正文

　　2022年，房地产市场延续下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。TOP30房企整体业绩同比下跌48%，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显，但依然有部分抗风险能力强的房企，业绩逆势上扬。

　　榜单维度

　　房企榜

　　九区县房企操盘、权益以及全口径榜

　　项目榜

　　商品住宅榜、各区域商品住宅榜

　　别墅榜、公寓榜、商业、办公榜

　　房企榜

　　榜单解读

　　2022年成交为近10年低位

　　12月新房供求小幅翘尾收官

　　2022年房地产市场经历了一场深度大调整，房企深陷规模负增长困局，购房者买房信心不足。2022年长沙九区县商品房成交1132万方，同比下跌50%，是近10年来成交建面最低的一年，但成交均价却同比有所上涨，主要是多数刚需退市后，改善逐渐成为市场主力，在品质需求之下，长沙高端住宅市场逆势上扬，均价一再突破，拉高了长沙九区县商品房房价。

　　从单月数据表现来看，进入年底，房企面临业绩压力，增加了推盘频次的同时加大了营销折扣力度，12月九区县商品房成交翘尾，环比上涨24%，但同比依然处于下跌态势，甚至跌幅呈现持续扩大趋势。

　　TOP30整体业绩同比下降

　　操盘榜降幅保持在30%高水平

　　企业层面，进入四季度中央政策端有所优化，融资也明显放松，规模房企提前铺排供货、积极营销去化，紧抓各营销节点与活动造势，长沙2022年九区县操盘榜TOP30业绩环比有所上涨，但受部分品牌房企业绩负增长影响，同比跌幅持续扩大。

　　年度同比来看，2017年-2021年5年间，新房均价以及TOP30房企成交额一直保持着正增长态势，但2022年首次在均价上涨的前提下，TOP30成交额呈负增长状态，三个口径均跌幅30%以上，其中权益榜单一次性跌幅最高近36%。

　　单月环比来看，年底房企利用双十二造势，营销力度加大，龙湖集团、万科地产等品牌房企纷纷推出特价房或者直减优惠，吸引了部分购房者，TOP30房企业绩12月翘尾，权益榜涨幅最为明显，环比上涨53%。

　　单月同比来看，12月“口罩”因素社会面扩大，导致成交乏力，各榜单TOP30业绩跌幅持续扩大，全口径和操盘榜单跌幅过半，相较于11月跌幅扩大33个百分点。

　　2022年度各梯队房企入榜门槛同比呈现不同幅度下滑，头部房企销售乏力，TOP3门槛仅为60.8亿元，同比下滑32.7%，较11月进一步下滑1个百分点。中后部房企销售门槛虽仍处于下跌态势，但跌幅有所收窄TOP5、TOP    10、TOP30门槛降幅分别收窄10、6、1个百分点。

　　“百亿”房企仅剩一家

　　半数房企业绩正增长

　　2022年房企陷入负增长困局，2021年长沙九区县操盘榜有两大房企业绩达“百亿”规模，但进入2022年仅一家房企业绩达百亿，头部房企业绩增速放缓甚至负增长。具体来看，房企业绩涨跌情况陷入两级分化，正增长和负增长房企基本各占一半。2022年14家房企累计业绩同比上涨，其中涨幅100%以上房企有7家；16家房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到6家，另有10家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

　　涨幅较大的房企多通过稳健的财务运营，以及多项目布局来推动业绩的上涨。例如万科地产，2022年通过轨道万科瑧湾汇、万科松湖天地、轨道万科悦府、万科森林公园等多个热门项目共同助力下，业绩突破“百亿”，位列三大榜单榜首；另外央国企如金地集团、中国金茂、招商蛇口等，凭借购房者对品牌的信任度以及资金和布局优势业绩也逆势上扬。

　　4家房企抗风险能力强，连续两年稳居前十

　　近两年部分头部房企陷入债务危机，业绩也出现负增长。对比近两年全口径榜单TOP10，有4家房企依然在维持在前十名，在长沙楼市战场上的占位依然稳固。分别为旭辉集团、保利发展控股集团、龙湖集团、长房集团，这几家企业库存充足、消费力持续，均有新项目为提供业绩源源不断的推动力。

　　具体来看，四大房企在市场战略层面均有各自特征：

　　以产品力取胜。例如旭辉集团，2022年业绩主要贡献项目是主推大平层产品的旭辉铂悦湘江，叠加项目配套的湘江高能级景观资源屡次获得热销，销售额达到24.46亿元，占总成交的30%，推动其稳居第二。

　　以品牌优势取胜。例如保利发展控股集团，持续以品牌口碑吸引购房客户，在2022年刚需势弱下，承担起央企责任，在开福北打造长沙北中心保利时代，年度成交25.89亿元，占总成交43%。

