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　　乐居买房讯  半年一度的盛会如期而至。2022年1月6日，由天猫好房、湖南乐居、湖南中原联合举办，湖南省房地产业协会指导，长沙广播中心FM106.1长沙交通广播媒体支持的“周期·破局——2021年度长沙房地产市场研判会”在北辰洲际酒店举行。

　　又是一年楼市收官，2021年长沙楼市表现跌宕起伏，最终究竟交上了一份怎样的答卷？此次研判会的召开旨在为地产界同仁带来最专业、最详实、最及时的市场报告及形势预判。湖南省房地产业协会常务副会长、秘书长 宋泷，湘江集团党委委员、董事、副总经理、工会主席杨淑岚，天猫好房集团高级副总裁俞志强，中原地产研究院副院长刘渊，湖南省房地产业协会副秘书长冯智敏，中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理、海南中原地产董事长胡治钢，天猫好房湖南区域（新房）总经理、乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮等近400余名嘉宾出席了此次研判会现场。

　　会议伊始，作为此次研判会的主办方代表，天猫好房湖南区域（新房）总经理、乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮上台致辞并对莅临现场的嘉宾表示欢迎。“房地产市场的发展早已从黄金时代步入白银时代。2021年，在三道红线把控之下，市场发展速度放缓，房企艰难前行，一切宛如回到青铜时代。但尽管如此，在诸多不确定性面前，依然有一批又一批房地产企业、房地产人坚韧拼搏，突破每一个艰难时刻。2022已经到来，房地产市场虽仍有迷雾，但不缺曙光，每个房地产人应该做的是乐观向前、坚持探索，直至拨云见日。”

（天猫好房湖南区域（新房）总经理、乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮） 　

　　随后，天猫好房集团高级副总裁俞志强进行了《新变局·新能量·新势力》主题演讲。

 （天猫好房集团高级副总裁俞志强）　　

　　他表示，房地产市场暗潮汹涌，数字化营销是未来发展的必由之路。2020年9月，天猫好房平台正式成立，平台通过对房企营销场景的数字化重构、线上线下基于人、货、场“三通一平”，来实现营销效率的全面提升。在过去一年多时间里，天猫好房完成了许多属于房地产数字化营销的新基建。2022年，天猫好房将通过精准投、北极星、优品卡、百亿房补、平台大促等5大玩法，持续强化数字化营销和交易，助力房地产数字化营销升级，为房地产行业发展注入新能量。

　　过去的2021年，全国楼市表现如何？中原集团研究院副院长刘渊带来主题演讲《双强管控下的楼市再平衡——全国楼市解读及明年预判》，为大家带来了2021年全国楼市的数据分析以及对2022年楼市走向的预判。

 （中原集团研究院副院长刘渊）

　　去年一年全国楼市高开低走，上半年楼市增长远超正常水平，为实现原定维稳目标，更严格执行杠杆率控制政策，使得市场在下半年快速下行。

　　其中热点城市二手房受调控、按揭影响，成交量率先下跌，同时影响到新房市场，房价上涨趋势也被遏制，代表城市为上海；二线及以下城市受多重负面消息影响，导致心理预期下降，需求萎缩，成交量随之下滑。三四线城市占全国新房销售面积的七成。从全国来看，下半年新房销售面积下滑主要原因不是按揭收紧，而是预期回落。但从年度数据来看，去年仍然维持了稳定增长的目标。

　　房地产高增长的时代已经结束，炒房囤地获取高收益的模式将难以再现。“稳市场”将成为未来相当长一段时间内政策的目标。一二线城市主要是控房价，三四线城市则主要是“稳”成交量。

　　对于2022年的预判，刘渊认为2022年各主要城市以及全国新建住宅销售面积小幅回落，一二线城市总体将回归正常年份水平，成交量预计总体下跌10%。三四线城市基本面较弱，预计将有稳需求政策出台，最终使全国新房市场销量跌幅稳定在5%以内。

　　作为此次研判会的重头戏，湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢在会议最后压轴登场，带来《突破·周期——2021长沙楼市总结及明年预判》。

（湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢） 　　

　　2021年长沙楼市各方面表现如何呢？

　　根据胡治钢现场演讲中披露的数据显示，土地方面，2021年长沙土地供销规模远超往年，成为了近六年来土地供销量的最高峰值。2021年长沙内六区经营性用地供应建面2452万方，同比上涨52%；成交建面1836万方，同比上涨31%；平均楼面价4147元/平，整体溢价率4%。三轮集中供地的加持为长沙带来了超两千万方的土地供应量，这也将为后续新房市场提供有效的供给。

　　从供应结构来看，单限地价和不限价地块占比扩大，给到房企开发高端品质项目打造空间，但双限地仍是主流，控房价稳地价核心不变。含住地块量价齐涨，外围商业地块增多拉低整体纯商地价下跌；内六区限价地的房地价差走势再次有所突破，来到了7005元/平的新水平，房企地价与房价中间的利润空间再次扩大，但因建筑原材料价格大幅上涨，可谋利润依然有限。

　　新房方面，2021年长沙新房市场供应明显放缓，成交在上半年热销支撑下，同比基本持平，供需相对平衡，但自7月开始需求乏力，逆转为持续供过于求，下半年月均成交环比跌幅为19%，价格维持涨势。全年内六区商品住宅供应面积1456万方，同比下跌11%；成交面积1483万方，与去年基本持平，同比微涨1%。成交均价11914元/平，同比上涨13%。

　　2021年长沙新房市场精装占比再次提升。内五区在售项目中含精装占比34%，毛坯占比66%呈逐年下滑趋势，热销前十楼盘中均为精装项目，以装标2500元/㎡为主，开发商依靠精装溢价同时提升品质，减弱客户抗性。

　　大户型产品成为了去年长沙楼市上的热门产品。尤其下半年大户型住宅积极拿证，截止12月底存量已超百万方，盘均存量上涨33%，去化周期6.2个月，短期压力小。2021年长沙大户型改善型产品供销量价大幅上涨，供应超194万方，同比上涨73%，成交超173万方，同比上涨77%；成交均价达15916元/平，同比上涨17%。三指标均为峰值，供销两旺，延续供过于求。项目分化情况犹存，该类产品畅销离不开地段、品质与配套优势加持，如无则流速极慢。

　　开盘方面，今年拿证项目与集中开盘项目基本与去年持平，蓄客艰难，大部分项目选择平推。数据监控到，去年长沙六区一县391个项目集中开盘，推货套数63529套，同比下跌15%；整体认购率60%，同比上涨3%。总推量与盘均推货量同比齐跌，为近三年最低值，上半年市场较为活跃，支撑整体认购率同比小幅上行，仍在荣枯线上徘徊。

　　截止至2021年12月底，长沙内六区商品住宅的库存量达889万方，处历史高位水平，随近六个月去化速度减慢，去化周期陡坡上行至8.1个月，近四年库存量波动上涨，如需求持续乏力，去化风险将进一步加重。

　　商办方面，三大业态继续维持库存屡创新高，去化高压的状态。其中商务公寓方面，长期供过于求，库存为商办物业中最高值，因流速相对较快，去化周期为最低值，仍有去化压力。写字楼方面，库存长期高位波动，去化速度最为缓慢，去化周期为商办物业中最高，长达24年。商业方面，库存和去化周期均位于三大物业间中位水平，风险仍然很大。

　　对于已经到来的2022年长沙楼市的走向，胡治钢也在现场给出了专业的预判。

　　整体来看，2022年，长沙商品住宅房价稳控，供求量高位微跌，略微供过于求。六区一县商品住宅预计新增供应1749万方，主力外扩，核心集中在长沙县和望城区。由于近六个月流速减慢，预计去化周期有12.8个月，仅岳麓区短中长期去化压力相对较小；从板块来看，主要集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小，而受市场活跃度影响，中心、泉塘、隆平高科等片区去化相对缓慢。

　　房价方面，商品住宅内五区主力预计在13000-14000元/㎡区间，对比2021年单价段提升1个档位。随主力上移，入市项目货值在5-25亿元区间占比同比均有上涨，但大盘依旧稀缺。

　　另外，现场还公布了2021年度长沙房地产热销楼盘、2021年度长沙房地产人气楼盘、2021年度长沙房地产优秀品质楼盘、2021年度房地产品牌价值公寓楼盘以及2022年度长沙房地产值得期待楼盘名单，并举行了颁奖典礼。

　　各奖项获奖名单