正文

       楼盘评测：润和湘江天地

  开发商：湖南和璟置业有限公司

  产品均价：12500元/平

  产品总价：147万/套

  产品户型：建面约118-186㎡

  总户数：376户（三期）

  容积率：2.0（三期）

  绿化率：41%

  楼盘地址：望城区潇湘大道与月亮岛路交汇处

  楼盘亮点

  少有的低密小高社区 

  高楼林立的月亮岛片区，项目三期为6栋小高层组成的纯粹住区，容积低至2.0，人居环境更显舒适。

  目送式教育配套

  三期自带幼儿园，一路之隔为师大附中星城实验一小，配建的长郡双语白石湖中学（拟定名）已签约动工，是教育置业的有效“定心丸”。

  未来的双地铁口物业

  三期出口距离4号线月亮岛西站约120米，同时规划中的地铁12号线在此站与相交，属于正地铁口物业。

  价格倒挂 性价比极高

  项目周边毛坯限价13000元/㎡，湘江天地毛坯限价9700元/㎡，约3300元/㎡的倒挂，享有更早的入住优势。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：三期出门即可上南北向主干道银杉路，双向6车道，一路从潇湘大道直达滨江。由于该路下半年已纳入提质改造中，城区路段早晚高峰期正面临堵车的情况，预计年底才能完成改造，自驾出行需提前规划线路，避免拥堵。

  同时从三期出口向西北出发，约270米可进入月亮岛路，可直达高铁西站和麓谷板块。另还有规划的过江大桥直达开福北芙蓉路。

  公交：项目营销中心1公里范围内覆盖有13个公交站点，多条线路通达区域内部及滨江新城、梅溪湖国际新城、开福北等热门片区。选择范围较广，约3-10分钟有一趟公交途经。

  距离营销中心最近站点为潇湘北路月亮岛路口（210米），途经有288路、w225路两趟公交。

  地铁：项目属于正地铁口物业，三期距离地铁口4号线月亮岛西站约120米，距离湘江新城站约500米，步行可快速抵达，是整个项目最方便乘坐地铁的地块。

  同时规划中的地铁12号线预计在此站与地铁4号线相交，无论是区高铁西还是高铁南，都可直达，算是享双地铁的便捷。

  周边教育：项目三期东边一路之隔就是师大附中一小，距离配建的白石湖中学约200米，可以称得上是目送式的教育。

  周边医疗：项目距离市四医院滨水新城院区约2.5公里，地铁4号线北延两个站的距离。

  该院是一所以基本医疗为主、集特色专科和康复医疗于一体的大型公立三级甲等综合医院。目前医院主体建筑及装修已基本竣工，有望在年底正式开门问诊。

  周边商业：项目s8地块规划约18万方的商业，建设有3栋超高层地标建筑及8万㎡商业中心。马路之隔的越秀地块规划有约6万方商业及五星级酒店的配套，周边有近40万㎡地铁商业圈规划，正处于商圈聚合效应中。

  另外三期距离21万方砂之船奥莱约1公里，集“吃喝玩乐购”一应俱全。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目总建筑面积约115万方，分三期开发，集住宅、商业、公寓、200米地标办公楼、半导体产业等业态于一体。其中一期二期s9、s11、s12、s13、s14地块基本已售完，另有s8地块约18万方的商业。目前项目主推三期S17地块。

  该地块总用地面积约4.33万㎡，总建筑面积7.17万㎡，共规划有6栋高层、1栋幼儿园及部分底商。由于该地块限高60m，住宅均为16层小高层，共约376户，层高超3米，车位配比达1:1.25，舒适度Max！

  项目特色：整体建筑采用围合式布局，容积率约2.0，绿地率达41%。南北建筑楼间距约46米，东西建筑楼间距最长约66米，并设有约8000㎡中心园林、约152米中心景观轴线，约600米亲子互动跑道，约3200㎡城市绿化广场。

  值得一提的是，项目北侧为过江大桥，项目整体退让了约20米，拟设一道总绿化面积约2700㎡的城市绿化带，及实体墙，来隔尘降噪。

  测评3 主力户型分析

  主推建面约118、133、158、183㎡三房至四房平层，层高在3.05~3.15米之间，刚需和改善兼顾。

  建面约118㎡户型，两梯三户的纯板单体楼，三房两厅两卫布局，方正舒适，有阳台及飘窗的赠送。

  整体采用对称式设计，入户有玄关，餐客厅一体连通景观阳台，生活动线集中于中间，方便各区活动。其中客厅开间做到了4米，南向景观阳台长约7.5米，同面积段产品罕见，舒适度较高。

  厨房和三卧室，四角分布，卫浴夹于中间，功能分区明显。其最小的房间面积约8.2㎡，有全赠送飘窗及设备平台可拓展空间。主卧连通南向阳台，面宽约3.5米，整体超13.6米，还有独立卫浴和转角可充分利用，舒适且私密。

  测评4 价格分析

  润和湘江天地为2018年底拍得的限价地，住宅毛坯限价9700元/㎡，目前在售本次润和湘江天地在售三期建面约118-186㎡小高层，带装修价格约12500元/㎡，有一定的价格优势。

  新房方面：目前月亮岛片区在售项目较少，待售项目较多。对标待售的同产品越秀·湘江星汇城，参考均价约12500元/㎡，价格基本持平，但润和起步户型为118㎡，为刚需留有一定的上车空间。

  加上三期东边阳光城地块，毛坯限价已经达到13000元/㎡，西边时代地块也达到了毛坯限价12000元/㎡，带装修的价格将达14000-15000元/㎡，直接倒挂2300＋元/㎡。

  二手房方面：由于板块发展时间较短，暂未达到二手房出售年限，相邻的金星北片区高层挂牌均在10000元/㎡，其中勤诚达新界33层高层成交单价已达11150元/㎡。

  价格潜力：项目一方面受月亮岛板块发展兑现的红利，教育/交通/商业/产业正不停完善，土地成本也是水涨船高；另一方面项目分期针对不同客群，其三期2.0低密小高层的规划，品质和产品，直击品质刚需及刚改的痛点，填补了片区内时间成本有限，但追求纯粹刚改住区的空白。

  简单来说，房子的居住属性决定房子的投资属性以及潜力，无论是看政策，还是看土地，或是看人口。项目两梯两户或两梯三户的高的房率平层产品，正迎合市场需求，为二胎及三胎家庭预留有空间，还存有一定的溢价空间。

  温馨提示：项目北侧为过江大桥，虽有退让的距离，或多或少有车流噪音的干扰。