。而今年上半年中海频繁加推，除珑悦府以外的3个项目开盘达到16次，超过了历年全年开盘频次。高频次开盘，加上整体销售表现也不错，中海去化加快，而今年下半年之后，由于库存逐渐减少，中海已几近无货可推。

　　目前中海的4个项目均已接近尾声，中海阅溪府项目建面约54.2万方，于去年年底入市，项目多次开盘热销，去化表现亮眼，现在售房源以商业公寓为主，住宅房源仅剩少量。中海麓山境建面约33.5万方，体量比阅溪府要小一些，于今年1月首开，项目共19栋住宅，目前已推出18栋，仅剩19#栋建面104平、126平非毛坯住宅待推；而中海阅麓山和中海珑悦府两个项目更是已入市销售两年，目前阅麓山尾盘在售，珑悦府仅剩公寓房源。

　　一个迫切的情况是，2021年即将结束，但中海手中并无新盘可推，且中海手中地块均已开发或正在开发中，老盘的库存在不断消耗，新盘却遥遥无期，中海无奈迎来青黄不接的尴尬境地。

　　后续存量告急

　　土地作为最重要的生产资料，代表着企业发展潜力和方向，而中海此前在长沙所摘地块均已开发入市，今年又未在一级土地市场上取得新地块。截至目前，各种公开渠道也未有中海后续新项目信息的曝光，粮草已然告急。

　　以往的中海在长沙一向拿地谨慎，但却足够幸运，总能拿到心仪地块，2019年7月23日，洋湖2宗双限地挂牌截止，在12轮竞价后遭遇熔断。7月30日，这2宗地块现场摇号，均被中海摇中，概率仅2%。好运持续眷顾，2020年4月24日，中海溢价11%拿下梅溪湖020号限价地；5月7日，中海又摇中梅溪湖022号双限地。这两宗地块即为中海阅溪府和中海麓山境，总建面约78万方，拿地金额超49亿。凭借着这两块地，2020年中海拿地新增货值位列2020年长沙主城区第一。

　　中海屡摇屡中，拿到的地块又都是洋湖、梅溪湖的优质地块，因而19-20年中海的业绩也直线上涨。然而进入2021年之后，尽管中海仍然积极参与土地市场，但再不复此前好运，数次与心仪地块擦肩而过。

　　2021年6月1日，长沙首批集中供地举行，9宗地块熔断，中海参与了其中3宗地块的摇号，中签率从1.7%到14%，均遗憾陪跑。之后10月份长沙的第二批集中供地拿地条件严苛，地块质量又普遍一般，最终仅底价成交10宗地块，其中并无中海姓名。

　　不过从中海之前在长沙的拿地情况来看，中海对地块的区域位置要求严苛，所落子之处皆为优质核心地段，尤其青睐洋湖和梅溪湖板块，因而中海对于拿地的谨慎也在意料之中。但可以看见的是，在各家房企加速冲刺的12月，中海的势头却已然减弱。12月下旬，长沙也即将迎来第三批次的集中供地，明年中海将如何破局，这最后一个月尤为关键，乐居财经将持续关注。