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  楼盘评测：建发电建·江山悦

  楼盘名称：建发电建·江山悦

  开 发 商：中国电建地产集团房地产（长沙）有限公司,建发房产

  产品均价：13000元/㎡

  产品总价：140万/套起

  产品户型：108-142平米三房至四房

  总 户 数：4875户

  楼 栋 数：41栋

  容 积 率：2.24

  绿 化 率：40%

  房屋属性：双限价地（毛坯限价11500元/㎡）

  楼盘地址：长沙市湘江新区大王山片潇湘大道西线-联江路交叉口东侧

  楼盘亮点：

  环境优美 居住舒适：项目按照新中式风格打造，纯板楼一字排开的布局，除了约14万方中式园林，还配套有约1800㎡高端会所，设有国学堂、健身房、影音室等功能空间，在这里茶余饭后一家人散散步再惬意不过了。

  价格倒挂 户型实用：均价13500-14500元/㎡，最新拍出的[2021]长沙市028地块，毛坯限价已达14200元/㎡，可谓是面粉价格贵过面包。户型方面南北通透合理，采光以及通风舒适度都较好。阳台长约6米多，可改造成为花园或者茶室。

  配套齐全 生活便利：项目周边宜家荟聚购物中心、卓伯根1900、洋湖水街、龙湖天街等9大商圈环绕。

  适合人群：108㎡户型面积较小，适合预算有限的年轻刚需人群。

  测评1 便利指数

  周边交通

  自驾：项目位于岳麓区潇湘大道与联江路交汇处，临近与湘府快速路，从长沙河西到火车南站全程无红绿灯，日常畅行无阻，不堵车，约13公里可达五一商圈，约34km可达黄花国际机场。

  公交：项目周边设有潇湘大道虹山路口站、大王山旅游区站等公交停靠站点，有380路、207路、377路、378路、418路、938路等六条公交线路途经，通达梅溪湖、大王山、中心、滨江、省府红星等区域。

  地铁：项目距离地铁3号线山塘站1km、洋湖湿地站1.8km，可打通岳麓区、天心区、开福区、芙蓉区、雨花区及长沙县各区的距离，日常出行不拥挤，并可在月湖公园北站可换乘地铁五5号线，长沙火车站可换乘地铁2号线。

  周边教育：项目配建有一所12班的幼儿园，同时还与博才小学、附中博才实验中学（湘江校区）先后达成合作，构建有9年教育体系。目前小学已奠基，中学高中部已开学。

  博才江山悦小学由建发房产集团投资兴建，博才教育集团运营。占地面积约2.6万平方米，建筑面积约2.2万平方米，规划36个班级，学生人数1620人。包括一栋教学楼，一栋科技楼，一栋办公楼，一栋综合楼（体育馆/食堂）。

  周边医疗：项目三公里范围内覆盖有湖南妇女儿童医院、岳麓区第二人民医院。

  周边商业：项目周边宜家荟聚购物中心、卓伯根1900、洋湖水街、龙湖天街、中盈广场、柏宁地王广场、阳光100凤凰街、洋湖兰亭mall、洋湖时代广场9大商圈环绕。

  另有洋湖体育公园、李自健美术馆、谢子龙影像艺术中心、洋湖湿地科普馆、洋湖国际雕塑园、雷宜锌雕塑馆、国际文化艺术交流中心等人文资源。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目总占地面积约19万方，总建筑面积约52万方，容积率仅为2.24，共规划楼栋总数41栋，全系2梯2户纯板楼，总户数2711户，总停车位2828个，车位配比：1：1.04，绿化率高达40%。

  园林设计：按照新中式风格打造，纯板楼一字排开的布局，除了约14万方中式园林，还配套有约1800㎡高端会所，设有国学堂、健身房、影音室等功能空间。

  物业品质

  好的物业服务能最大限度地发挥小区公共场地的效能，为业主创造安全舒适的环境，更会影响住宅本身价值。项目物业为长沙怡盛物业管理有限公司，具有良好的声誉和品牌知名度，物业费约3.5元/㎡。

  梯户比

  梯户比即住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子往往具有环境嘈杂、舒适度较低的缺点。建发电建·江山悦全系2梯2户纯板楼,居住感舒适。

  车位比

  车户比是指小区的总户数和总车位之间的比例。该小区住宅约2714户，停车位2828个，配比约1：1，即一户1个车位，基本满足日常所需。

  容积率

  容积率直接反映建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。容积率越高则房子密集越大，居住的舒适度越低。建发电建·江山悦整体容积率约为2.24，社区居住感较为舒适。

  绿化率

  居住小区绿地面积占用地总面积应不低于30％。绿化率越高，居住环境更优美，空气更清新。项目绿化率40%，项目打造14万方中式园林新，属于低密度的舒适住区。

  测评3 主力户型分析

  建面128㎡四室两厅两卫户型，采用南北通透，大阳台以及三开间朝南的设计，采光以及通风舒适度都较好。阳台长约6米多，可改造成为花园或者茶室。

  客厅南向开间宽约3.9米，连接阳台，保证了客厅通风采光效果。厨房为U型设计，能充分利用空间，功能区划分也较为明确。

  南向约22㎡的大空间主卧，保留了独立的卫生间及衣帽间，拥有较独立的私人休息空间。飘窗高度方面比普通的飘窗略低，开窗面更加宽，使得整个房间的采光通风效果较好。

  测评4 价格分析

  建发电建·江山悦在售建面约108-143㎡非毛坯住宅，均价13000-14000元/㎡，对标周边同品质在售新房，参考均价约14500-15400元/㎡，价格倒挂500-2400元/㎡。

  二手房方面，距离建发电建·江山悦较近的两个小区，致地龙熙台25600元/㎡，蓝光雍锦半岛11500元/㎡。  

  价格潜力：建发电建·江山悦为19年的双限价地，毛坯限价11500元/㎡，在售建面约108-143㎡非毛坯住宅，均价13000-14000元/㎡，目前，周边最新挂出的住宅限价地[2021]长沙市028地块，毛坯限价已达14200元/㎡，而去年洋湖片区让出的三块最高限价地，毛坯限价也是13800元/㎡，可谓是毛坯价格买全装房。

  加上江山悦正处于片区配套兑现的阶段。地铁3号线已拉通，约70万方商业综合体基本已建成，且部分已开业。片区内雅礼、长郡、博才、麓山国际等教育资源的已入驻，城市发展的红利更能拉动了片区的价值。

  温馨提示：建发电建·江山悦已深入洋湖腹地大王山片区，周边仍处于紧锣密鼓的基建阶段，有一定开发周期，会存在一定的扬尘和夜间噪音干扰。