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  楼盘评测：上置绿洲雅宾利

  楼盘名称：上置绿洲雅宾利

  开发商：长沙鸿荣源房地产开发有限公司

  产品均价：9300元/㎡

  产品总价：112万起

  产品户型：120-140㎡复式

  总户数：1162户

  容积率：2.03

  绿化率：40%

  楼盘地址：开福区青环路与高岭路交汇处

  楼盘亮点

  项目周边自然资源丰富

  社区整体容积仅2.03，外靠苏托垸湿地公园，还有楚家湖、毛岭公园等生态资源环绕，起居生活环境负氧离子高，舒服宜居。

  上车门槛低，户型设计合理，利用率高

  8字头起，首付30出头，户户带花园，得房率在110-120%左右，毛坯交付。

  社区配套完善

  项目自建九年制学校，自带约9000㎡的商业，三期规划建设约800㎡的农贸市场，可以满足生活教育的需求。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目紧邻长沙核心动脉二环线，周边还有开福大道、兴联路、中青路等主干道，目前青环路正在修建中，预计今年年底通车，建成后成为该片区与北二环的重要通道。

  自驾距离五一广场11.8km，长沙火车站11.9km，周围日常交通顺畅，道路四通八达，无拥堵现象。

  公交：项目700m内有4个公交站，分别是向家湾站（270m）、向阳湾站（289m）、六医院站（515m）、长沙市第一医院北院（574m）等，乘坐最近的向家湾公交站能到达楚家湖公园。而且该项目紧邻长沙高岭综合交通枢纽中心，建设完成后汽车北站整体搬迁至此，出行方式更为便捷。。

  地铁：项目距离最近的地铁开福区政府4.6km，但紧邻地铁9号线（规划中），距离兴联路附近地铁口仅一路之隔。

  9号线为中心城区南北向补充线路，串联金霞组团、中心组团、省府暮云组团，加强南北向轴带轨道支撑。因线路目前处于线网规划阶段，具体站位、建设时序尚未明确，最终以批复公示为准。

  周边教育：项目自建幼儿园、九年一贯制学校(品牌待定)，一期住宅与学校仅一路之隔。周边2km内4所中小学，分别是中岭小学（891m）、沅丰坝中学（1.1km），长沙市麓山高岭实验学校（1.5km），清水塘实验学校（1.7km），能够满足教育需求。

  清水塘学校为九年一贯制学校，占地面积达52亩，小学部30个教学班、初中部15个教学班。

  周边医疗：项目周边5.0km内有3所医院，分别是长沙市第一医院分院（523m），长沙康地医院（2.6km），长沙康德医院（4.5km）。

  长沙市第一医院是一所集医疗、教学、科研、预防保健、康复和公共卫生救治于一体的三级综合性医院。

  周边商业：项目周边以1094号地块为核心的秀峰商圈，将规划25万方的大型商业，还有福元路河马公园购物中心（5.6km）、龙湾国际广场（5.6km）、五矿长沙live（5.6km）、四方坪麦德龙（5.8km）、世纪金源购物中心（6.0km）等商业，环伺，但这些商业中心距离项目较远，购物不太方便。

  另外该项目自带约9000㎡的商业，三期规划建设约800㎡的农贸市场，可以满足居家生活的日常需求。

  测评2 小区品质

  项目规划：上置绿洲雅宾利整体分三期开发，项目一期总占地面积9万方，建筑面积约19万方，总规划楼栋为10栋，共有1162户，梯户比为2梯4户，基本能够满足住户日常电梯的需求，停车位为1140个，车位比1:0.98，日常停车不成问题，小区绿化率约40%，容积率约2.03，建成后也是片区内难得的低密度高品质生活社区。。

  项目特色：该项目一期十栋高层住宅，呈围合式分布，1.3万方中心花园错落分布在其中，自然景色与建筑融合共生，另外设计千米跑道，运动健身球场，童梦天地，宠物乐园等功能空间，打造全龄段社区，满足家庭社区活动及成长空间需求。

  项目自建幼儿园，九年一贯制学校（品牌待定），距离一期只有一路之隔，另外小区自带9000㎡商业和三期规划建设800㎡农贸市场，生活和教育都能在家门口得到满足。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位比1:0.98，停车位基本满足日常需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率约2.03，居住舒适度较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率40%，居住环境较舒适。

  测评3 主力户型分析

  建面约120㎡复式，整个户型南北通透，入户玄关设计，兼具了储藏功能，能够有归家的仪式感，动静分离，客餐厅一体，双厅面宽约4m,空间感十足。

  阔景阳台，宽约7.6m，能够欣赏户外景色，外接一个面积15㎡的户外空中花园，在闲暇之余种植花草，足不出户，在室内能够享受到花香四溢的感觉。约6m的挑高客厅，在二楼能够打造出主卧空间，私密性极好，由楼道隔开一侧为约为12㎡的卧室，一侧可作为约10㎡的书房或者儿童房，毛坯交付，可改造空间大。

  总的来说，该户型通过合理的空间设计，120㎡的户型赠送面积，实际能够达到140㎡左右，得房率高，户型基本无浪费面积。

  测评4 价格分析

  目前上置绿洲雅宾利在售A1#建面约120-140㎡毛坯住宅，小户型均价约为8800元/㎡，大户型均价约9400元/㎡，值得一提的是，作为开福区首个森林花园住宅，每层每户配备约25-40㎡的私家庭院，性价比高，另外A3#栋预计下个月开盘。

  对比周边新房：项目周边在售新盘较少，仅城发恒伟·北城首府在售建面107-142㎡住宅，毛坯均价8500元/㎡，在售建面98-142㎡非毛坯住宅，均价9700-10800元/㎡，与同类竞品价格不相上下。

  对比周边二手房：由于项目正处于开发片区，在售的二手房高层项目较少，但整个金霞片区二手房挂牌均价约12000元/㎡，5.0公里范围内的山语城二手房挂牌价约9900-11000元/㎡；深业堤亚纳湾高层约13000元/㎡，该项目毛坯交付，自带私家庭院，预计在未来会比较吃香。

  价格潜力：上置绿洲雅宾利位于开福北，紧邻苏托垸生态湿地公园，该湿地总建设面积达452.34公顷，规模将是目前远超洋湖、松雅湖片区面积，在未来规划下，往生态宜居发展，带来的发展红利不容小觑。

  加上周边的最新毛坯限价已到11500元/㎡，相对而言，价格倒挂明显，随着开福北的各项配套规划逐渐落地，该项目的价值也会水涨船高。

  温馨提示：目前片区正处于发展初期阶段，预估周期达5年以上，由于交通，商业不太完善，可能影响一定的居住体验。