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  楼盘评测：龙湖·江与城

  楼盘名称：龙湖·江与城

  开发商：长沙湖韵置业有限公司

  产品价格：12700-16300元/m²

  产品总价：147万起

  产品户型：116-190m²

  总户数：1661户

  楼栋数：28栋

  容积率：2.36

  绿化率：35%

  楼盘地址：岳麓区六亩丘路与潭州大道交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：品牌开发商 

  项目由龙湖打造，已经在长沙开发了多个项目，积累了一定的品牌影响力，质量有一定的保障。

  亮点二：龙湖物业

  小区物业为龙湖智慧服务，四大科技系统，打造智能化社区。

  亮点三：低密宜居住区

  项目楼栋为11-17层，居住密度低，紧靠2000亩狮峰山原生森林，生态宜居。

  亮点四：地铁出行较为便利

  距离地铁3号线山塘路站5号出入口约400米，到达主城区便利。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目门口就是潭州大道，可到达抵达岳麓北。约500米可上潇湘大道，目前，双向12车道的潇湘大道目前已经全线贯通，可到达望城。约4公里可上洋湖路，通过湘府路大桥抵达河东天心区。

  未来还有一个更近的过江通道湘江特大桥，为双向6车道，主线设计速度80公里/小时，预计将于2024年完工。

  公交：项目1公里范围内设有荷叶塘、山塘村、坪塘大道莲坪路口、莲坪路荷叶路口、白庙子、山塘地铁站、潭州大道清风南路口、市岳麓实验中学公交停靠站点，有207路、378路、380路、418路、938路、377路等多条公交线路途经。

  地铁：距离地铁3号线山塘路站5号出入口约400米，1站到宜家荟聚，2站即到龙湖洋湖天街。

  周边教育：项目一路之隔规划了小学和中学各一所，预计引进一线品牌，2023年开学。3公里范围内分布有潭州实验小学（472米）、岳麓实验中学（1.3公里）、湖南师大附中博才实验中学（1.8公里）、长沙雅礼洋湖实验中学（2.4公里）。

  周边医疗：距离湖南妇女儿童医院约2.5公里。

  周边公园：西侧紧靠2000亩狮峰山原生森林；南侧有3800亩的大王山森林公园，与项目直线距离3公里；东侧是湘江风光带，从项目到湘江仅800米，还有巴溪洲，与项目直线距离1.4公里；北侧3公里处是洋湖湿地公园，它是中部地区最大的湿地公园，公园里有各类雕塑，绿化率超过40%，被称为“城市中央的公园”，包括洋湖体育公园、农耕文化园、科普展示馆以及新修建的水街等景观。

  测评2  小区品质

  项目规划：龙湖·江与城总建面约约43万方，容积率约2.36，绿化率约35%，规划了28栋住宅共计1661户，由11层洋房和16/17层小高层组成。楼栋均为纯板楼设计，主推4个户型，面积为116、143、168、190㎡。其中洋房为1梯2户，小高层为2梯2户设计。车位数为2444个，车位配比超过1:1。

  项目特色：小区内部打造礼宾入境、礼序水景、全龄儿童乐园、静享花园、花影丛林等八大生活场景。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。龙湖•江与城洋房为1梯2户，小高层为2梯2户设计，能满足住户需求，出行不用长时间等待。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。龙湖•江与城规划住宅1661户，停车位2444个，车位配比超1:1，车位充足，能满足住户需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。龙湖•江与城的综合容积率为2.36，建筑密度较低，提高了居住舒适度。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。龙湖•江与城的绿化率为35%，环境比较优美。

  测评3  主力户型分析

  龙湖·江与城建面约116㎡三室两厅两卫户型。

      入户玄关，可以放置收纳柜，还有遮挡作用，兼具隐私性和实用性。

      三开间朝南，厨房、餐厅、客厅在一条直线上，空气流通没有阻挡。全赠送的设备平台面积约3.75㎡，可以改造为厨房使用。

  南向阳台横跨客厅和次卧，增加室内采光面，三间卧室分布在各个角落，让每位家庭成员的个人空间都能相对独立，互不打扰。

  南向次卧带独立卫浴和全赠送的飘窗，舒适度较高。

       整体上看，116㎡户型带有大横厅和套房式主卧，刚需户型也可以做得比较大气，但是户型进深长，北向次卧采光也一般，而且玄关处的次卧距离卫生间较远。

  测评4  价格分析

  龙湖·江与城8#、10#建面约168、190㎡非毛坯洋房，均价15600-16300元/㎡；22#、27#建面116-143㎡非毛坯住宅，均价12700-14000元/㎡。

  对标新房：周边新房有梦想麓隐桐溪（344米）、国宸府（1.1公里）、建发电建·江山悦（2.5公里）、恒大文化旅游城（3.6公里）、恒大滨江左岸（5公里）。建发电建·江山悦非毛坯住宅13400-14500元/㎡；国宸府是纯新盘，毛坯限价11800元/㎡；梦想麓隐桐溪毛坯均价10600元/㎡；恒大文化旅游城非毛坯均价9700元/㎡；恒大滨江左岸非毛坯均价9500元/㎡。

  对标二手房：山塘地铁站附近的二手房价格在6200-8700元/㎡。

  整体上看，项目为大王山最高限价地，毛坯限价12200元/㎡，且带装修出售，注定价格会比较高。无论是新房还是二手房，龙湖·江与城的售价比周边高出了一个档次。

  价格潜力：龙湖·江与城处于大王山片区，发展潜力较大，拥有丰富的文旅产业做支撑，片区内打造了包括巴溪洲水上乐园、湘江欢乐城、华谊兄弟电影小镇、恒大童世界等多个旅游项目。地铁3号线的开通，拉近了片区与长沙主城区之间的距离，已经在建的地铁3号线南延线，也将加快长沙和湘潭之间融城发展。除此之外，项目处在洋湖商圈的辐射范围内，可以近共享洋湖新城的成熟配套。

  但是本身价格比周边同类产品要高，潜力也会受到一定限制。

  温馨提示：处于三环以外，距离主城区较远，周边配套需要时间沉淀，且价格相对较高，上车压力较大。