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  楼盘评测：中交建发松雅院

  楼盘名称：中交建发松雅院

  开发商：中交地产、建发房产

  产品价格：18000-21000元/平

  产品总价：298万起

  产品户型：166-175平叠墅

  总户数：1501户

  楼栋数：43

  容积率：1.8

  绿化率：45%

  楼盘地址：长沙县东九路与望仙东路交汇处（百熙二小北侧）

  楼盘亮点

  亮点一：教育资源丰富

  签约9年制长郡系名校——湘郡未来实验学校，周边多所学校环绕。

  亮点二：交通便利

  项目距地铁3号线广生站约700米，螺丝塘站约900米，出行便捷。

  亮点三：低密宜居

  整体容积率1.8，绿化率45%，外有松雅湖、龙塘水体公园等生态休闲资源的加持，非常宜居。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：中交建发松雅院位于长沙县东九路与望仙东路交汇处，约900米可接驳开元东路，约2公里即可上长沙绕城高速，快速通达黄花机场、高铁南站、长沙主城区。

  公交：中交建发松雅院周边设有百熙二小公交站、东九路特立路口公交停靠站点，有260路、x225路、星通26路条公交线路途经，可通达长沙县、芙蓉区。

  地铁：中交建发松雅院距地铁3号线广生站约700米，螺丝塘站约900米。3号线是2020年才开通的线路，途径25站，促进了洋湖、星沙片区与主城区之间的联系。快速通达火车站、市中心、洋湖等重要区域，无缝衔接长沙各大板块。

  周边教育：中交建发松雅院自建约1800㎡的幼儿园，签约9年制长郡系名校——湘郡未来实验学校，具备长沙市区学制。初中毕业生可考市区四大名校。周边还有有百熙二小、长沙县大同小学、长沙县百熙实验学校、洋湖高级中学（在建）、特立中学、松雅湖中学、星沙中学、长沙县一中等教育资源。

  周边医疗：中交建发松雅院1公里范围内有长沙县人民医院、长沙县妇幼保健院。

  周边商业：中交建发松雅院配有约7028㎡的社区底商，周边有吾悦广场、MOMA、万象汇等。其中，占地约170亩，体量超20万㎡的综合性商超——永旺梦乐城与项目直线距离约700米，按照规划2024年底能建设完成开业。

  测评2  小区品质

  项目规划：中交建发松雅院由世界五百强企业中交和建发联袂打造，占地195亩，总建筑面积约31万方，规划有31栋4+1叠墅与12栋16-18层小高层，约7028㎡的社区底商和约1800㎡的幼儿园。项目规划约1501户，1939个车位，配比超过1:1，梯户比包括2梯3户和2梯4户，容积率仅1.8，绿化率45%，物业由建发物业管理，叠墅费用约3.5元/㎡/月，预计于2022年9月交房。

  项目特色：项目园林设计上秉承“儒门、道园、唐风、华纹”匠造理念，打造新中式山水园林，涵盖“国学堂”、“乐高教师”、“星空剧场”、“钢琴房”、“书吧”等儿童鲤乐荟，涵盖全龄段生活场景，悦享惬意生活。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。中交建发松雅院梯户比包括2梯3户和2梯4户，中规中矩。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。中交建发松雅院规划1501户，1901个车位，配比超1:1，车位数量充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。中交建发松雅院的容积率为1.8，建筑密度低，舒适宜居。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。中交建发松雅院的绿化率为45%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面约166平上叠，南入户，五房两厅一厨四卫格局，共有三层，空间感十足，不同楼层承载不同功能，充分保障居家隐私。

  入户独立独立玄关，收纳空间充足，次卧、次卫、厨房、客厅和阳台南北向呈一字排开，空间利用合理。一层主要用以会客，大横厅的设计尽显阔气，餐厅紧挨厨房，动线流畅。

  二层可以作为孩子的活动和起居空间，次卧外接南阳台，视野极佳，带独立卫生间，生活更惬意，儿童活动室朝南，采光通风好，北向还设有儿童学习区、书房和次卫，将大人和小孩的学习工作区分开，效率更高。

  三层为独立主卧，套房设计，带休息区、独立衣帽间、卫生间和南北露台，可满足起居、休闲、办公等需求，私密性强。

  美中不足的是，该户型南北不够通透，而且进深大于面宽，厨房、儿童学习区的采光通风效果不太好。

  测评4  价格分析

  中交建发松雅院是星沙片区为数不多的新中式盘，填补了星沙以刚需为主、缺乏改善的市场空白，小高层住宅毛坯均价11000元/㎡，目前已售罄，叠墅毛坯均价约为18000-21000元/㎡。

  对比周边新房，绿城美的明月江南也有叠墅产品，但暂未推出，不过从其住宅价格来看，或许将刷新片区内的叠墅价格，长房星昇公馆目前有叠墅在售，均价20000-22000元/㎡，略高于中交建发松雅院。

  对比周边二手房，同样位于广生站附近的宁华星湖湾洋房二期有191㎡叠墅挂牌价为499万，折合每平超26000元，超过周边新房价格。

  价格潜力：星沙近年来片区内土拍频传捷报，高溢价、多家开发商争抢入驻，房价走势明显。中交建发松雅院属于广生板块，区域内配套相对齐全，而且项目定位为松雅湖旁新中式高端住宅，同类竞品少，价值不言而喻。