正文

  楼盘评测：乐万邦 康桥悦城

  楼盘名称：乐万邦 康桥悦城

  开发商：湖南鸿俊房地产开发有限公司

  产品均价：9200-9600元/㎡

  产品总价：115万起

  产品户型：125㎡复式、129㎡毛坯平层

  总户数：1588

  容积率：3.16

  绿化率：35%

       楼盘地址：望城区月亮岛街道银星路与盛腾路交汇处（师大附中星城实验中学旁）

楼盘亮点

  双地铁口 交通便利

  项目距离地铁4号线湘江新城站约470米，距离月亮岛西站约310米，“三横三纵三桥”的城市交通网自驾出行方便

  坐拥”一江一岛六公园景观

  项目紧邻月亮岛，周边有星悦湖公园、银星湾公园、婚庆主题公园、白石湖公园、和西边的谷山森林公园、南边的汉文化遗址公园

  教育资源丰富

  项目自建9个班幼儿园，紧邻师大星城实验室中学，3公里内还有长郡月亮岛小学、师大附中星城一小和星城实验小学等。

  小区内部配套丰富

  小区内自带600㎡游泳池，拥有1755㎡健身场所以及儿童游乐区。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目拥有“三横三纵三桥”的城市交通网。三横指普瑞大道，月亮岛路，银星路；三纵指金星路，银杉路，潇湘大道。三桥是指月亮岛湘江大桥、三汊矶大桥、福元路大桥。其中金星路为城市南北向主干路，并与岳麓大道全互通立交，随着沿线楼盘入住业主越来越多，早晚高峰期周边也较为拥堵，建议高峰期绕开金星北银星路口附近路段。

  公交：项目最近的公交站为天鹅塘站，距离约178米，途径路线为916路，4站到达师大附中星城实验一小，也可直接到达汽车西站，湖南工商大学等地；还有时代倾城北站、银星路盛腾路口，距离约566米，可乘坐375、410、916、106、111、117、W189路内环、W189外环、W207、W213、W228、231等多条线路，其中乘坐410、111路，2站可达星巢PARK。

  地铁：项目距离地铁4号线湘江新城站直线距离大约470米，月亮岛西站约310米，步行可到；地铁四号线从罐子岭站到杜家坪站，连通了望城区和长沙主城区，地铁12号线（规划中）与地铁4号线在月亮岛西站实现无缝换乘；双地铁换乘，不管是去到高铁西站还是高铁南站，都能直线抵达。

  周边教育：自建9个班的幼儿园，紧邻师大星城实验中学，距离约520米，项目北边约110m就是金潇小学，同时区域3公里内还有长郡月亮岛小学、师大附中星城一小和星城实验小学等。（小学划片以教育部门公示为准，按教育政策，初中为微机派位入读。）

  周边医疗：距离项目最近的医院为，长沙市第四医院滨水新城院区（目前在建中，预计年底前即可投入使用）沿金星大道往北3.5公里；沿着银星路往西5.3公里是湖南省最大的康复医院——康乃馨医院；向南9.1公里是湘雅三医院和湖南省肿瘤医院。

  周边商业：项目自带4.8万方商业，且项目为老地新盘，周边大部分楼盘都早已入驻，配套已经成熟，西北侧紧邻21万方砂之船奥特莱斯购物中心，项目3公里范围内汇集星巢PARK、天恒购物中心、新华联梦想城、润和彩虹mall等商业；距离最近的是星巢PARK，仅1.2公里，附近还有湘江农贸市场，完全能满足日常需求。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目一期为2栋公寓+2栋写字楼，预计2023年5月交付；二期为8栋住宅，三期为6栋住宅；项目整体容积率约为3.16，绿化率35%，共约1588户，停车位1700+，配比约1:1.2，类板楼结构设计，2梯4户，最高楼间距达115米。

  项目特色：项目自身配套约4.8万方商业，自建9个班的幼儿园，小区内自带600㎡游泳池，拥有1755㎡健身场所，营销中心将于9月11日开放，有兴趣的小伙伴可以前往项目实地参观。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位比1:1.2，停车位比较充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率3.16，居住密度尚可。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率35%，舒适度适宜。

  测评3 主力户型分析

  129㎡四居室住宅，户型方正，南北通透，客厅约4.2m开间，实用性强，能满足一家老小的日常需求。客餐厅一体相连，空间更显宽敞，厨房旁边的设备平台，可改造成生活阳台，满足日常储物收纳，晾晒衣物等功能，靠客厅的阳台可作为观景阳台，放上一套茶具，养花品茶，消除一天工作带来的疲劳。

  面积约20.8㎡主卧为套间设计，设置独立卫生间，功能分区明确，既满足了空间的实用性，也带来了更高的居住舒适度，飘窗设计使主卧的空间得到延展，也提供了小憩或者置物的空间；次卧均带飘窗设计，整体采光充足，次卫旁边的阳台，可改造成卧室或者是做一个小花园，平时可邀上三五好友烧烤聚会，享受假期的美好时光。

  测评4 价格分析

  项目位于金星北板块，是目前望城区内配套最成熟的片区，也是近两年来人口增长最多的街道，随着地铁4号线的开通，在楼市发展的推动下，片区房价从最初的3字头，水涨船高达到如今部分楼盘突破单价一万，但是相比内五区，金星北片区在长沙也算是“房价洼地”之一，凭着高性价比，金星北片区也成为了刚需购房者的首选片区。康桥悦城预计首推124㎡复式和129㎡平层住宅，预估均价9400-9600元/㎡。

  价格现状：

  对比周边新房：金星北片区大部分为刚需住宅，目标客群基本相同，例如崇文名邸，均价8500-9000元/㎡左右；明发国际城，均价在7300-7400元/㎡左右，价格略低于康桥悦城高层产品，但康桥悦城占据双地铁口，临近师大星城实验中学，更具地理优势。片区目前仅康桥悦城在售复式，目前周边新房市场暂时未有竞品。

  对比周边二手房：金星北片区目前望城区二手房最多的片区，例如项目周边的时代倾城，目前挂牌二手房119套，均价在11000元/㎡左右，珠江东方明珠目前挂牌二手房155套，均价为8700元/㎡左右；均为刚需高层楼栋。附近楼盘倒挂在2000左右，对于早些年买了这里的业主来说，房价翻了一倍。

  价格潜力：康桥悦城位于金星北片区，目前该片区各项商业配套成熟，交通网成型，房价对比内五区来说，地铁口附近项目单价也不过一万出头，甚至有部分项目还在不到一万，性价比高，而且片区人口增长是近两年来最多的街道，居住需求旺盛。

  项目占据了双地铁口的地理优势，周边的商业配套齐全，休闲娱乐场所选择丰富，重要的是教育资源丰富，从幼儿园到初中在家附近就能满足，保值空间更大。

  温馨提示：项目周边虽然路网发达，但上下班早晚高峰期周边较为拥堵，且临近的银星路车流量较大，会有一定的噪音存在。