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  楼盘评测：中铁逸园

  楼盘名称：中铁逸园

  开发商：湖南百鑫达投资置业有限公司

  产品均价：7500元/㎡

  产品总价：30万起

  产品户型：建面约39-68㎡毛坯公寓

  总户数：797户

  容积率：3.5

  绿化率：35%

  楼盘地址：长沙市岳麓区潇湘大道福元大桥西地铁往北100米

  楼盘亮点

  项目享受滨江新城板块红利 

  滨江新城定位为湖南金融中心，能享受到多重政策扶持，发展升值空间大。

  商业配套醇熟 购物逛街方便

  项目自带1515㎡沿街配套商业，被多个大型商圈覆盖。

  位于正地铁口 交通便利

  项目距离4号线福元大桥西站约151m，周围500m有6个公交站，出行方便。

  教育资源丰富 满足基本上学需求

  项目自带幼儿园，周边2km内有5所中小学，实现了一站式教育资源配置。

  测评1 便利指数

  周边交通：

       自驾：项目南北线的潇湘大道、观沙路、银杉路，东西线的北津城路、长望路、谷岳路，六条纵横主干道顺畅接驳各个城区，目前自驾距离五一广场约3.8km，长沙火车站6.8km，交通十分便利，但日常上下班时间可能会拥堵，须提前规划好时间。

  公交：项目周边500m有6个公交站，分别是福元路大桥银杉路口（367m）、滨江景观道谷山路口（388m）、福元路大桥西（473m）、滨江景观道谷岳路口（472m）、三汊矶码头（547m）、潇湘北路谷山路口（459m）。

  距离项目最近的福元路大桥银杉路口（367m）可以乘坐131路，70路，215路，372路，375路，381路，403路，417路，w105路，w117路等，公交线路众多，出行方便。

  地铁：项目距离4号线福元大桥西站（151m），茶子山站1.3km，规划中的8号线10号线与建设中的6号线，均可与4号线实现换乘，瞬间联动各个商圈。从福元大桥西站出发坐5站可到溁湾镇换乘2号线，9站到阜埠河换乘3号线，11站到黄土岭换乘1号线，15站到圭塘换乘5号线，通过地铁出行能够通达全城。

  周边教育：项目自建一所建面1880㎡6班制幼儿园，充分满足学龄前教育，项目1km内有三汊矶小学（879m）、白马实验小学（889m）、长郡滨江中学（733m），2公里内有德润园小学（1.5km）、郝家坪小学（1.4km），实现一站式教育资源配置，另外区域内规划中小学10所，能满足3万人就读，已建成的有长郡、师大附中、麓山国际等名校。

  长郡滨江中学占地105亩，建筑面积约38000平方米，办学规模72个班，可容纳3600名学生。是一所直属于长沙市教育局的公办初、高中完全中学，由百年名校长沙市长郡中学委托管理。

  周边医疗：项目3km有多家大型医院，分别有长沙泰雅医院（509m）、长沙同欣医院（1.0km）、长沙观沙医院（2.2km）、康德医院（2.6km）、普惠医院（2.6km）等。另外距离湘雅三医院4.0km，湖南省肿瘤医院（4.8km），区域内医疗配套完善，完全满足看病就医等需求。

  中南大学湘雅三医院是湖南省著名三甲医院，一所集医疗、教学、科研为一体的综合性医院，其前身为湖南医科大学附属第三医院。

  周边商业：项目附近的大型购物中心有凯德壹中心（1.3km），世纪金源购物中心(3.8km)，渔人码头、奥克斯广场、保利商业综合体、湘江玖号、沃尔玛山姆会员等大型商场陆续入驻滨江新城，另外周边还有步步高、麦德龙、红星美凯龙、王府井等多个商圈，服务范围基本覆盖整个滨江新城。

  测评2 小区品质

  项目规划：该项目位于滨江新城中央商务区腹地，东侧为滨江景观道，南侧为金融北中心，北临双河路，该项目总占地面积约20350平方米，总建筑面积约88693平方米，容积率3.5，绿地率35%，由4栋住宅（381户）和1栋公寓（416户），以及建筑面积1515平方米沿街配套商业组成，另外小区内配备了1880平方米的三层6班制幼儿园。

  项目特色：社区规划方面，结合项目地块特征因地制宜，小区住宅的南侧为公寓，且与住宅有超大楼间距，在共享园内低密度的自然环境同时，也能享受独立的楼间距大空间尺度。项目自建的低楼层幼儿园在公寓东侧，接送孩子上下学极其方便，况且东侧视野宽阔，可以俯瞰一线江景。

  园林规划则是以“一轴两环三院”为景观布局，打造全龄同趣时光园林，精雕细琢的园林空间，一轴为贯穿南北的中心景观轴，两环是小区中央的园间散步环线、 健步道环线，三院是指不同楼栋区域的景观组团及休闲设施，适合在日常闲暇之余进行活动，放松下心情，有利于身心健康。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。中铁逸园车位比1:0.5，后期停车会紧张。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率3.5，居住舒适度一般。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率35%，居住环境尚可。

  测评3 主力户型分析

  建面约68.12㎡的两室一卫公寓，整体户型方正，由于带燃气，入户即是u型厨房，日常能够做饭。

  面积约15㎡的房间，可以设计为客厅和餐厅，完全能够满足就餐会客的需求，外接一个宽约4.7大阳台，使得室内采光透气性好，从视觉上空间感变大。两间面积约为9㎡的房间，根据个人的需求，后期可改造成两间卧室，或者一个卧室和活动室，可改造空间大。

  总的来说，该户型能做到动静分区，也能满足三口之家的居住需求，卫生间和厨房都有，可谓麻雀虽小，五脏俱全，适合一些没有购房资格又想买房的刚需人群，或者想要买来出租的投资者。

  测评4 价格分析

  中铁逸园在售建面约39-68㎡毛坯公寓，均价约7500元/㎡，目前还推出10套一口价特价房源。

  价格现状：对比片区内在售公寓产品，目前在售新房数量较少，分别是金茂建发·泊悦在售建面约43-67平LOFT公寓，均价约为9300元/㎡，北城时光里在售建面约40-62平公寓，均价约为7500元/㎡。在售二手公寓方面，协信星澜汇公寓挂牌价约为11878元/㎡，启迪协信中心挂牌价约为12472元/㎡，总体来说，该项目的均价7500元/㎡，在价格上是有一定的潜力，属于性价比较高的公寓。

  价格潜力：该项目位于滨江新城板块，在交通资源、金融资源、教育资源、生态资源以及政策资源带动下，地段价值日益凸显，作为湖南省唯一省级金融中心，在未来越来越多的商业、金融人才等纷纷涌入该片区，那公寓的售价和租金必将水涨船高，未来发展劲头势不可挡。

  在住宅限购不断加码的大环境下，不限购不限贷成为公寓的优势，且项目周边教育资源丰富，正地铁口，不论是自住或是投资，市场竞争力颇佳，未来的溢价空间巨大。

  温馨提示：1.近期长沙公寓跳水严重，作为投资需谨慎考虑；2。该项目只有边户带燃气，中间户型没有燃气，居住舒适度会受到一定影响；3.公寓采用的是商水商电，费用的收费标准会比普通住宅高，这也将是一笔不少的费用