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  楼盘评测：永实蔷薇国际

  开发商：深圳永实建设有限公司

  产品均价：8000-9200元/㎡

  产品总价：40万起

  产品户型：50-140㎡

  总户数：8000户

  楼栋数：48栋

  容积率：2.2

  绿化率：40%

  楼盘地址：长沙市岳麓区联丰路与象嘴路交叉口

  楼盘亮点

  单体建筑

  永实蔷薇国际的高层住宅为单体建筑，只有一个单元，采光通风佳。

  生活便利

  小区开发早，周边基础配套醇熟，生活便利。

  岳麓区价格洼地

  项目8字头的均价算得上岳麓区房价洼地，置业压力小的同时可享受区域发展会带来的利好，及优质的教育。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目毗邻联丰路、车塘河路这两条主干道，靠近含浦大道，日常出行不拥堵。

  从项目出发，途径含浦大道和洋湖路，6km后可达洋湖湿地公园，继续行驶1.2km左右就是长沙荟聚；往北经过象嘴路和学舍公路，7.9km后可达梅溪湖公园；经过云栖路和湘江中路，自驾行驶15.8km，可达五一商圈。

  此外，项目北边有规划中的梅浦联络线和麓景路南延线，未来可直达梅溪湖，行驶距离被大大缩短。

  公交：项目周边1km范围内有联丰村站（119m）、湖南中医药大学站（323m）、联丰路车塘河道口站（363m）、联丰路车塘河路口站（372m）、象嘴路学士路口站（499m）等11个公交站，及23路、206路、235路、206路等多路公交经过。

  乘坐905路公交可达长沙火车站，但距离远，要坐38站；坐206路从联丰路车塘河路口站出发，18站后可从时代阳光芙蓉路口转地铁1号线，通达全城。

  地铁：项目周边及整个版块都暂无地铁，最近的地铁站阳光站直线距离约3.7km。所以如果想日常通过地铁出行，会很不方便。

  根据规划，未来地铁11号线和13号线可能会从项目附近经过，但具体方案未知，存在不确定性。

  周边教育：项目自建有幼儿园，小区内还有万婴凯恩米兰春天幼儿园，小学目前是划入博才白鹤小学。

  此外，周边还有联丰小学（497m）、师大附中博才实验中学（1.2km）、周南学士实验学校（1.7km）、岳麓区博才中海小学（1.9km）等中小学。小区对面就是湖南中医药大学大学，教育氛围浓厚。

  师大附中博才实验中学是岳麓区政府和湖南师大附中联合打造的一所高起点、高质量、高品位的湖南省优质品牌初级中学，创办于2009年，现有南北两个校区，实行"一校两址、统一管理"办学模式。北校区位于麓天路9号，占地76亩;2014年9月新增的南校区位于洋湖垸片区含浦中路726号，占地63亩，南北校区现共有99个教学班，五千余名学生，400余名教职员工。

  周边医疗：项目周边医疗资源比较匮乏，距离大型综合医院有一定距离。直线距离最近的是长沙长好医院（490m）、长沙瑞华医院（2km）和湖南中医药大学校医院（453m）。

  把范围扩大到10km，则还有湖南妇女儿童医院（3.9km）、岳麓区第二人民医院（5.4km）、湖南省第二人民医院（8.7km）、湖南航天医院（8.1km）、长沙市第四医院（8.3km）和长沙市中心医院（9.7km）。

  湖南妇女儿童医院是依照三甲医院规模创建的长沙大型妇儿专科医院，现已开业。

  周边商业：由于开发时间早，小区的生活配套已经比较成熟，自带步步高超市、横店电影城、3万方商业街，社区底商也都投入使用，能满足业主基本需求，生活便利。

  测评2 小区品质

  项目规划：永实蔷薇国际总建面约90万方，分4期开发，前3期已经交房，现在推出的是三期B区产品，由22栋高层住宅组成。项目容积率为2.2，绿化率约40%，人车分流，车位比1:0.83,产品以刚需为主，其中18号栋均为建面约50m²左右的小户型，层高33，梯户比为4梯12户，其余高层为2梯4户。

  园林特色：小区内设有1200米环区健康跑道，配合约40%绿地率打造舒氧生活。园林呈现出5维布局设计，大量种植珍贵树种，层次分明；小区内按年龄设置有儿童活动区、成人健身区以及老人休闲区，活动空间互不打扰；另外还将架空层作为泛会所，打造幼儿活动空间、儿童球类空间、老人棋牌空间和女性网购空间。

  测评3 主力户型分析

  建面约89m²小三房，动静分区，客餐厅一体设计，向北外接阳台，形成了约30m²的活动空间，宽阔充裕，来客多也不会过于拥挤；厨房外接生活阳台，增加可利用空间。

  89m²小三房，多功能房位于入户左手边，约7m²，面积半赠送，可根据实际情况灵活利用；主卧朝南，约11.5m²，通风采光佳；卫生间位于主卧与次卧中间，距离均等，提高生活便利性。

  虽然是市面上难得一见的89m²小三房，但该户型还是存在一些不足，会降低生活舒适度，如：户型整体呈长方形，进深远大于面宽，室内采光通风效果会比较一般；厨房外接的阳台要兼具排油烟的功能，所以几乎不可能作为生活阳台晾晒衣服；多功能房面积较小，比较难利用。

  不过项目产品为毛坯交付，可根据实际情况设计，不用局限于户型图。

  测评4 价格分析

  价格现状：项目目前在售18号栋、B6栋、4号栋和5号栋建面约50-99-113-140m²毛坯产品，18号栋小户型均价约8000-8500元/m²，其余户型均价约8600-9200元/m²。

  周边新房：永实蔷薇国际以刚需产品为主，含浦板块目前暂无其它刚需产品在售。江山帝景的洋房新品均价13500元/m²。

  周边二手房：含浦板块的二手房挂牌均价约为10000元/m²，倒挂新房千元每平。项目自己的二手房挂牌均价约为8900元/m²，价格和新房基本持平，考虑到前几年的购入价格，项目产品整体还是比较保值的。

  永实蔷薇国际作为成熟小区，配套比较成熟，生活便利，再加上洋湖优越的生态环境，居住属性很强。8000-94000元/m²的价格和版块均价基本持平，户型选择多，还有难得的小户型，置业压力小，很适合岳麓区外溢刚需客群。

  价格潜力：受制于版块发展，潜力不明显。

  虽然同属洋湖新城，但含浦板块的发展远不及大王山板块。交通上，地铁规划还需较长时间才能落地；版块内商业氛围不浓，无大型商圈；还缺少大型综合医院；板块最大的优势就是宜居和低房价。相较洋湖其他版块动辄上万的房价，含浦板块的刚需产品还保持着8字头、9字头的均价，非常适合自住。

  随着湘江智谷人工智能科技新城项目的推进，含浦板块将引进更多的人才及工作机会，也将迎来新的发展机会。2021年9月16日，位于含浦板块的[2021]长沙市126号地块被金茂拿下，住宅毛坯限价11800元/m²，远超板块内新房售价，该地块就紧邻湘江智谷人工智能科技。

  温馨提示：项目周边短时间内不会有地铁，公交交通出行不太方便；版块发展一般，配套还待完善。

  另外，永实蔷薇国际前身是利海米兰春天，资金链断裂后被现在的开发商—永实集团接受，所以项目一直有“烂尾”的说法，今年交房时间也有往后延，介意者谨慎考虑。