乐居新媒体 杨旭颜  发自长沙  时过境迁，谁又曾想过以往那些朋友圈里铺天盖地的楼盘业绩喜报、热销海报如今会被各大公寓项目“价格大放血”的营销海报取而代之呢？今年的长沙楼市小阳春不仅再次毫无意外地失约，并且金三银四的“主角”也从新房变成了公寓。

　　今年的楼市金三银四，长沙的公寓市场再次迎来一波集中降价潮。

　　岳麓区高铁西板块的碧桂园荟隽棠，每天5套特价房4000元/平起，6、7楼4150元/平一口价；

　　雅塘井湾板块的碧桂园印象，6字头，首付8万起，同样这也不是该项目的首次降价了；

　　大托板块的海伦堡爱ME城市，特价公寓4000元/㎡起，总价15-23万，首付2.5成；

　　开福中心板块的北辰三角洲，LOFT公寓现房，单价降至11500元/平起，直降3000+元/平；

　　滨江新城的龙湖春江郦城公寓项目此前均价11000元/㎡，近日项目发布公寓宣传海报显示，总价23万起可购买滨江现房公寓，以其在售最小户型27㎡计算，单价约8600元/平。据悉，推出的打折公寓以工抵房的名义销售。

　　尖山湖板块的保利恒伟时光印象，公寓限量100套，均价5999元/㎡起。此前该项目公寓已经经历过一轮降价至7字头，今年又再次推出抄底价优惠......

　　一降再降，4字头并不是长沙商务公寓的“底线”。今年2月，位于长沙望城区高铁西板块的大汉西城壹号简装公寓单价甚至低至3字头起。

　　历史总是如此的相似，在去年的这个时候，长沙公寓市场也曾掀起了降价潮，公寓直降5000元/平、直接打5折等等，降价力度惊人。随后去年一年里，长沙公寓市场开始了无休无止的降价。

　　公寓去化难 开发商创新突围

　　公寓一再降价的背后，是库存高压、去化难的困境映射。一份来自湖南中原研究院最新的4月楼市数据显示，4月长沙商务供应面积11.77万方，环比上涨369%。但成交量价齐跌，成交均价降至11106元/平，环比下跌13%。降价幅度不小，却难有力拉动成交，4月长沙公寓的成交面积6.76万方，环比下跌23%。当前内五区商务公寓存量达到了近477万方，去化周期需46.8个月。

　　价格战是当前长沙公寓市场常见的去库存手段之一，但从目前的市场现状来看，成效可见一斑。由于公寓价格一降再降，让不少购房者对长沙公寓是否还具有投资价值以及公寓的抗风险能力产生了质疑，从而让购房者观望情绪浓厚，再次引发公寓市场的滞销，陷入“死循环”。

　　而另一方面，市面上也已经有不少企业开始在产品方面做创新突围，最常见的就是商业大平层项目，不少产品反响不错。其中为典型代表的如运达中央广场三期、润和滨江湾、复地滨江金融中心、万科紫台等项目多次在市面上热销，公寓市场掀起一股商业大平层热。

　　今年4月，长沙洋湖南热门楼盘保利天汇新公寓产品汇公馆面市，不同于传统小面积公寓，也不同于当前常见的商业大平层，保利天汇·汇公馆的主力产品为105平和135平三房两厅两卫，以创新类板楼设计，4T5H的高梯户产品，布局住宅化。双开门入户，南北通透，三开间朝南，搭配舒适的景观阳台，产品空间改造灵活，可实现两套或多套产品打通。功能齐全，根据个人喜好，设计个性化定制户型。至此，自商业大平层后，长沙公寓市场上又一“新物种”呈现。

  （保利天汇汇公馆户型图）

　　非住宅商品房去库存新政出台 直接利好公寓市场

　　一直以来，公寓产品不受“待见”的原因除开降价让购房者产生对投资回报的质疑外，还有由于其商业属性的居住成本也要明显高于普通住宅。但好在这些“顾虑”如今也得到了解决。

　　4月21日，长沙市住建局等五部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知（以下简称《通知》）。《通知》明确，购买非住宅商品房一手房的，按契税计税依据的1%给予补贴。新购买非住宅商品房且持有1年（含）以上对外转让的，对购买方按契税计税依据的4%给予补贴。除开购房补贴外，《通知》中也提到在使用成本方面，居住在公寓的居民住户，符合“一表一户”安装条件和建设标准的，在水、电、气抄表到户后，凭房屋所有权证或不动产登记证书，可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准；允许存量用地“商改住”等等。

　　这也就意味着，如今在长沙购买商业公寓不仅可以获得购房补贴，同时还可以按民气、民电、民水的计费标准来计费，将大大降低公寓住户的居住成本。这些措施都在一定程度上有利于长沙非住宅商品房的去化，缓解库存压力。

　　多套“组合拳”下，长沙公寓市场库存高压的难题何时才能迎刃而解？公寓市场走出困境的关键还是在于产品力和创新力，只有真正好的产品才能在赛道上突围。随着近两年来公寓的价格一降再降，公寓市场已经开始逐渐趋向理性态势发展。如今，再有了非住宅商品房去库存的新政的加持，将改善当前公寓去化疲软、降价无休止的现状。但关于公寓产品的教育配套和落户问题目前仍未见具体政策出台，因此，公寓去库存，依旧是道阻且长。