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  楼盘评测：江山帝景

  楼盘名称：江山帝景

  开发商：湖南楚盛园置业发展有限公司

  产品价格：13500元/平

  产品总价：203万起

  产品户型：151-313平洋房

  总户数：普罗旺斯组团616户

  楼栋数：24栋

  容积率：1.29

  绿化率：42%

  楼盘地址：岳麓含浦大道学士路99号（洋湖垸湿地公园西大门对面）

  楼盘亮点

  亮点一：教育配套优势明显

  项目与师大附中博才实验中学（学士校区）一墙之隔，洋房业主可配套入学。

  亮点二：低容积准现房

  项目容积率约为1.29，绿化率超42%，普罗旺斯组团A区将于2021年年底交房，是准现房。

  亮点三：纯洋房社区

  普罗旺斯组团24栋产品均为4-7层高洋房，是市面上少见的纯洋房社区，居住舒适度高。

  亮点四：国企开发

  开发商广晟地产是广晟公司旗下的一级企业，属于广东省国有独资重点企业。国企开发，项目有保障。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目毗邻含浦大道、象嘴路、洋湖路这三条主干道，日常出行不拥堵。

  公交：普罗旺斯组团直线距离1km范围内有星语林湘汀十里站（309m）、学士路象嘴路口站（430m）、洋湖大道含浦大道口站（465m）、含浦大道洋湖大道口站（472m）、江山帝景站（528m）等10个公交站点，以及276路、378路、23路、38路、905路等多路公交。

  地铁：项目周边及整个版块都暂无地铁，最近的地铁站阳光站直线距离超过3km。

  根据规划，未来地铁11号线和13号线可能会从项目附近经过，但具体方案未知，存在不确定性。

  周边教育：江山帝景的哈佛、雅典组团内各有一所幼儿园，普罗旺斯组团与师大附中博才实验中学（学士校区）一墙之隔，洋房业主可以配套入学，已纳入教育局系统，对应的小学是博才白鹤小学。

  此外，项目周边还有联丰小学（560m）、周南学士实验学校（1.9km）、雅礼洋湖实验中学（2.3km）等优质中小学，以及湖南中医药大学等高等学府，教育教学质量有保障。

  周边医疗：项目周边医疗资源比较匮乏，距离大型综合医院有一定距离。直线距离最近的是长沙长好医院（530m）、长沙瑞华医院（2.3km）和湖南中医药大学校医院（888m）。

  把范围扩大到10km，则还有湖南妇女儿童医院（3.1km）、岳麓区第二人民医院（4.7km）、湖南省第二人民医院（8.3km）、湖南航天医院（8.7km）和长沙市中心医院（9.1km）。

  周边公园：项目周边有玉润公园（427m）、晚安文化公园（1.5km）、洋湖湿地公园（2.1km）。

  测评2  小区品质

  项目规划：江山帝景总建面约168万方，打造长沙人文高尚社区，规划约11000户，总约5万人口，规模体量大，分12期开发，前11期已经售罄，普罗旺斯组团为最后一期。普罗旺斯组团占地约10万方，总建面约16万方，规划24栋，纯楼板，一梯两户，共616户，车位1373个，车位比高达1:2.2。产品以平层+复式+叠拼的户型组合，容积率低至1.29，绿化率超42%。

  项目目前24栋均在售，涵盖建面约151-313平产品，毛坯均价13500元/平。

  项目特色：普罗旺斯组团营造“一心两轴多元”的多重园林景观体系，一步一景；并构建全龄段活力空间，采用人车分流设计，既保留了社区景观的完整性，也阻隔了噪音、尾气、灯光等污染。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。普罗旺斯组团洋房为1梯2户，能满足住户需求，出行不用长时间等待。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。普罗旺斯组团规划616户，停车位1373个，车位比高达1:2.2，车位充足，能满足住户需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。普罗旺斯组团的容积率为1.29，建筑密度很低，居住舒适度高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。普罗旺斯组团的绿化率为42%，环境优美宜人。

  测评3  主力户型分析

  建面约153m²四居室，户型周正，南北通透，动静分区。

  入户玄关增加收纳空间；餐厅外接北阳台，可作为洗衣晾衣区，将家务动线集中在房子北面；客厅宽阔大气，面积约29m²，向南连接景观阳台，进一步扩大活动空间。

  主卧次卧双开间朝南，采光通风佳；主卧约16.3m²，赠送大面宽飘窗，得房率高；北向书房约9m²，可作为多功能房或小卧室，满足一家四口的生活需求。

  产品为毛坯交付，可根据实际情况进行改造，非常灵活。美中不足的是厨房仅能在北面开窗，通风排油烟效果差强人意。

  测评4  价格分析

  项目目前24栋均在售，涵盖建面约151-313m²产品，毛坯均价13500元/m²。

  对比周边新房，永实蔷薇国际毛坯住宅8000-9300元/m²左右，但都是刚需产品；洋湖南的洋房产品，如龙湖·江与城，190m²左右的非毛坯产品均价约为16000元/m²，而且楼层较高，舒适度远低于项目产品，但项目靠近地铁，存在一定区位优势。

  二手房方面，江山帝景哈佛组团的洋房二手房市场挂牌价为11560元/m²。

  整体来看，普罗旺斯组团为纯洋房社区，居住舒适度高，小区定位高端，13500元/m²的价格性价比很高。

  价格潜力：受制于版块发展，潜力不明显。

  虽然同属洋湖新城，但含浦板块的发展远不及大王山板块。交通上，地铁规划还需较长时间才能落地；版块内商业氛围不浓，无大型商圈；还缺少大型综合医院；板块最大的优势就是宜居和低房价。相较洋湖其他版块动辄上万的房价，含浦板块的刚需产品还保持着8字头、9字头的均价，非常适合自住。

  随着湘江智谷人工智能科技新城项目的推进，含浦板块将引进更多的人才及工作机会，也将迎来新的发展机会。而普罗旺斯组团的教育配套、超低容积和纯板式洋房结构在该片区都是非常有竞争力的，横向对比之下还是存在一定潜力的。

  温馨提示：项目周边短时间内不会有地铁，公交交通出行不太方便；版块发展一般，配套还待完善。