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乐居买房讯  2022年上半年，在楼市持续低迷的情况下，全国很多城市纷纷出台新政，放宽限购、降低首付款比例以及购房、契税补贴等综合性手段频出。除此之外银行金融方面，也连续出台降息和优惠政策。各种刺激之下，楼市似乎又恢复了活动，有呈现回暖趋势。

政策调整：稳中优化 改善房票 增加

根据中央有关精神，在“住房不炒”的大前提下，长沙也接连出台了限购优化、盘活租赁市场、利率下调等相关房地产政策，整体以稳为主。

5月初，长沙结合“交房即交证”的政策，将购买二套房的年限从此前“取得不动产权证满4年”缩短为“网签时间满4年”。5月11日，长沙发布了“盘活存量房新政”，明确“已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算”。这两个政策都在一定程度上为长沙楼市释放了部分房票，而这部分房票都是针对已有首套房的改善人员为主，外地刚需购房者的购买政策并没有放松。这也一定程度上导致了目前市面上大户型热销，刚需房源难卖的局面。

除此之外，近日省委、省政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》，对依法生育两个及以上子女的家庭在经济适用房和商品房购买、公租房配租等多方面提供政策优惠。而二孩三孩家庭限购放松的呼声也越来越高，或许下半年会有针对性的放松政策出台。

另外，在全国房贷利率下调的大环境下，青岛、太原、南京等多个城市的首套房房贷利率已经降至4.25%，达历史低点。而长沙目前的首套房房贷利率依然维持在5.0%左右，贷款压力依然较大。同时，在首付比例、公积金贷款等政策方面，长沙也尚未作出调整，作为省会城市，长沙近两年房价稳定上移，60万的公积金贷款额度显然已无法满足当前市场需求，市场的观望情绪持续加重。

整体来看，上半年长沙各项调控措施仍以“稳”为主，预计短期内不会出现大幅的宽松动作。随着调控措施落地，或许能一定拉动新房市场回暖，但还需要时间验证。不过，6月份各开发商为了“年中大考”，所采取的一些打折促销活动，不少楼盘选择618在天猫好房上推出特价房和补贴活动，相信短时间内或将起到加速去库存的效果。但长期来看，是否还将扩大调控松绑，政策面的利好态势能否促进市场回暖，还需持续关注。

市场数据：刚需滞销 豪宅惊艳

国家统计局6月15日发布数据显示，今年1月至5月，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。整体与去年相比数据下降明显，但是5月以来，一二线城市回暖明显。从环比数据来看，5月份房地产开发投资数据比4月环比增长约14%，房屋新开工面积环比回升20.1%，销售面积、销售金额环比增速分别为26%、30%。

此外，人民银行上周公布的数据显示，5月住户贷款中的中长期贷款增加1047亿元，而4月数据为减少605亿元，环比由负转正。

根据克而瑞湖南区域数据显示，5月长沙内五区商品住宅供应面积42.54万方，环比下跌36.08%，同比下跌59.32%；成交面积55.02万方，环比上涨15.44%，同比下跌52.72%；成交价格方面，5月商品住宅成交均价为14164元/㎡，环比上涨2.76%，同比上涨11.51%。

受新政的叠加效果影响，5月长沙楼市短时间内确实有小幅回暖迹象，在供应量环比下跌超3成的情况下，成交量环比上涨了超15%。但与去年同期相比，市场供销量仍然下跌超5成。

与全国楼市大环境一致的是，长沙楼市的下行压力也在于市场信心不足，整体仍延续了去年的下行趋势，多数项目推盘速度减缓，供销情况也不尽人意。买方市场方面，疫情影响以及购房成本的压力让众多购房者不敢轻易出手，众多刚需、刚改产品受市场冲击较大，成交受阻。而相比之下，受两个新政的影响，很多改善家庭拥有了新的房票，一定程度上促进了改善房源的去化，其中大户型豪宅产品表现亮眼，供销两旺。

市场走势：回暖还需更多信心

眼看着今年已过去一半，下半年即将来临，从数据上来长沙上半年房地产市场表现并不亮眼。预计上半年长沙总成交量难突破400万方，将达近4年长沙新房成交量的最低值，或将与2018年同期成交值相当。成交的低迷也将影响开发商的持续投入的信心，也将反应到土地市场。

6月长沙刚刚公布今年的第二次集中供地，也是去年采取集中土拍以来的 第5次，挂牌地块数量从36降至19，逐次递减，挂牌出让方式及限价等也在不断优化。另外，对比此前公布的第二批优质地块招商手册所释放信息（原25宗、6月10日增加至32宗）来说，本次挂牌的19宗地块数量也减少了许多，不少地块最终未进入招拍挂程序，整体仍以稳为主。这从一定程度上反应出之后的市场走势，若销售数据继续持续低迷，市场供应或也将持续下降。

整体而言，上半年长沙在稳楼市的政策大潮中，依然维系着调控优等生的“三好生形象”，政策调整也延续了“保守”的特色。市场反应方面从5月开始有回暖趋势，但不明显。下半年如果市场下行压力没有得到明显改善，长沙也许需要出台更具实质效力的新政给予市场信息，并促进市场进一步回暖。让我们拭目以待。