乐居新媒体 王盈盈 发自长沙 3月15日,长沙市自然资源和规划局发布了长房云河玖叙项目的批前公示,时隔5个月,这个长房在去年第二批集中供地中拿下的项目终于面世。
新品规划公示 大平层或成新方向
此次长房的新项目即为去年第二批集中供地中,长房以底价44630万元摘得的[2021]长沙市127号纯住地块,成交楼面价6599元/平,住宅毛坯限价13300元/平。项目案名定为长房云河玖叙,位于芙蓉区杉木村,南至滨河路,北至长农路,西至大河路,东至望龙路,整体靠近浏阳河风光带,自然资源优越。
根据项目总规划图显示,项目总用地面积32271㎡,总建筑面积84384.01㎡,项目包括6栋高层住宅、1栋租赁房、底商、6班幼儿园、物管用房等,容积率2.5,建筑密度20.5%,绿地率40.2%,住宅总户数290户,其中,150㎡以上高层住宅共267户,租赁房23户。以此来看,长房云河玖叙项目无疑也要打造为大平层项目。
而纵观近两年长房集团住宅产品发展趋势发现,随着改善型住宅产品在长沙走俏,长房集团旗下部分项目也开始重视大平层产品的打造。此前,长房在湘所打造项目多为刚需、刚改型产品,如长房悦香山、长房岭秀时代等。自2020年起,长房星昇公馆开始推出建面180-235平的毛坯大平层产品;2021年,长房国际广场作为纯大平层项目推出;2022年,长房东旭国际项目二期推翻原本的公寓规划,改为大平层住宅销售。大平层产品或已经成为长房产品转型的新方向。
改善产品打造能力有待探索
3月9日,长房东旭国际项目的二期产品首开,推出1#、2#、3#栋建面为139-240平的大平层产品,共229套,当天认购169套,去化74%。该项目位于雨花区高铁新城板块,周边交通、商业等配套整体较为完善,但教育方面还未落定。项目自建有幼儿园,现已开学。一期北面有长郡双语雨花中学(建设中)和枫树山小学(规划中),但中学为明昇壹城项目所配建,小学2021年安排暂在砂子塘启新小学过渡,目前业主子女的中小学安排都有待落地。
项目分两期开发,一期由15栋住宅组成,二期则由3栋住宅、1栋写字楼和底商组成。实际上,据长房集团早期公开的项目介绍资料,长房东旭国际二期原本规划为约13万方商业和一栋公寓,如今该部分已经“商改住”,产品以毛坯改善大平层为主。从实际产品来看,二期共有139、161、183、240㎡四个户型,主力户型整体偏改善,但仍保留了刚改的139㎡户型,并未做到纯粹的改善型产品。户型设计方面,也整体较为中规中矩,无创新之处。
此外,“商改住”之后,二期作为改善产品,整体均价约12300元/平,与2019年推出的一期刚需产品相差不到3000元/平,性价比虽高,产品最终居住质量却存疑。二期占地面积较小,与一期之间有内部道路相隔,未必能享受一期配套的车库、园林等,加之与主干道劳动东路相邻,车流量大、噪音多,除交通便利以外,长房东旭国际二期在教育、环境、居住品质、物业等方面未必能达到改善的功能,一定程度上更适合对交通有要求的刚改客群。
但这并不是长房东旭国际二期一个项目的问题,查阅长房往年项目的业主反馈发现,长房项目在施工建造、按时交付等方面有很好的保障,但也存在着不少业主维权问题,多是精装简配、园林景观差、物业收费贵等方面。
而长房所产出的大平层产品,无论是长房星昇公馆、长房国际广场,还是近期开盘的长房东旭国际二期,这些项目多依靠地理位置和性价比来吸引客群,在产品打造和品控方面并无较高的吸引力。相较于市场上同类型的热销大平层产品,如长沙悦府、万科瑧湾汇等,长房的大平层产品更偏向于以大户型来提升整个小区的品质,在终极改善方面还有待探索。
不过此前,长房的大平层均为毛坯产品,此次公示的长房云河玖叙项目则将作为精装大平层销售,项目临一线河景,周边配套还算完善,未来产品具体将如何打造,值得期待。
本土房企前列 两宗地块待开发
在克而瑞近期发布的2022年1-2月长沙房企操盘榜上,长房集团以4.92亿元的销售额位居榜单第9名。尽管近期长房并无热销项目,但凭借着数量众多的在售项目,长房的销售业绩依旧稳稳处于湖南本土房企的前列,仅次于中建信和。
据长房集团官方消息,2021年长房集团拓展了3个房地产项目,储备土地面积350.93亩。不断创新业务模式,增加项目代建、租赁住房、城市更新等业务,参与“健康长沙”建设。目前,长房集团长沙在售项目有10个,而除了已公示的长房云河玖叙以外,长房手上还有1宗经开区纯住地和1宗湘雅路商业地正在开发。
长房在长沙土地市场上拿地向来积极,近三年来一直保持着每年2-4宗地的拿地节奏,土地储备充足。还有不到1个月的时间,今年长沙的首批集中供地便要来临,而作为长沙土地市场上的积极分子,长房将会有怎样的收获,乐居新媒体也将持续关注。
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