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      楼盘评测：长沙星河湾

  开发商：湖南省观音湖置业有限公司

  产品均价：14000-16000元/㎡

  产品总价：210万起

  产品户型：150-400㎡

  总户数：832户（一期）

  楼栋数：12栋（一期）

  容积率：2.77

  绿化率：45%

  楼盘地址：望城区龙湖路与黄金西路交汇处

  楼盘亮点

  豪装标准

  以星河湾4.0标准打造，采用大理石水刀切割、无缝拼接、穹顶金箔、金属与实木加工工艺等技术，装修设计豪华，精装用材用料都很高档。

  全水系景观体系

  打造了“星光泳湖、宅前叠瀑、组团小品、玉带护城河”四重水系，一栋一岛布局，栋栋可见水

  实景选房

  一期楼栋基本都已封顶，约1.5万㎡园林更是做到了实景呈现，所见即所得。

  测评1 便利指数

  周边交通：

      自驾：项目出小区门口即可上黄金大道，串联高铁西站、月亮岛、湖南金融中心和开福区福元商圈。另有南北向的城市主干道雷锋大道，往南直达麓谷尖山湖等高新区，往北达望城经开区。

  公交：项目1公里范围内设有报业文化城、干塘坡、黄金路东方红路口站，有W136路、W158路、W167路、W168路、W187路、W201路、309路、W218路公交线路途经。

  地铁：长沙星河湾近地铁12号线雷锋大道站（规划中），可直通月亮岛、开福北、星沙、高铁南站等热门片区，不过兑现时间较久。2公里范围内有长株潭城际铁路麓谷站，目前有公交车W167路、W201路、W158路、309路等均可以直达城铁站，通达长沙主城区。

  周边教育：自建国际双语幼儿园，4公里范围内有观音岩九年一贯制学校（望城区博雅学校）、长沙市一中金山桥学校(2.4公里)，香桥小学（1.3公里）。

  观音岩九年一贯制学校项目EPC正式挂网招标，位于雷锋大道以西，金地三千府以南地块，占地面积近8万平，119亩。规划初中36个班，1800人，小学36个班级，1620人，共计3420人。长沙市一中金山桥学校目前已经开学。

  周边医疗：5公里范围内有康乃馨养老医院(湘雅三医院托管)，稍远处大泽湖片区有长沙市第四医院新院(在建)。

  长沙市第四医院滨水新城院区，位于大泽湖片区金星北路。医院总占地面积230亩，项目总建筑面积19.2万平方米，设停车位1318个，编制床位1500张。目前新院建设各项工作均在正常运行，力争一期工程尽快投入试运营，并前期做好基本诊疗项目开放的保障。

  周边商业：项目周边配套有待发展，距离望城吾悦广场约2.1公里，砂之船（长沙）奥特莱斯约5.9公里，距离都不是很近。望城吾悦广场于2020年12月30日开业，总建筑面积为5万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、亲子教育等多个业态为一体的高品质家庭时尚购物中心，弥补了观音岩片区的商业空白。

测评2 小区品质

 项目规划：长沙星河湾占地面积约7.41万方，建筑面积约26万方，容积率约2.77，绿化率约45%，车位总数1248，车位配比1:15。一期由12栋832户组成，楼间距至宽可达150米，产品建面约150-400㎡，23-28层，标配约3.3-3.6米的层高，2梯2户、2梯4户设计。

 园林特色：项目一期楼栋基本封顶，建面约1.5万㎡中央区域景观已经开放，属于“实景选房”阶段，建筑、园林、设施实景呈现。小区布局以组团半岛围合约1500㎡露天游泳池，点式布局，园林亭台，形成独特的“一岛一栋”格局。楼栋与楼栋之间通过木栈道相连，水系、溪涧运用双重水循环系统，保证水质清澈见底。园林植被均为全冠移植，还重金聘请传统的苏州古建筑团队精心构造，严格按照榫卯结构构造，不用一钉一铆，传承中国古典造园艺术精华。

  测评3 主力户型分析

  长沙星河湾A6户型建面约400平米，六房三厅六卫，全套房设计。入户门采用双开木门，配备智能三重门锁，内置语音操作提示功能；中庭玄关采用“无缝“拼接技术，每个户型都标配的智能面板，可以通过手机app云操作。

  一体化开放式布局，将客厅、餐厅、中厨、西厨、休闲厅等功能空间集聚在一起的超大活动空间，南北动线超20m，满足全家人的欢聚。

    主卧套房面积近100m²，还拥有八角凸窗设计，除了工人房，每一间都配备一步阳台。工人套房享有单独的出入口，直达佣人卧室及工作区，主人活动区和佣人活动区分离，最大限度降低对主人区的生活干扰。

  项目带装修交付，其装修用料上配备了德国高端橱柜+中央空调+地暖，加上智能家居、智慧社区、可视对讲、增值服务4大系统20项功能，给业主带来更舒适、更智能、更便捷的生活体验。

  测评4 价格分析

  价格现状：长沙星河湾1#、2#、3#、8#、9#已于11月13日开盘，目前在售建面150-400㎡非毛坯大平层，均价14000-16000元/㎡，预计2024年7月交房入住。

  对标新房：周边新房有绿城高尔夫小镇（390米）、中交凤鸣九章（2.4公里）、金基芳华（2.9公里）、澳海谷山府（4.3公里）。绿城高尔夫小镇叠院均价15200元/㎡；中交凤鸣九章非毛坯住宅10500元/㎡；金基芳华非毛坯住宅均价11300元/㎡；澳海谷山府非毛坯住宅均价8700元/㎡。

  对标二手房：雷锋大道旁距离相距较近的两个小区，中粮北纬28°别墅挂牌均价24000元/㎡、观龙湖别墅挂牌均价15000元/㎡。

  整体上看，星河湾走的豪宅路线，价格自然要比周边刚需楼盘高出一个档次，与同样属于改善的别墅产品相比，价格处于中间水平。

  价格潜力：长沙星河湾带装修交付，在国际配套、户型格局、全球选材、精工工艺、智能家居等多个方面，严格以星河湾4.0标准打造。项目带全屋中央空调、地热辐射采暖、24小时热水循环系统，更提供智能家居、智慧社区、可视对讲、增值服务4大系统20项功能，享受智能居家生活。室内装修部分，星河湾采用大理石水刀切割、无缝拼接、穹顶金箔、金属与实木加工工艺等技术，装修设计豪华，精装用材用料都很高档。

  住宅层高在3.3-3.6米左右，比一般住宅高出约10-20%，舒适度更高。从外部环境来看，坐享1100亩百果园、430公顷谷山森林公园、观音湖3000亩湖山等自然资源，生态宜居。

  而比起其他一二线城市星河湾动辄上千万的入手门槛，长沙星河湾的大平层有着更低的门槛，收藏潜力不言而喻。

  温馨提示：目前周边配套有待发展，出行主要依靠自驾。