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  乐居买房讯 喊话选择困难症人士！还在纠结买房选哪个？楼盘pk台来拯救你！天猫好房&乐居长沙2022年特推出【楼盘pk台】栏目，旨在将同一区位或同类产品中选取两个或多个特点鲜明的楼盘，从基本概况、价格、交通、建筑类型、户型、配套设施等多角度进行比较，帮助购房者评判楼盘优劣，提供置业参考。

  随着城市向北的拓进，城北商业综合体、产业综合体、地铁延长线、过江通道、福元路湘江大桥等一系列规划逐步落地兑现，开福北凭实力从众多置业板块中脱颖而出，成为了刚需置业热土。

  今天，我们就开福北一前一后长沙北中心·保利时代、广润福园两大热销正面开杠，从楼盘价格、产品规划、户型、周边配套等多维度来对两邻居盘进行客观分析，助力刚需置业。

  长沙北中心·保利时代是为2020年首次土拍的金霞经开区鹅秀组团的巨无霸1094地块，总让出面积共计31万方，住宅限价10400元/㎡；2021年10月项目首开低走，毛坯直发，主推刚需面积段三房至四房，整体均价约10400元/平，有部分楼层、部分房源打出了“9字头”的价格。随后项目公布了来访量超过15万人次，销售4亿的首开喜报。

       且从2022年1-4月长沙住宅项目销售业绩中，北中心取得了销售面积榜首/总销售额居第二的傲人成绩，市场认可度较高。目前项目在售89-233平米房源，毛坯/非毛坯均有，毛坯均价约10400，非毛坯均价约12800元/平，市场认可度较高。

  而与长沙北中心·保利时代一路之隔的广润福园拿地时间较早，地价优势明显，品质可发挥空间更大。但其产权年期限缩水明显。同为同为70年产权的住宅，广润福园剩余年限不足50年，购房时可通过合同详细了解。  

       从销售端来看，项目已于2022年2月首开116-140平米三房至四房，成交均价约8770元/平，去化高达93.1%，后期也是持续热销，同为板块内的刚需热盘。目前项目在售115-187平米高层，均价9000-9300元/平。

  虽然两个项目有着近千元的价格差异，但长沙北中心·保利时代最小面积段为89平米户型，总价92万起，首付约27.7万；而广润福园116平米起步户型，总价已超百万，首付约31万起，空间舒适度上略有不同，但就上车门槛来说，长沙北中心·保利时代门槛相对更低，若后期持续卖非毛坯房源的话，广润福园的毛坯房源则更显珍贵。

  从体量上来看，两者悬殊相差较大，建筑面积相差近七倍，但整体综合容积率相差不大。其中，长沙北中心·保利时代为百万方的商住综合体，涵盖有住宅、商业、办公、学校等综合配套，规划全面，自成一体，兼顾有城市配套的功能，生活便捷度会更高。

  而广润福园则为小体量精细盘，在住宅、商业、学校规划的同时还自建社区公园。项目住宅均为19-27层之间的高层，带新中式园林的社区，绿化近40%，享内外双公园的城市环境，宜居指数更高。

  后期维护的物业方面，长沙北中心·保利时代采用旗下的保利物业，定价约3元/㎡·月；广润福园则引用自有的湖南广欣物业，前三年定价约2.4元/㎡·月之后则为3元/㎡·月，生活成本基本相同，只是相比之下，保利的物业名气、口碑更胜一筹。

  值得注意的是，受体量的限制，项目的开发周期也有着时间上的差距。长沙北中心·保利时代整体分四期开发，周期会更长，后期工程的噪音和扬尘或多或少会对前期住户有影响；而广润福园整体建设周期约36个月，目前70%楼栋已封顶，社区实景开放，基本以毫不遮掩的素颜直观展示，有效的避免了后期买家秀和卖家秀的尴尬局面。

  长沙北中心·保利时代是由央企保利全权操盘的航母级城市商住综合体，品牌实力雄厚，位居“绿档”企业，即便是市场低迷期也能保持业绩稳重有进。2021年期间，保利发展控股总销售金额5349亿元，位列TOP房企增速第一名，销售规模行业排名第4位，连续13年保持央企第一，财务健康有保障。

