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  楼盘评测：长沙北中心·保利时代

  楼盘名称：长沙北中心·保利时代

  开发商：湖南保福置业有限公司

  产品价格：10400元/平

  产品总价：93万起

  产品户型：90-142

  总户数：一期2203

  楼栋数：20栋

  容积率：3.1

  绿化率：35%

      楼盘地址：开福芙蓉北路与新安路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：长沙北进的时代风口未来可期

  项目是城北城市副中心战略的重要载体，肩负着核心商圈打造的任务，发展势头正猛，未来可期。

  亮点二：百万方超体量规模自成一体

  从规划上来看，项目带3幼儿园、1小学、1中学，商业总体量约32.5万方，生活所需配套基本举步可达。

  亮点三：教育配套完善

  根据出让条件，项目将无缝接驳地铁，建设中的地铁1号线延长线冯蔡路站距离C区约400米，出行便捷。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目一期位于新安路（冯蔡路）以南，鹅秀路以东，文慧路以西，鹅羊路以北，从营销中心出发即上芙蓉北路，往北贯穿金霞开发区，往南可直抵湘潭，南北向四通八达。另有湘江北路，开福北路，长沙绕城高速、青竹湖路、北二环、兴联路等7条城市主干道环绕，路网密集。

  周边另有兴联路过江通道已经开工建设，该通道横跨长沙北城，是连通高铁西、观音岩、金星北、月亮岛、开福北、高岭枢纽的重要交通命脉。

  公交：项目周边1公里覆盖有7个公交站点，超10趟公交线路，3-5分钟有一趟停靠，其最近的站点为芙蓉路冯蔡路口站约363米，覆盖有129路、381路、409路、931路、W105路、W108路、夜1路公交，约9站到达1号线开福区政府站。

  地铁：根据规划，项目将与地铁1号线延长线冯蔡路站接驳，属于正地铁口物业。而从一期规划图来看，C区距离冯蔡路站约400多米，步行可到。

  周边教育：开发商规划有3所9班制幼儿园+36班九年一贯制学校（北端）+18班小学(南端)，预计将引进”雅礼系“名校资源。一般来说，拥有配建学校的项目，业主将大概率能就近享受配套入读的优势，具体学校划分以官方公示为准。

  1公里范围覆盖有长沙市周南中学（798米）、清水塘鹅秀小学（730米）、周南秀峰学校（1.1公里）、师范附属创远小学（1.4公里），学习氛围浓厚。

  周边医疗：项目周边的医疗资源有限，距离湖南泰和医院约606米，长沙康地医院约1.7公里，青竹湖镇卫生院约3.2公里，大型综合医院基本都在4公里以外，需要乘车或自驾通往。

  周边公园：项目紧靠广泽上苑代建的市政山体公园，距离鹅羊山公园约384米，湘江风光带约1.6公里，秀峰山公园约2.7公里，有山带水，景观资源较为丰富。

  测评2  小区品质

  项目规划：长沙北中心·保利时代是城北超百万方的商住综合体，涵盖有住宅、商业、办公、学校等综合配套，社区自成一体，兼顾着基础设施建设和城市配套功能，由经验丰富的央企保利操盘，品质有保障。

  项目实际就是金霞经开区鹅秀组团1094地块，限价10400元/㎡，约102.5万㎡的超体量，分南北地块四期开发。目前公布的一期位于项目北地块，近小学和中学的教育地块，及临近在建的地铁1号线冯蔡路站。规划为A、B、C三个区块，共约9.01万㎡，建面约34.3万方。共20栋25-27层高层、一所幼儿园和一个18班的小学。规划住宅2203户，停车位2265个，配比超1:1，主要以刚需客群为主，后期还有D区、E区、F区的超高层及改善产品的规划。

  项目特色：整体建筑呈一字列阵，楼间距在50-150米之间，综合建筑密度约22%，配以35%的绿化率，塑造有不同自然元素的主题区域，有约10000㎡、约30000㎡、约20000㎡的园林及约900㎡-1200㎡的阳光大草坪，整体容积率达3.1，舒适度较高。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。长沙北中心•保利时代梯户比为2梯3户或2梯4户，基本能满足住户需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。长沙北中心•保利时代规划住宅2203户，停车位2265个，车位配比超1:1，基本能满足住户需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。长沙北中心•保利时代的综合容积率为3.1，建筑密度偏高，居住舒适度一般。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。长沙北中心•保利时代的绿化率为35%，环境比较优美。

  测评3  主力户型分析

  建面约89m²小三房，位于楼栋中间位置，整体户型科学周正且通透明亮。从布局上来看，该户型属于动静两边分开的分布。

  动线上，厨房紧贴入户与餐厅/客厅/阳台串联在一起，可做到25.9m²活动场所，三厅同宽，约3.5米，后期可自由隔断，做阳光小书房或是独立晾晒阳台均有充分的空间。

  静线上，双卧室朝南向，北向小空间约8.5米，可打造为独立书房，或者连通主卧打造为一体化的大通间，南北通透，衣帽间/书房/卧室/飘窗均有，生活更显惬意。

  但整体楼栋基本为类板楼的连廊式设计，边户上下电梯时必将途径中间小户型，北向房间的隐私性较差。

  测评4  价格分析

  长沙北中心·保利时代目前已推出一期89-140m²三房至四房户型，毛坯限价10400元/㎡，目前正低于限价在售，均价9890-10600元/m²，首推活动力度较大。

  对标新房：项目周边在售新盘较多，均为同品类的毛坯高层产品，其秀峰一品均价9800元/㎡，万事达国际均价8850元/㎡，锦顺宸樾府均价9800-10684元/㎡，地铁中建玖樾府均价9700元/㎡，竞争压力较大。

  对标二手房：由于地处新兴发展板块，周边二手房较少，周边山与城高层挂牌均价约9700元/㎡，中坤领秀峰挂牌均价月10000元/㎡，基本与新房差价不大。

  单从价格上来看，项目为今年首批集中土拍里让出的地块，限价已过万，成本较高。其价格基本与周边新房、二手房均价持平，没有明显价格优势。

  价格潜力：项目超百万方的规划是城市一路向北的助力器，肩负着完善城市核心商圈打造的任务。拟建设成为集高端住宅、商务、办公、酒店、休闲、娱乐、银行、餐饮、商业综合体为一体的大型商住体，功能完善，对区域内人流、资源的虹吸效应不言自喻。

  加之保利地产在滨江打造的保利西海岸、保利天禧；湘江大湾区超百万方的保利湘江时代的呈现，其操盘能力和央企的品质背书让人信服。目前，开福北的版图还在初步打造阶段，房价基本在城区的“洼地”之中，加上目前首开楼栋低于限价在售，未来溢价空间明显。

  温馨提示：一般而言，超体量大盘建设周期较长，且分多期建设，前期地块受工程建设的粉尘、噪音污染较大。