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楼盘评测：智谷仁玥府  

楼盘名称：智谷仁玥府

开发商：湖南智谷投资发展集团有限公司

产品价格：待定

产品总价：待定

产品户型：89-305 m²

总户数：332户

楼栋数：5栋

容积率：4.0

绿化率：29.11%

楼盘地址：岳麓区高新区学士路与车塘河路交汇处西侧

楼盘亮点

亮点一：国企开发 品质有保障

项目由百亿国企—湖南智谷投资集团有限公司开发，品质有保障。

亮点二：紧邻公园 环境优美

项目紧邻智谷广场，可从小区内直达约70亩的休闲公园，环境优美。

亮点三：地处高新区 发展潜力大

岳麓高新区将发展为湘江新区、长株潭都市圈的增长极，启动了湘江智能网联产业园等重点项目，发展潜力大。

测评1  便利指数

周边交通：

自驾：项目毗邻含浦大道、象嘴路、学士路这三条主干道，日常出行不拥堵。

从项目出发，途径潭州大道和洋湖路，5.1km后可达洋湖湿地公园，继续行驶1.2km左右就是长沙荟聚；往北经过象嘴路和学舍公路，8.2km后可达梅溪湖公园；经过南二环和湘江中路，自驾行驶15km，可达五一商圈。

公交：项目直线距离500m范围内有学士路象嘴路口站、江山帝景站、象嘴路车塘河路口站、象嘴路学士路口站这4个公交站点，以及276路、378路、23路、38路、905路等多路公交。

地铁：项目周边及整个板块都暂无地铁，最近的地铁站阳光站直线距离超过3km。

根据规划，未来地铁11号线和13号线可能会从项目附近经过，但具体方案未知，存在不确定性。

周边教育：智谷仁玥府小区内设有一所托儿所，周边3km范围内分布有与师大附中博才实验中学（学士校区）、联丰小学、周南学士实验学校、雅礼洋湖实验中学、博才建业实验学校等优质中小学，以及湖南中医药大学等高等学府，教育教学质量有保障。

周边医疗：项目周边医疗资源比较匮乏，距离大型综合医院有一定距离。直线距离最近的是长沙长好医院（419m）和湖南中医药大学校医院（581m），3km左右还有长沙瑞华医院、湖南妇女儿童医院。

周边商业：项目与洋湖时代沃尔玛商业广场一墙之隔，能满足业主日常生活休闲娱乐所需。除此之外，周边4km左右还有长沙荟聚、洋湖水街、龙湖长沙洋湖天街。

测评2  小区品质

项目规划：智谷仁玥府由岳麓区区属国有企业——湖南智谷投资集团有限公司开发，选址洋湖西，于2020年拿地，占地35亩，总建面约8.93万方。项目由4栋2梯3户、2梯4户吗，层高为30-32层的住宅和1栋公寓式酒店组成，规划332户，车位579个，人车分流，其中29个为地上车位，配比超过1:1，数量充足。项目容积率为4.0，绿化率约29.11%，规划有89-305m²多个户型，包括平层和复式，预计2024年上半年交房。

项目特色：项目于1#设有托儿所，并有部分社区底商，能满足业主的日常生活所需。项目呈L型坐落于智谷广场西北角，近距离享受占地约70亩，建设有跑道、儿童游乐区的休闲公园。值得一提的是，在2#和3#中间位置，规划有业主的专属通道，可直达公园，真正做到“住在公园里”。

梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。智谷仁玥府梯户比为2梯3户和2梯4户， 不同楼栋梯户比也有所不同。

车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。智谷仁玥府规划332户，车位579个，人车分流，其中29个为地上车位，配比超过1:1，数量充足。

容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。智谷仁玥府的容积率为4.0，建筑密度高，影响居住舒适度。

绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。智谷仁玥府的绿化率为29.11%，小区内部绿化有限。

  测评3  主力户型分析

建面约141m²四居室，两厅两卫布局，户型周正，大面宽而短进深，全明通透，明厨明卫，动静分区。

整体采取客厅、餐厅、厨房、阳台一体化设计，动线流畅，活动空间充裕；客厅为4.5m宽的横厅，约23.4m²，并与7.6m宽的南向阳台相连，空间可灵活利用；北阳台作为生活阳台，与南阳台的景观功能区分开，室内更整洁。

南次卧与阳台相接，可改造为宽3.m，长5.2m，总面积超15m²的大卧室，居住更舒适；主卧超过14m²，另外带独立卫生间，飘窗面积全赠送，生活更惬意私密；北次卧和书房也带有大面宽飘窗，大大提高得房率。

从整体来看，这是一个符合当下主流审美的户型，没有明显缺点。美中不足的是书房面积比较小，如果改造作为卧室会影响居住舒适度，且过道较多，会有一定面积浪费。

测评4  价格分析

智谷仁玥府于2020年拿地，毛坯限价11800元/m²，毛坯开售，均价预计11500元/m²左右。项目首开预推2#建面约89-141m²高层住宅，包括平层和复式户型。

对比周边新房，与项目仅隔300多米的江山帝景目前还有洋房在售，毛坯均价13400元/m²，同片区的建工象山国际高层毛坯住宅均价9300元/m²，但房源基本只面向内部销售，1公里开外的永实蔷薇国际由毛坯住宅在售，毛坯均价8600-9300元/m²。

对比周边二手房，江山帝景挂牌价约为11000元/m²，橡树湾小区挂牌价约为12000元/m²。

项目周边在售新房较少，且基本为老盘清货，暂无新盘竞品。而同样处在洋湖西的新盘金茂·长沙国际社区毛坯高层均价10900元/m²，与项目每平差价约600元，但地处偏远，配套不完善。

价格潜力：综合来看，智谷仁玥府的价格优势并不明显，但却是片区内为数不多的新盘，还有国企背书，品质有保障。高新区以“智联汽车、智慧城市、智慧工业”为主导产业，迅速发展，致使项目未来将会有一定溢价空间。