  而自1998年保利进入湖湘以来，在长沙打造有保利·麓谷林语、保利·国际广场、保利·西海岸、保利中环广场、保利香槟国际等一系列的商业综合体，兑现能力较强，对片区的发展均有一定的提速作用。

  而广润福园则是由国企湖南投资集团开发、中建五局三公司承建、中航工程监理，国企+央企强强组合的项目，品质更有保障。乍一听开发商名气上不太突出，其实湖南投资集团是长沙国资委控股的湖南第一家上市公司，纯正的本土国企，背后实力有一定的底蕴，主要负责高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发等主营板块，资金链稳定。目前，开发商在长沙运营楼盘有限，自持有湖南投资大厦、投资开发过梦泽园，品质兑现可参看同区交付的广泽上苑。

  产品方面，从长沙北中心· 目前公布的户型来看，一期以刚需为主，主要集中于A区，毛坯、非毛坯均有，改善则主要分布于B区和C区，产品面积跨度较大，从89平米-233平米，选择空间更大。

  广润福园则主打建面约115-184平米户型，以115、118、139、142平米刚需面积段户型为主，同配有164、187平米的户型，刚需改善购房客都可以满足。

  较于同等面积段建面约140-142平米户型，两个项目均为四房两厅两卫的全明的类板分布，位于楼栋的边户，采光通风俱佳，产布局品较为相似。

  从布局上来看，长沙北中心·保利时代142平米户型更注重隐私和舒适度，其动线集中于一体且并将多功能房外置，无论是工作加班或是作为客房居住，均不影响其他房间的生活起居；而广润福园则是动静明显分区的排布，南北双向阳台与餐客厅一贯式连通，厨房近玄关，置于外侧，动线不干扰，实用率更高。

  采光面上两者略有差别，长沙北中心·保利时代四面采光，南向景观阳台约6.4米，广润福园则为三面采光，带约7米宽景观阳台，赠送方面，两个项目均有南北双向阳台的半赠送，除此，长沙北中心·保利时代另有双飘窗的全赠送，得房率会相对更高。

  由于两个项目均为毛坯交付，承重墙不多，均有一定的改善空间，各空间尺度上不好详尽对比，单从户型设计上来看，长沙北中心·保利时代主卧带独立衣帽间+飘窗+卫浴更贴合小资的需求，舒适度会更高。

长沙北中心·保利时代和广润福园同开福北地铁延长线上的项目，从百度地图直观来看，两个地块之间仅新安路的马路之隔，500米之内，配套相近，基本同享，但细节上略有不同。

  从交通配套上来看，两个项目均临芙蓉北路、冯蔡路两条主干道，往北贯穿金霞开发区，往南可直抵湘潭，通达性较高，自驾出行无差异。但从轨道交通上来看，长沙北中心·保利时代属于正地铁口上盖的物业，门口地铁1号线鹅羊山地铁站主体完成封顶，规划将有4号出入口与3号出入口与其商业连通，同行便捷；而广润福园位于东北角，边侧无地铁出口规划，与4号地铁出站口有马路之隔，雨天出行会略显不便。

  教育方面：长沙北中心·保利时代规划有3所9班制幼儿园+36班九年一贯制学校（北端）+18班小学(南端)，预计将引进”雅礼系“名校资源；广润福园则自建6班制幼儿园+1所18班制小学（西南方），未来有望将引入清水塘系教育资源，均是目送式教育的教育环境，品牌资源略有不同，具体划分要以当年的教育文件为准。

  商业方面：长沙北中心·保利时代将全面补齐开福北长久以来的商业短板，自建约10万方商业MALL，有2大特色商业街区规划，商业总体量约32.5万方，拟引进大型购物中心（国际品牌会员店）；广润福园则与长沙北中心·保利时代的商业地块相邻，自建约20万方综合商业，具体规划暂未公布，基本是购物、休闲不愁。

  景观方面，长沙北中心·保利时代紧靠广泽上苑代建的市政山体公园，广润福园则配建有市政公园，周边鹅羊山公园、湘江风光带等山水资源环绕，舒适度较高。

  目前开福北正处于发展前期，配套均处于施工阶段，学校、地铁、商业的规划较为全面，医疗资源会略显不足，但其发展潜力及价位正贴合刚需的需求，但同一路段，一前一后两大体量差项目，谁更贴合你的需求？

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