　　以布局多盘取胜。其中龙湖集团2022年多个主力项目同时入市，龙湖江与城、龙湖舜山府、龙湖春江天曜二期、龙湖翠湖壹号是今年业绩的主要来源；长房集团作为唯一稳居前十的本土企业，在售项目多达22个，多项目稳步推动企业增长。

　　本土房企崛起，四大房企进入TOP10以内

　　2022年全国房企暴雷下，长沙本土房企在多年稳步经营下，产品和交付口碑稳定，购房者信心较足；一些不受资金困扰的本土名企拿地活跃，产品匠心打造，助力其业绩也有所上涨。

　　2022年进入TOP30的本土房企排名

　　具体来看，10大本土房企进入TOP30，4大房企进入TOP10，另外运达集团、城发恒伟以及嘉宇控股绩涨幅明显。

　　运达集团以产品取胜，业绩同比上涨70%，旗下运达中央广场三期和运达滨河广场共计成交34.4亿元，占总成交92%。同时2022年运达在会展板块竞得两宗地块，其中一宗地上打造的运达会展湾拿地至今持续获得业内外高度关注，未开先火，或将支撑2023年其业绩的再次上扬。

　　城发恒伟作为城发集团旗下唯一房地产企业，在国企加持下，多频次布局热点板块下，年度业绩持续攀升，2022年成交额同比增长13%，进入权益榜TOP9。旗下项目城发恒伟洋湖映2009在区域与产品的加持下，成交约20亿元，促进房企业绩攀升。

　　嘉宇控股业绩涨幅最大同比上涨146%，绿城·桂满湘江和嘉宇大都汇天悦两大项目业绩合约12亿元，占房企总成交99%。其中绿城·桂满湘江是嘉宇控股与绿城集团合作开发产品，作为绿城高端产品其产品力优势明显，再加上一线江景资源与优质教育的汇聚，吸引了大批中高端人群的入驻。

　　项目榜

　　榜单解读

　　岳麓区上榜项目达半数

　　万科森林公园位列商品住宅榜TOP1

　　长沙九区县商品住宅成交金额以岳麓区为主，区域成交466.8亿元，较第二名的望城区高出一倍以上。同时作为热门区域，岳麓区上榜项目同步位列第一，TOP30项目中有15个，其中 TOP10中岳麓区项目占60%。

　　具体来看，各区域上榜项目都有一些独特的特征，例如岳麓区以改善的大平层洋房为主，雨花区建发双子同步上榜，长沙县万科单项目一次开盘即独占鳌头，开福区保利开启大盘时代，望城区月亮岛崛起。

　　岳麓区前两位分别为万科森林公园和长沙悦府。万科森林公园2022年21次拿预售证，共计供应22.21万方，成交20.32万方，积极供应与项目产品、配套等优势相互作用下，项目销售额登顶2022年九区县商品住宅TOP1；长沙悦府以大平层吸引了大批高净值人群，最终以29.21亿元的业绩位列商品住宅第二；

　　开福区长沙北中心保利时代位列2022年九区县商品住宅榜TOP3，项目配套长郡双语初中，教育资源吸引了大批购房者；雨花区建发双子项目双双上榜，两项目均位于高铁新城，一方面是两项目弥补了板块2022年高端住宅市场的空白期，另一方面则是两大项目均带有优质教育资源；望城区时代建发和著以16.55亿元的业绩位列望城区第一、九区县第11的名次，一方面是月亮岛强势的景观资源，另一方面项目的教育和交通也是一大优势，吸引了大批购房者买房。

　　年底供应量增加，但集中开盘项目减少

　　2022年市场行情下行，项目蓄客困难，仅部分热盘和新盘能撑起集中开盘。据克而瑞不完全统计，2022年集中开盘次数仅190次，开盘套数仅2.4万套，而2022年九区县商品住宅供应达10.7万套，集中开盘甚至仅占供应的22%。

　　具体来看，2022年去化较好项目，一部分是教育资源强势，吸引了对学区有需求的购房者，例如梦想越秀江悦和鸣两次开盘，以其优质的教育资源，去化均保持100%；万科森林公园作为商品住宅榜首，项目以谷山的景观资源以及博才小学和雅礼实验中学的教育配套，多次开盘均保持80%以上的去化率。另一部分则是央国企高品质项目，例如招商滨江境以其滨江区位以及招商的品牌优势，再加上长沙对于高品质项目存在一定需求，首开去化94%。

　　2022年中央重申房地产为国民经济支柱产业，地方政策放松力度加大，长沙政策目前松动力度明显弱于其他省市，预计明年长沙政策面将加速松动优化，长期来看，将逐步引导房地产市场底部修复。