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  楼盘评测：时代建发·和著

  楼盘名称：时代建发·和著

  开发商：长沙展图房地产开发有限公司

  产品均价：14000元/㎡

  产品总价：154万起

  产品户型：建面约110-210㎡

  总户数：1007

  容积率：1.97

  绿化率：40%

  楼盘地址：望城区银杉路与银星路交界处

  楼盘亮点

  双轨交汇的多维交通网

  项目商业楼塔与地铁4号线无缝衔接，另有三纵四横立体化交通路网，连通各个核心区域，出行便捷；

  百米内享全龄段优教圈

  项目自带六班幼儿园；长郡双语实验中学（待建）、师大附中星城实验附属一小及规划小学仅一路之隔；

  艺术与地产融合的低密产品

  项目综合容积率仅为1.97，具有汉元素的新中式美学风格，归家更具仪式感，算是一个小众产品，辨识度高。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目出门即上南北向主干道银杉路，双向6车道，一路从潇湘大道直达滨江。由于该路下半年已纳入提质改造中，城区路段早晚高峰期正面临堵车的情况，预计年底才能完成改造，自驾出行需提前规划线路，避免拥堵。

  同时向西北出发约270米可进入月亮岛路，可直达高铁西站和麓谷板块，另有规划的过江大桥直达开福北芙蓉路。

  公交：距离项目最近的公交站点为湘江新城地铁站东（283米），有W186、W231路公交可快速通往望城内部各板块之间。

  另外1公里范围内还有时代倾城北（346米）、湘江新城地铁站（434米）、桃花（462米）、银杉路盛腾路口（566米）、银星路盛腾路口（622米）、潇湘大道银星东路口（634米）、潇湘北路银星路口（672米）、月亮岛西地铁站（898米）、银星湾公园（901米）等十余个公交站点，375、410、916、W106、W111、W117、W207路等多条线路可随意切换，出行便捷。

  地铁：项目北侧商业塔楼处于地铁4号线湘江新城站3号正出口位置，是不折不扣的正地铁口盘。可通过地铁4号线快速串联起滨水新城岛生态区/滨江金融中心/市中心/高铁新城等几大重点板块。

  周边教育：项目东侧一路之隔分别排列有师大附中星城实验一小（已开学）、长郡双语白石湖实验中学（建设中，预计2022年秋季交付开学）及预留有一所36班小学地块，可谓是目送是教育。

  另外往西约800米有湖南师大附中星城实验中学（已开学），教育资源有保障。（具体学区划分，以教育部门正式文件为准）。

  周边医疗：距离项目282米处有仁贵中西结合门诊部，可快速解决跌打、扭伤、发热等日常小问题，约3.7公里处有长沙市第四医院滨水新城新院（在建），可全面为家人的健康保驾护航。

  周边商业：项目自带7.5万㎡商业综合体，1公里内有约34万方商业综合体规划待建，购物便捷。

  周边砂之船奥特莱斯（1.9公里）、新华联梦想城（2.6公里）、润和彩虹Mall（3.4公里）等繁华商圈环伺，休闲娱乐不愁去处。

  测评2 小区品质

  项目规划：时代建发和著是由时代和建发联手打造的高端偏改善的产品，时代负责整体操盘和建设，沿用建发一贯的新中式美学设计，两者各区其长，品质有所保障。

  从规划上来看，项目总占地约17.9万㎡，建面达33万㎡，整体由四个地块独立组成，有高层、洋房、叠墅、商业及剧院等建筑规划，楼间距在30-40之间。住区约1007户，车位配达1:1.2，后期将采用建发物业服务，属于业态丰富的中型体量社区。

  项目特色：与汉文化广场相呼应，社区园林设计借汉代上林苑为蓝本，以“一轴四院”为主轴，设有雅艺院、文韵院、乐府院、礼宗院四大主题园境及移步易景的禅意中式造园景观，绿化达40%，综合容积率仅为1.97，舒适度较高。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位比超过1:1.2，可满足业主的停车需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率1.97，居住舒适。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率40%，舒适度较高

  测评3 主力户型分析

  高层刚需面积段以110㎡、142㎡两个户型为主，基本是两梯三户，板式布局，赠送面积较高，采光通风俱佳。

  其中110㎡户型，分布于楼栋的中间位置，拟双套房+多功能室的创新式空间布局，赋予空间更多功能。

  其中，玄关近厨房，餐厅一线连通，餐厨动线紧凑，符合日常操作习惯，加上餐客厅基本同宽，视觉上更显开阔。

  卧室两边排开，可做到四面采光，没有过道空间浪费，且起居不交叉，各区使用都方便。值得注意的是，南向次卧连通约7米宽景阳台，近公共卫生间，类似于套房设计，舒适度明显高于一般三房户型。主卧同样是套房设计，带飘窗，独立卫浴，配置有衣帽间，私密度较高。

  不足的是，小户型基本难做到南北全通透，多功能房的采光面较小，后期还应加强该房间的灯光布置。

  测评4 价格分析

  时代建发·和著5#8#已获证，建面约110-210㎡非毛坯住宅，预计11月28日开盘，参考均价14000元/㎡。

  价格现状：新房方面，目前月亮岛片区在售项目不多，待让出地块有限。对标在售的同产品越秀·湘江星汇城，均价约12500元/㎡（带装修），润和湘江天地均价约12500元/㎡（带装修），东边阳光城地块035号地块，住宅限价已达13000元/㎡，存有1000元/㎡的差价。

  二手房方面，由于板块发展时间较短，暂未达到二手房出售年限，相邻的金星北片区高层挂牌均在10000元/㎡，基本为密度较高的高层产品，其中勤诚达新界33层高层成交单价达约11150元/㎡。

  项目在价格上优势并不大，以低密+小众产品取胜，加之今年首批集中供地后，片区住宅最高限价刷新至13000元/㎡，还是存有一定的溢价潜力。

  价格潜力：月亮岛应该是长沙最近几年发展的最快板块之一，从2018年开始万科、越秀、建发、阳光城等品牌开发商纷纷入驻，毛坯限价从9500元/㎡已达到了13000元/㎡，可见市场对该板块潜力的认可。

  另一方面，时代建发·和著为建发地产首入望城的敲门砖，1.97的低密环境和“新中式”风格在整个月亮岛板块，算得上是一个小众产品，具有强大品牌溢价。